「競売を申し立てられても・・」 任意売却協会のブログ

Q．任意売却をしてたけど、金額が高くてなかなか買い手がつきません。

そうこうしているうちに競売を申立てられてしまいました・・・

もう、任意売却できないのでしょうか？

A．諦めてはいけません。まだ、任意売却はできます。

開札前でしたら、債権者は、任意売却に応じてもらえる可能性はあります。

ただ、金額が相場よりも高くて買い手がつかないのでは、

いくら売り出しても売却できないでしょう。

そういった場合は、競売を行っている裁判所で、

物件の3点セットをもらいに行きましょう。

その中に「売却基準価格」が載っています。

この金額を債権者に提示すれば、

売却基準価格+競売申立費用（一般的な規模の物件なら70万円程度）

で、任意売却に応じてもらえるかもしれません。

最後まで諦めてはいけません。

「不動産取引は安全に・・」 任意売却協会のブログ

Ｑ.知人の土地の購入を考えていますが、

経費をうかすために不動産業者を通さずに売買をしたいのです

が可能ですか？

Ａ.可能です。

ただし、不動産売買は契約が細かく、

トラブルを招きやすいので、

経費がかかってでも

不動産業者に仲介を依頼した方が安全です。

仲介手数料は、最大で売却代金の３％+６万円（1,000万円の場合、３６万円）

を買主・売主からそれぞれ必要になります。

これは決して安くはありません。

ただ、裏を返せば、そのくらい重要な業務とも言えます。

不動産取引は、目には見えない部分、

権利関係や付帯設備・相隣関係等についての

取り決めもあり、複雑です。

仮に、今回の不動産取引は、

友人同士で、特に取り決めもしないで、契約できたとしても、

再び、第三者に売却する段階で、

前回の契約がいい加減であったために

売却できないというケースもあります。

仲介手数料をケチったために、

大きな損失をするリスクを抱えてしまうことになります。

不動産は、金額も大きいので、

目先の利益に囚われずに、

安全に取引されることをおススメいたします。

抵当権者との調整がまとまらない・・ 任意売却協会のブログ

任意売却において

抵当権者が４者以上など、

多くいる場合、配分等の調整で

交渉がまとまりづらくなることがあります。

そのことによって

買い手がついて買付をいれてもらっても

契約になかなか進んでいかないことがあります。

そのような場合には、

抵当権者との調整がまとまらない場合でも、

ある程度話をつけたら、

売買契約を締結してしまうのも

ひとつの方法です。

そのかわりに売買契約の特約に

「抵当権を抹消できない場合、白紙解約をすること。

また、手付金の授受をしないこと。」

を盛り込んでおくと後に問題が生じにくくなります。

そして今度は、抵当権者に再度交渉します。

停止条件付で売買契約をしたので、

何とか抹消に応じていただきたい。と。

抹消に応じない理由としては、

ハンコ代が少ない。

窓口の金融機関が代弁手続きの処理をしていない。

など、様々ですので、

一つずつクリアしていく必要がありますが、

売買契約を前倒しで行っておくことにより、

仲介業者は、背水の陣で業務に取り組めますし、

他の抵当権者にプレッシャーをかけることもできます。

売主・買主にとっては、

任意売却の期間が短縮できるなど、

各当事者にメリットがあります。

一つの方法としてご紹介いたします。

「転居時期」 任意売却協会のブログ

Ｑ．任意売却を決めたらすぐに引越ししなくては、いけないのですか？

せめて、来月の子供の入試が終わるまでは、住んでいたいのだけど・・・

Ａ．買主さんの意向もある程度聞かなくてはいけませんが、

売主さんの希望に沿って、決済の時期を調整することができます。

なので、来月お子様の入試が終わり、一区切りできてから、

転居ということも可能です。

競売と違い、自分のタイミングで再スタートが切りやすいのが、

任意売却のメリットといえます。

しかし、

買主が現れて、

「半年後に引越します。」

というわけにはいきません。

調整がきくのも、

あくまで、常識の範囲ですので、ご注意を。

「任意売却業者に任せましょう！」 任意売却協会のブログ

「どうせなら、知り合いや近くの不動産業者でいいのでは？」

とお考えでしょう。

しかし、任意売却の物件は通常の物件ではありません。

住宅ローンを滞納していたり、

差し押さえが入っていたり、

競売にかかっているときもあります。

通常の物件より、状況や権利関係が複雑になっています。

もちろん一般の不動産業者でも売買することは可能です。

しかし、一般の不動産業者が普段扱っている交渉相手ではない、

金融機関や金融会社が交渉相手になります。

そして、これらの金融機関との交渉する際の条件も違い、

通常の不動産と任意売却の不動産とでは、契約内容や価格も違います。

そうなると、任意売却の物件の処理は、

一般の不動産業者では処理できないケースも出てきます。

なんとか処理できたとしても、

残債の縮小や交渉のスピードという面で大きく差がでてきます。

ですので、任意売却の物件は、

任意売却専門業者に依頼することが最善です