リスクヘッジ

昨日はブログ飛ばしちゃいました・・・すみません。今日は2通書くぞ！！というわけで一昨日の続きです。一昨日の計算は多分、超違いますが、リスクヘッジはいずれにしても必要です。シェアハウスは国からしてみると、たった１．８％なのであれば、なにか問題が起きたら「規制してダメにしちゃおー」って思うはずです。なので、自分なりにリスクヘッジをしておかなくてはなりません。そこで、私的には下記3点がリスクヘッジになるのではないかと思っております。■シェアハウスのリスクヘッジ■①利回りを上げ、国の規制が入る前に投資分を全額回収する！（目標3年回収）②小ぶりな物件を購入し、戸建で賃貸も出来る逃げ道を考える（大きなシェアハウスは買わない）③返済比率を下げておく　（戸建で賃貸すると家賃が半分かそれ以下になるので、返済すると残らなくなってしまいます）　（戸建で賃貸したとしても、返済比率40％ほどまでの借金しかしない）まず①について。①利回りを上げ、国の規制が入る前に投資分を全額回収する！（目標3年回収） です。これは厳密に言うとリスクヘッジとしてはどうなのか？と思います。というのは回収する前に規制が入ったらアウトですし、それは自分ではコントロールできないからです。とはいえ、早めに回収を目指す必要はあると思います。これはアパート経営でも、マンション経営でも、区分所有でも、戸建てでも同様の事が当てはまると思っています。30年とかのスパンで投資をかんがえるという事が最大のリスクであると思っています。3年～5年で考えないとこの日本どうなるか分かりません。（30年もあったら、戦争が起きたり、環境汚染が進んでいたり、過疎化が進んだり、出生率が下がったり、近隣の企業・学校がなくなったり・・・ともうどうやっても予測できない事が多くありませんか？）そもそも不動産投資以外で、こんなに長いスパンで考える投資は無いのではないかと思います。私は本業でビジネスにも携わっていますが、どんなに長くても半年やってみて芽が出なそうならさっさと撤退です。（だから、初期投資はほとんどかけません。かけても50万位までです）出口戦略もとても重要だと思っておりますが、出口を考えられるのは「今の情勢が予測できる範囲内でしか変わらない」という前提に立っていると思います。（30年もあったら、戦争が起きたり、環境汚染が進んでいたり、過疎化が進んだり、出生率が下がったり、近隣の企業・学校がなくなったり・・・ともうどうやっても予測できない事が多くありませんか？最悪、日本という国が無くなっているのではないかと思っています。）なので3年～5年で投資分はすべて回収を完了してしまい、あとは買った金額の半分ででも売れれば（最悪タダで上げちゃってでも）損はしないという形が正しいのではないかと思っています。そこで自分の物件を振り返ってみると1号物件・・・投資回収まで5年と7か月（現在、1年8か月経過）2号物件・・・投資回収まで3年と半月（現在、1年1か月経過）3号物件・・・投資回収まで3年と4か月（現在、4か月経過）※すべてリフォーム費込みという感じです。2号物件は優秀ですね。ですが2号物件は古すぎて色々なトラブルでお金が飛ぶ物件でもあります。1号物件は5年すぎちゃってます。怖いですね。CFでも同時に考える必要はありますが、（投資回収1年！！とか言って、年間50万円とかしか入ってこない物件ではあまり意味が無い。固定資産税もあるし。）こういった考え方もしておく必要はあるかと思います。長くなっちゃったので、②はまた記載します！続く！！ ボロ物件大好き！利回り重視サラリーマン自主管理大家の生活 ...
Partition classique UNIVERSAL EDITION BACH J.S. - FROM THE WORKS OF J.S.BACH BAND 1 - 2 TREBLE RECORDERS Flûte à bec