あなたの味方新堀貴樹のブログ

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08Oct
- 決め手はポケGOのジム
  この間契約したお客さんの話です。このマンションの決め手は何だったか尋ねたらポケGOのジムがあるから決めたそうです。昔なら考えられないけど、時代ですね。確かにジムがあれば部屋にいてバトルができるしアイテムもたくさん貰えるので何かと便利。ポケGO熱はまだまだ、いや！さらに加熱しているようですので「この物件ポケGOジム」ですアピールも有りですね。僕も子供とポケGOやってます。ジムが家に欲しいです。ではまた。
01Oct
- 夏休み自由課題（作品）
  小学校の夏休み自由課題が家に戻ってきた。始業式まであと3日という中での作品です。ポケモン好きの子供と一緒に仕上げましたよ！材料は新聞紙、色画用紙、両面テープ、100均で揃えて500円でした。中々良くできていて学校でも評判でしたので見てやってください。「原子グラードン」と言う名前です。かっこいいでしょ！子供との作品作りは楽しいですよ。ではまた。
26Jul
- 管理会社は選べない！
  この間、某週刊誌の方と対談があったのですがその時不動産管理会社の話題で盛り上がったので今回は管理会社の話をしますね。今の住まいの管理会社に満足ですか？何かあった時、困った時に迅速に対応、解決できてますか？財閥系管理会社ならしっかりマニュアル化されてるので、何かあった時でもまぁ解決に向けて動いてくれます。一番厄介な管理会社はマニュアルも無い、行き当たりばったりの完全オーナー寄りの管理会社だね。入居者から設備故障の連絡が入っても一度目の電話は放置、三回目にやっとオーナーに繋ぎ交換しないで何とか修理で延命。特に三為業者絡みの投資マンションの管理会社は管理経験も浅くその場しのぎの対応が多いですね。そんな物件を買うオーナーも潤沢な資金があるはずも無く、入居者の事など考えても無く、毎月のローン支払いの事で頭がいっぱいいっぱい。私の知ってる管理会社も管理経験が無くどんな物件か良く知らないで管理会社を名乗ってる会社がありますがそんな物件には絶対に住みたく無いですよね。最近、賃貸物件を探してる人には探すなら先ずは大手管理会社が扱う物件、次に名の知れた管理会社の物件、後は物件にちかい不動産屋が管理している物件。それ以外は怖い、とアドバイスしてます。入居者はオーナーの顔も見えないし、どんな管理会社かも解らないし選べない。入ったが最後にならない為にも物件探しは慎重に。ではまた。
15Jul
- 深沢ハウスに住む
  【免震構造】駒沢公園に隣接する緑豊かな立地である『深沢ハウス』。駒沢公園の緑との連続性をもたせた溢れる緑と水辺のあるランドスケープ。地下駐車場を設けることで、敷地の約1/3の約1万3000㎡の水辺や緑地空間を実現しています。また、目の前にバス停があり通勤・通学に便利です。全13棟・総戸数772戸のうち、H棟47戸、I棟77戸（合計124戸）が賃貸住戸となります。代官山、中目黒、恵比寿に住みたいけど高い！東急沿線に住みたい！広い3LDKが欲しい！ペット可物件が欲しい！環境の良い所に住みたい！全て満たしたマンション。それが「深沢ハウス」です。賃貸でも、売買でも手頃な価格で住めるのが嬉しいです。迷ったらまずは深沢を検討しましょう。
09Jul
- レトロなエレベーター
  築50年を超えるマンション。このレトロなボタンが逆に新鮮です。インターホン押しても繋がるか不安です。扉が閉まる時、ブーっと音がします。1人で乗るのは怖いです。
04Jul
- 咲いた咲いた咲いた
  下の子が小学校で朝顔を育ててますが、全然育たない。で、持ち帰り成長を見守ってたら遂に本日咲きました❗️なかなか良い色で元気に育ってます。子供も「生き返った」と喜んどります。
13Jun
- 代官山喫煙所
