モデルルームの販売員

　今日は、モデルルームでお客さんを案内している営業マンについてお話しします。

　最近は大規模なマンションが増えていますので、案内する営業マンの数も１０名以上用意することが多くなっています。私が今販売している物件もスタートは１０名でした。自社の営業マンで全てまかなえれば一番いいんですが、実態は社員が少ないので、外注の販売員を他社からヘルプで雇うことが通常です。（ここにも数名そういう人達がいます）

　こういうやり方は特に大手ほど多く、２０人も３０人も営業マンのいる物件では、ほとんどが他社の人達ということになります。本当の社員は大体２０％～３０％というところでしょうか。ですから「この人本当にここの社員？」というようなおばちゃん営業にあたってしまうこともあるわけです。経験の浅い人も、大手づらして案内をしていますので、ネットの書き込みでぼろぼろに言われてしまう物件もあるわけです。

　自分も今は売主の立場で販売をしていますが、過去はこのような下請けの立場で販売していたことがありました。（業界では黒子と呼ばれています）お客さんと親しくなればなるほど、黒子の立場はつらいと思います。（販売が終了するとつきあいがなくなってしまいますので）そんな時は「実は私、他社の人間でここには出向で来ています」などとばらしてしまうこともよくありました。

　いずれにしても、担当次第だと思いますので、気に入った担当さんに会ったら、どこの人かと気にせずにお任せしてみてください。

モデルルームの価格表

マンションのモデルルームに行くと、赤いばらの付いた価格表パネルが大体貼ってあります。

大体９割はうそです。（未成約でも売れたことになっています）

ですから、毎週毎週販売している部屋が変化していきます。何回か再来場するお客様も、先週と販売している

部屋が違うのを見て不思議そうな顔をされるのも日常茶飯事です。

そんな時は決まって「ローンキャンセルが出まして」「買い替えのお客様がうまくいきませんで」

「申込をされた後部屋の移動をした方がでまして」というような営業マンの答えが必ず返ってきます。

こちら側としても、お客さんをだますつもりはないのですが、あまりにもたくさんの住戸を空けていると、売れ残り感が

強くなりイメージが悪くなるので、ダミー（うそ）のばらをつけています。

先着順受付中というマンションで、販売戸数が一桁（例えば８戸）になっていたら、おおよそその２倍から３倍はまだ残戸

があると思って間違いありません。

希望に合いそうな部屋が無くても、モデルルームに行ったら、「このタイプはないんですか？」など聞いてみましょう。

営業マンも真剣なお客様には、いろいろ教えてくれますよ。

さぼりまくりでした

月も変わり夜になると、涼しさも感じられる季節になってきましたか？ね！

ということで久しぶりのコメントです。

ゼロ金利も解除され、住宅金利の上昇も現実味を帯びてまいりました。

最近モデルルームにいらっしゃるお客様も、そのへんは理解していて、「どんなローンの組み方をしたら？」

という相談が多くなっております。

自分が今販売している物件も、完成が来年ですので、実際の金利はまだ確定できません。（住宅ローンは現在の金利ではなく

実行時の金利が適用されます）公庫だけ違いますけど。

組み方については、いろいろとアドバイスはできますけど、確定的な話はなかなかできません。

でも多少金利が上がっても、昔に比べればまだまだ低金利なんですけどね。

これぐらいの金利でびびってたら家なんて買えませんよ。（とは言えませんが、暗に分からせてあげます。）

だらだらとなってしまいましたが、また再開して行きたいと思います。

ＧＷもやっと終わり

世間の方々は５連休だ、９連休だ、とやっておりましたが、この業界　ＧＷは結構稼ぎ時なので、お休みは今年もありませんでした。

今日は連休明けの月曜日ということで、ＧＷ中に申込されたお客様のローン手続きを、だらだらとやっております。

私が今販売をしているエリアは、とにかく自己資金を持っている方が少な～い。１００％ローンは当たり前、プラスして諸費用ローンも当然。

それでも今住んでいる賃貸よりはメリットも多いので、購入する方はいるんでしょうが．．．。

さあ、早いとこ事務作業を終了して、営業に出かけますか。

時間がないんですが

モデルルームにやってきたお客さんには、はじめにアンケートをお願いします。きっちり埋めて書いてくれる方、アバウトな方、連絡先を書かない方等いろいろおりますが、一番嫌なのは「今日はあまり時間がないので．．．．。」大体こういってきた方で、その後話しの進んだ方はいません。(時間がないなら、あるときに来んかい！）

と言いながらも、きっちりご案内はしています。

本日は火曜日。あまりお客さんも来ませんが、夕方１件アポがあるので、契約決めようっと！

明日はお休みです。

ご同業のお客さま

さて、モデルルームにいますと、少なからず他社の営業マンや受付の女性が、客ふりをして来場します。他社の営業がどんなトークをしているのか、販売状況を探るなど、目的はいろいろですがかなりやって来ます。

そんなとき仲間内では、「こいつ業者だよ」「はずれ」などなどわめいているやつがよくいます。そんな営業マンはその後、そのお客さんのフォローもせず、おしかりの電話をいただいたりしています。（大体そんなお客様は、話しをしている時にポロッと業界言葉が出てしまうことも多いので、私は見破ります）

業者のお客さんはほぼこんな感じです。奥さんだけ先に平日見に来る。「今度はご主人とぜひ来てください」といっても、その後は連絡取れず。あるいはＴＥＬ・住所うそ。（堂々と書けよ！）友人・親戚が探しています、という感じです。

でも、そんな業者ぽい人でも、中には全然別の業種で、真剣に考えている人も多いので注意が必要です。私は他の営業マンが見離した（没といっています）そんなお客様を掘り起こして、成約に結び付けています。（笑）

個人事業主のお客様

新築マンションの営業は土・日がかきいれどきです。月曜日は販売している物件の報告などを、朝から売主に報告していると、1日の大半が終わってしまいます。（ムダ、ムダ）

さて、今回のお客様はいわゆる「自営業」のお客様の話です。自営業といっても法人（株式会社や有限会社）にしていればあまり問題はないのですが、個人事業主の場合は少しやっかいなケースが多くなります。今回のお客様も事業収入としては、相応な収入がありますが、経費を差し引いた事業所得が△印、赤字申告になっておりました。

こうなってくると住宅ローンを組むのはかなり厳しくなってきます。実際に手元にはお金がかなり残るのでしょうが、いかんせん金融機関は公的な収入証明書ベースで数字を判断しますので難しい状況です。

自己資金があれば、何とかなる場合もありますが．．．。個人事業主の皆さん、マイホームが欲しかったら申告前に一度ご相談ください。

ではまた。

本日やっとスタートだー

私が今販売しているマンションは、埼玉県の某所にあります。毎日毎日、いろいろなお客様をご案内していますが、今日はこんな方がいらっしゃいました。

昔から変わりませんが、新築マンションの広告には必ずといっていいほど「来場者プレゼント」を付けています。そんな広告を見てモデルルームへやってきたこのお客様、（あれ？先週も来たな）２週続けて５００円分のクオカードを貰いに来てしまいました。１回のみのサービスですよとお話しすると、目を泳がせて、コーヒーを飲んで帰ってしまいました。（怖～い）

ここに来るまでの交通費の方が高くつきそうですが、こんなお客様もたくさんいらっしゃいます。

まあ、こんな方は一握りですが・・・・・

まとまりがありませんでしたが、これからいろいろなお話をさせていただきます。