こんにちは。
不動産収入を得ていく上で気をつけていかなければならないことがいくつかあります。
今日は主に「どうやって稼いでいくのか？」
というところに焦点を当ててお話していきます。
まず、不動産投資で収入を得る方法、キャッシュポイントとして、大別して２つです。
一つは賃料収入。インカムゲインですね。
もう一つは売却収入です。キャピタルゲインです。
売却収入の基本は、『安く買って高く売る。』
これにつきます。
理屈としては簡単ですね。
この２つ、インカム、キャピタルは同時並行的に稼げるものです。
すなわち物件を安く買うのですから、高く売ってキャピタルを得ることは可能です。
インカムも安く買うということは、利回りが高いので当然安定して入ります。
では、どうしたらこれら２つの方法で稼ぐことができるのでしょうか？
まずは売却収入からお話します。
要は安く買ったボロ物件を再生していくわけです。綺麗にリノベーションして、付加価値をつけて、高く売るのです。
理論上は簡単な話ですね。
しかし実務はなかなか大変な話で、プロでも試行錯誤しているのが実情です。
またそのうち、このテーマについてはお話したいと思います。
次に賃料収入、インカムについてです。
基本的に不動産投資というのは、このインカムを基本的な収入にする必要があります。
キャピタル狙いは、ちょっとリスキーになります。
不動産賃貸業は完全に経営していくことになるので、様々な思考が必要になります。
もちろん維持が必要なので、たくさんの支出があります。
ローン返済、管理費、修繕費、保険、税金など、経営していくことになるので、維持費がすべて会社の財布から出すことになります。
そのため、これら管理費とも言える支出を計算しつつ、赤字にならないように経営するのがアパート経営です。
一例をお話します。
・アパート購入費
１億円
２DKが20部屋
利回り10％
・収入（年間）満室時
一室4.2万円として
20部屋×4.2万円×12ヶ月＝1000万円
・支出（年間）
ローンの返済
540万円
経費
200万円
空室見込み
150万円
小計890万円
・税前利益
110万円
という内容です。
え〜〜。
１億円の物件で110万円しか儲からないの？？
そうなんです。
いまは家賃下落傾向もあり、そんなものなのですね。残念ながら。
平均的にはこのようなものです。
これでも中の上です。
しかしこれらを打開する策がないわけではないです。
が、もしかしたら、都心部など地域によっては銀行への返済比率はもっと高めかもしれません。
私自身はあまり気にはしていないのですが、周辺環境をよくリサーチすることで、
収益性をあげることも可能です。
地域の特性で大型ショッピングモールや高速道路が整えば、坪単価が上がることも期待できます。
新築で建てるのであれば、リサーチは必須です。
そのためにも、周囲のアパートの家賃をよく見て、それと似た家賃、市場の棲み分けにも似た視点を持って、アパート投資をする必要があります。
数値上の妥協はいけません。
「良いアパートを手に入れたから、これくらいの家賃なら入ってくるだろう」と、憶測で価格を決めるのではなく、数値化することが大切なのです。
まだ購入していない人は、数値化するという視点を持って取り組んでみてくださいね。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。