  代官山の駅近くのTENOHAここはお気に入りの場所です緑がありカフェレストランがありソファがあり、くつろげて昼からビールが嬉しい場所ですいちばんの理由は喫煙所がある事代官山駅周りには喫煙所が無いです唯一、TENOHAにあるんです入って右奥の草木で隠れた所にあまり知られてないのかいつも空いてますですのでTENOHA最高です❗️残念ですが来年で閉店ですよね。また喫煙所開拓しなくてはいけませんねでは。
16May
- ブログ再開
  ただいま‼️しばらくシンガポールに行ってました✈️チキンライスが好きすぎて毎日三食チキンライスを食べてました（笑）また日本で仕事が入ったので戻ってきましたよ。ブログの方も更新していきますので、また見てくださいね。宜しくお願いします🤲＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿しかし、世間ではかぼちゃ問題が大変な事になってますね🎃スルガと業者が訴えられましたね。まあ、当然といえば当然です‼️特にかぼちゃ融資に関わった三為業者は排除した方が良いと思うんですよね。逃げちゃった所もある様ですが…かぼちゃだけでなく、スルガ以外の金融機関でもずっと前から改ざんはあった様ですから、これを機に全て業界の膿を出して欲しいですね。オーナーの為の売買、な〜んて言って始めから空室だらけのマンション売るんだから三為業者は凄いですよね😱売った後、管理は解らないから他外注って、無責任だと思いません❓まぁでも、そんなもんなのかな。==============================だけど改ざんはどうやるんですかね？PCでいじるんですかね。何か高価なソフトとかあるんですかね。よほど馴れてないと出来ないと思うので、相当前からやられているんでしょうね。改ざん職人‼️私文書偽造‼️融資の審査に通帳コピーで良いなんて、改ざんして下さいって言ってるようなもんですよね。大体、年収500万で1億越え物件買えねぇっつ〜の‼️今回はこのへんで。さようなら〜
16Mar
- 53 ART No.8
  53ART No.8『 Let's eat 』※この写真は現場のそのままの状態を撮影したものです。
06Mar
- 清掃が甘いとその物件は衰退する
  『　悪化の一途を辿る　』自分の物件の定期清掃の実態を把握できてますか？月に何回定期清掃を入れてますか？管理報告書と一緒に清掃報告書は貰ってますか？地方物件を所有しているオーナーの殆どが委託して任せっきりで、自分の物件の事が殆ど把握できていないのが現実です。収支が安定していれば問題ないのかもしれませんが。ですがこの先5年、10年と今の状態が続くと思いますか？現在20%の空室率も2040年には40%になる試算も出ています。私が聞いた管理会社にこんな会社がありました。物件を細かく把握しているスタッフは一人もいない状態で入居者から要望が入ってもすべて後手後手。本気で満室にする気持ちは無く入居者が付けばラッキー的な仕事で管理をしている。本当の管理会社って何なのか。オーナーの為を考えている人はなかなか居ないですね。…………………………建物清掃を把握できてないと空室改善に重大な影響が出ます。清掃業務報告書がないと建物の現状が把握できない。建物美化の維持が困難になる。入居者目線で考える事が出来ない。結果、空室が発生する。定期清掃、建物美化は空室改善の入口です。ここを疎かにすると年間収支に甚大な影響がでます。地方物件を所有していて中々物件に行けないオーナーさん。提案力と実行力とスピードのある管理会社でなければこの先、生き残れません。10年、20年と年間収支ベースで一緒に考え安定収支を築けるパートナー選びが大切です。本当は自主管理ができれば一番ベストです。管理料と修繕維持費のコストが格段に抑えられます。それが難しいのであればパートナー選びを真剣に考えて下さい。せめて清掃報告は頂きましょう。実際は清掃してないかもしれませんよ。………………………………………空室が3部屋以上あるなら一度ご相談下さい。このまま落ちるか、それとも這い上がるか！
02Mar
- 53 ART No.7
  53 ART No.7『 Large Nareyo 』※この写真は現場のそのままの状態を撮影したものです。
