さて、積立金・修繕・取り壊しと
マンションの運営について思うところを語ってきました。
実に40エントリにも及ぶ長い話になりましたが、
このブログを通じて私が言いたかったのは、
結局こういうことなんです。
【マンションなんか住むな】
私は今、戸建で幸せに暮らしています。
ご愛読ありがとうございました！
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マンションの寿命を想定すると、何が決まるか。
「取り壊しまでの年数」が決まります。
一方マンションの「取り壊し費用」については、
ネットに相場情報がいくらでもありますから、ある程度の目算がつきます
(この取り壊し費用は、土地の想定売却額と差引するといいでしょう)。
「取り壊しまでの年数」と「想定取り壊し費用」が決まれば、あとは簡単です。
長期修繕計画内の取り壊し予定年のところに、
想定取り壊し費用の金額を入れるだけです。
このシリーズ内で私が提案した「30年固定／5年ローリング法」の場合、
どんな費用でも等しく30年間かけて貯めることになりますから、
取り壊し予定年まで30年を切ったところから、
それに向けた積立が開始されます。
たとえば築30年、100戸のマンションで
想定寿命が70年、想定取り壊し費用が1.5億円だった場合、
このマンションは10年後に「1.5億÷360ケ月÷100戸＝約4200円」だけ
月々の積立金が値上げとなり、それがいずれ取り壊しへの備えとなるわけです。
仮に寿命が前倒しになったとしても、30年前から貯めていれば
ある程度の資金は手元に残っていますから取れる選択肢も増えます。
後ろに倒れる分にはさらに問題ないでしょう。
その場合、70年を超えた時点で月々の積立金は自動的にグッと安くなります。
みんながみんなマンションの寿命から目をそらして
何の準備もしないままいよいよ建物に限界が来てしまうと、
こんなに悲惨なことはありません。
取り壊し資金として100万よこせ、なんて言われたら
意地になって出ていくのを拒否する人も多数出ます。
もうマンションと心中するしかない状況に追い込まれるわけです。
でも上記の手法を取ることで、無理なく資金準備ができます。
「取り壊し資金はちゃんとあるから大丈夫」ということになれば、
追加の資金徴収はありません。
「だったらここは諦めて出ていこうか」という人も増えるでしょう。
資金という足枷が一つ外れることで、取り壊しに際して一番難しい
合意形成の問題にも光が差してくると思います。
また、たとえ居住者が高齢化していても、
資金があればコンサルを入れることも可能でしょうし、
そしてもしかしたら、資金がしっかりあることで
建替という解を選べる可能性だって出てくるでしょう。
結局、お金があれば選択肢は増える。
お金を増やすためには前もっての準備が大事。
そして一番大事なことですが、前もっての準備を適切に進めるためには、
人任せにせず、当事者意識を持ってことにあたるのが何より大事なのです。
私が提案するのは、まずはすべてのマンションについて
「想定寿命を決めて開示する」ということです。
70年でも80年でもいい、いったん仮でもいいから
マンションの寿命をあらかじめ想定するわけです。
先に言っておくと、事実としてその年数で
マンションがダメになるかは、どうでもいいのです。
また、その決めた寿命通りに取り壊さなければいけない、
ということでもありません。
この想定寿命を定める狙いは大きく2つです。
・いずれお金をかけて取り壊さなきゃいけない、という事実を
早いうちから居住者の意識にインプットしておく
・想定寿命というゴールを設定することで、
早い段階から逆算して資金準備ができる
私は事業の利益予測を生業にしていますが、
この仕事を始めた時に口酸っぱく言われたのが
「予測は、当てるためにやるんじゃない」ということです。
予測というのは、当たる当たらないは二の次なんですね。
先々どうするかの指針を作るために、今時点で揃うデータを使って
最大限精度の高い予測するんです。
マンションについても同じことです。
指針を作るために寿命を仮置きし、
それに基づいて準備をしていくわけです。
次のエントリで、その準備についてもう少し詳しく説明します。