25Feb
- 見た目が9割
  物件は見た目が9割❗️人は見た目が9割という本がベストセラーになりましたが、物件も見た目が9割で間違いないです。今まで多くの物件に携わってきて、良くこの見てくれで買ったなと思う物件が沢山あります。オーナーに言いたい❗️これ見て買ったんですか？実際に現場を見て買った人は半分位いましたが他は営業マンが出す図面と写真で買ってました。収支が良かったんですかね。購入時は。そんな物件も一年が経ち、二年が経ち、あらら、あららと空室になり。家賃は下がり。設備故障でお金がかかり。空室が埋まらず。修繕費も無く。ローン支払いに預金から持ち出し。何のためにマンションを買ったのか。何のための投資なのか。この先不安で不安で眠れない。そんなオーナーも沢山います。すべては『見た目が9割』だった❗️そもそもアパマン投資でお金を産むのは誰でしょうか？入居者ですよね。入居者からの家賃でこのビジネスが成り立つわけです。ですので入居者目線でなければ成功しません。汚かったら入りません。見た目が悪ければ入りません。管理が悪ければ空室になります。オーナー目線、管理会社目線、売買会社目線、銀行目線では失敗します。入居者の事を考えながら取り組んでいる人々が何人いるか。恐らく一部です。各々自分の利益が最優先です。投資にはリスクが伴います。物件を見ないで買う人は最初からリスクを背負います。物件は見た目が9割これを頭に入れておけば常に物件が綺麗に保て、入居者目線でいれば空室リスクが軽減されます。これから購入する際は実際に現場を見て入居者目線を考えてから購入しましょう。本当のビジネスパートナーは入居者だから！
13Feb
- 空室は30日迄!！
  東横線学芸大学でアパート経営をするオーナーの部屋に2月1日に解約が入りました。築12年、1階でバストイレ別、クローゼット、洗面台があります。1Ｒで7帖ですがキッチンが部屋にあるので有効スペースは5.5帖なのがマイナスポイントですね。家賃は8万円です。この物件の競争力は高いです。しかも繁忙期が重なってます。類似物件を調査すると同タイプ築5年が8.7万。新築が9万で募集があります。結果、7.9万管理費6000円の8.5万で募集を決めました。解約日は2月末。原状回復を含めて3月1週目で入居出来ますが、退去後の部屋を確認しないとわからないので3月15日から入居可としました。2月2日の金曜日に先行契約優先でWEBに情報をUPしました。業者の土日の動きを探るためです。このエリアは賃貸屋も沢山あり頑張る営業マン、エージェントも沢山いるので食い付きも早く良いはずです。次の日からから問い合わせが多数入ってきました。中には広告を打ちたい為だけの問い合わせもあります。それでいいんです！実際、媒体はレインズしか使わないので他媒体はすべて業者に載せてもらう作戦です。これで媒体5社にこの物件が載りました。4日目に申込が1件入りました。ただ、先行契約者ではないので現れたらそちらを優先する旨を業者に伝え受付ました。その2日後、先行契約申込が入りました。申込者は新社会人でこのエリア限定で探していたそうです。3月20日入居希望ですが家賃5000円UPできたのでオーナーに協力してもらいます。審査も問題なく通過したので後は契約だけです。今回は競争力のあるエリアで繁忙期も重なり此方の希望がほぼ通る状況でした。その中でも他物件調査と媒体対策のマーケティング。他業種の動きを先読みできたのが上手くいった結果です。オーナーには短い空室期間で埋められたので良い仕事が出来ました。まさに、会心の決め打ち！………………………………最後までご愛読ありがとうございます。
06Feb
- 現実を知らないオーナー
  新規現況調査依頼で千葉県に来ました。市街から少し離れた住宅地でアパマンもそれなりに建つエリアです。全２５戸の１Ｒで１２戸空室があります。購入してから半年経ちますが一つも埋まってません。オーナーは東京在住です。この繁忙期に埋めたい、管理状況を知りたいとの調査依頼です。このパターンは経験上ヤバイパターンです。こういう物件調査は私の胸が踊ります。現場に着いてすぐ・ゴミ馬置き場乱れてます・クモの巣がかなり張っています・共用照明が半分切れている・草ボウボウ・インターホンは割れて使えない・網戸は破れ・キッチンにはあるはずのIHコンロがない・居室の証明は天井から落ち吊り下げ状態・クロスは剥がれ他にもあるけどこのくらいで。空室のうちまともに内見できる部屋がない。内装入れる予定も無いそう。家賃が1000円なら入る人いるかも。結局半年放置した業者が悪い？いや、オーナーが悪い？いいえ、どっちも悪い！何千万円の高い買物。買ったのは自分です。すべて人任せにした結果です。購入する際、物件の何処を見ているのか？表面の数字だけですか？業者が言うキャッシュフローは満室想定でしょ。空室の埋め方を知らない業者がよく言う机上の空論です。長くなりましたが、購入は慎重に。
01Feb
- 繁忙期は攻め方を変えろ step-3
  内見率を上げるためのSTEP-３『掲載媒体数を上げる』まず自分の物件をネット検索します。検索結果が幾つ出て来ますか？その中で媒体掲載が幾つありますか？スーモ・ホームズ・アットホーム・CHINTAIなど媒体が幾つもあります。最低３社には自分の物件が載るようにしましょう。沢山載せられればそれだけ効果が上がります。賃貸業者１社で媒体３社を利用しているところは予算の関係で殆どありません。掲載されてなければ自身の管理会社に他社掲載もOKの許可を出させて他媒体に載るように動かして下さい。大抵の管理会社は自社で決めたいのでネット掲載不可の指示を出しています。今回は大々的に全媒体掲載許可で物件の知名度UPを狙います。掲載は即反映されるので自分でもネットでかくにできます。一週間で3社以上載るように管理会社に働きかけましょう。同時に文章もセンスの良いキャッチコピーを付けさせましょう。他物件の広告と比較して探している人の目に留まる広告が効果的です。内見は５回で１成約と言われています。とにかく内見数を上げて成約率を上げましょう。〜まとめ〜内見数UPの３STEP1.広告、図面の家賃の見せ方を工夫。2.広告写真を工夫する。3.掲載媒体数をUPする。センスの良いキャッチコピーを付ける。管理会社の担当者が女性ならさらに効果が上がります。男性には気づかない女性目線が広告や募集には最適です。すべて管理会社への指示でOKです。これで残りの繁忙期、成果を上げましょう。
31Jan
- 繁忙期は攻め方を変えろ step-2
  内見率を上げるためのSTEP-２『広告写真の見せ方』物件を探している人は媒体の写真からも内見するかの判断をしています。写真の撮り方、載せ方で内見率が大きく左右されますのでここは大事に扱いましょう。写真の撮り方はトイレなどの小さい所は普通に撮りますが部屋、キッチンなどの広さをアピールしたい場所にはパノラマまたは広角を使いましょう。とにかく部屋を広く見せ、綺麗に見せるのがコツです。私はミニ脚立を使い上部から引きで撮ったり、寝そべって下からのアングルにしたり、パノラマで端から端まで一枚に収めたりしてます。カーテンひとつ付けて撮るのもイメージがしやすく効果的です。撮る時は明るい時間、天気の良い日に撮影しましょう。写真を多少編集して見せるのも良いです。やり過ぎはいけませんが。各媒体を見て他物件がどのような載せ方をしているか確認してみて下さい。大抵は普通に撮って載せているだけで探してる人にwelcomeな写真ではないですよ。変な写真なら載せない方が良いのですが見ていると写真が横向きだったり、画素が悪かったり、外観がグーグルアースだったりとやっつけ広告があるのも事実です。そういうのがあるから逆に引き立って良いんですが。ここで他物件との比較が出せれば反響率がＵＰします。反響率が上がれば内見率も上がります。内見率が上がれば成約率も上がります。ただちに管理会社に連絡して頑張らせましょう。…………………………………………………明日はstep-3です。
30Jan
- 繁忙期は攻め方を変えろ step-1
  繁忙期に使えるweb広告（媒体）のマル秘です。繁忙期が終了したら通用しないので今がチャンスです。今から建物、部屋をリフォーム等で手を加えるのは時間的にも金銭的にも難しいです。でも空室は埋めたい！ならば契約している管理会社を最大限に利用してweb広告を改善して成約率を上げましょう。内見率が上がれば成約率が上がります。内見率を上げるためにオーナーが自身の管理会社に働きかけるだけです。簡単ですね！！内見率を上げるためのスリーステップを実践しましょう。『 STEP-１』家賃の見せ方（数字マジック）奇数の魅力を使う。これは実際に私が募集の時に使っています。例えば6.2万の家賃なら5.7万・管理費3,000円とします。媒体での表記は57,000円ではなく5.7万円ですので末数を奇数にします。人は偶数より奇数の方が安さを感じます。奇数の方が反響が入りやすい実践データも出てます。さらに6万円台の検索から5万円台の検索に変わることで間口が広がり探してる層が増えて反響数が上がります。これを媒体と図面の両方で実施します。閲覧回数を増やすのに効果的です。閲覧回数が増えれば反響数が増え内見数UPに繋がります。内見数がUPすれば成約率が格段に上がります。--------------------------------------------------------明日はSTEP-２
26Jan
- センスは大事
  新規依頼で物件調査に茨城に行った時のお話です。この依頼は販売業者からです。『売ったけど空室が埋まらず困っている』との事。現場に着いて部屋に入った所カーテンの組み合わせがぐちゃぐちゃ。この組み合わせは如何なものか。カーテンがブルーに茶色。うぇっ。気持ち悪い。畳替えしてない。ファミリータイプで他部屋のカーテンも色がガチャガチャ。ピンクにグレー。ピンクにブルー。このセンス分かりません。IKEAで買った照明も箱に入ったまま玄関に。玄関マットやバスマット、トイレマットも色がガチャガチャで気持ち悪い。100円ショップで買ってきたスポンジ、コロコロクリーナー、タオル、洗剤が値札が付いたまま、無造作にカゴIN。食器も箱に入ったままテーブルON。この状態でモデルルームにしたと言い張る始末です。まるでキチガイの部屋です。この部屋に住めって言うの？アホですね！決まるわけない。この状態で早急に客付けてくれって言われても無理でしょ！この業者は客を舐めてるよ。オーナーはまだこの事実を知らずにいます。もう一棟嵌め込むそうです。こんな業者は早く無くなればいいですね。お金を使わないで客付けしてと言われたので自分だったら住めるか聞いたら『無理』だと言い放ったよ！コイツはダメだ。売るだけマンだ。これではあまりにもオーナーが可哀想なので、一部屋だけ他の空室のものを使い内見出来る状態に持ってきました。在るものだけでのチェンジしか出来ないのでコンセプトが定まりませんが。前よりはマシになりました。センスが無いのにも程があります。センスが無いのにモデルルームを作るな。センスが無いのに在るふりするな。後で皆んなが困ります。そんな残念な営業マンと残念なセンスのお話しでした。
24Jan
- 繁忙期は家賃を５%上げろ！
  いよいよ繁忙期到来ですね！空室を埋めるチャンスがやって来ましたこのチャンスを生かして満室にしたい所です毎年繁忙期に私流の募集の仕方を教えますこの繁忙期に家賃を5％上げましょう繁忙期なら出きますマーケティングが鍵になりますが、まず競合他物件をリストアップしてくださいその中で自分の物件が何番目に来るか把握して下さい家賃を5％UPして順位が2番目3番目ならOKそれだけです当然、建物・部屋・共用部は入居者を迎え入れる状態が出来ている事が必須です順位1番はすぐに埋まり自分の物件が1番になりますすると反響数、内見数が増えて成約率が高まりますこの方法で過去2年家賃アップに成功してます繁忙期が終わったら家賃を戻せば良いんです是非一度お試しあれ
22Jan
- 渋谷が素敵だが
  渋谷が素敵だが家に帰れません入場規制かかってます。自宅に帰るのに４時間でした。

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