18～21については、今迄メルマガのみに掲載していましたが、下記にコピペしました。
良かったら読んでみて下さい。
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◆18◆空き家と「民泊ビジネス」ｐａｒｔ.1
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空き家を「賃貸」に出して、収入を得ている所有者様は多くいらっしゃいます。
通常の賃貸住宅としての活用は、又、別の機会に取り上げるとします。
今回は「民泊」としての空き家活用をテーマにして、今後数回に分けて投稿したいと思います。
そもそも「民泊」とは、一般の人の住宅に対価を支払って旅行客が泊まることで、海外では多く利用されています。
2008年に米国で作られたベンチャー企業「Airbnb」が同名で運営しているサイトは、全てをオンライン上で完結可能にしたサービスで、対面接客という宿泊施設ビジネスの常識を覆しています。
2016年3月時点で、190カ国33000都市で2500万の旅行客が利用おり、アパートの一室などを始めとして約80万の物件を紹介し、予算や目的に応じた部屋を探せるのが強みです。
しかし、日本において「民泊」は、旅館業法や特区（国が行う規制緩和特例措置）が改正もしくは施行されたばかりで、グレーな部分が多いのも事実です。
ホスト（受け入れ側）の不手際で、ゲスト（旅行者）が物件にたどり着くのに苦労したり、お風呂など設備利用に戸惑う事もある様です。
逆にゲストのマナーの悪さで近隣住民と揉めたなど、トラブルも耳にします。
まずはこの法律的にグレーな部分をキチンと把握しないと民泊が空き家活用に使えるのかどうかの判断材料になりません。
次の機会はその辺りをテーマに投稿します。
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◆19◆空き家を賃貸で活用するｐａｒｔ．1（相続税対策等）
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空き家を『賃貸』に出して、収入を得ている所有者様は多くいらっしゃいます。
今回は賃貸に出した場合の相続税対策や、確定申告時の税控除を考察したいと思います。
親と同居する事となったり、又は介護施設に入居なさったりして『戸建ての実家』が空き家になり賃貸に出すとしましょう。
賃貸に出したのまま相続となると、固定資産税評価額が減額されます。
【固定資産税評価額の減額】
・貸家の用に供されている家屋の評価
課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額をその家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。
算式は下記になります。
固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
・貸家建付地
貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合のその土地のことをいいます。
貸家建付地の価額の評価は、下記の算式になります。
自用地とした場合の評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
上記の算式における「借地権割合」及び「借家権割合」は地域により異なりますので、国税庁ＨＰで閲覧できる路線価図や評価倍率表により確認します。
通常借家権割合は３０％（大阪国税局管内では４０％の地域があります）、借地権割合は５０～６０％の地域が多いです。
賃貸割合はその家屋や土地を賃貸に出している割合ですから『戸建ての実家』をそのまま賃貸に出せば１００％となります。
例として、建物が固定資産評価額で１，０００万円土地が路線価×面積で４，０００万円
合計５，０００万円の戸建てとします。
そして借家権割合が３０％、借地権割合は６０％賃貸割合が１００％であるとします。
・家屋の固定資産税評価額
１， ０００万円（１－３０％×１００％）＝７００万
・土地の固定資産税評価額
４，０００万円×（１－６０％×３０％×１００％）＝３，２８０万円
合計で３，９８０万円となり、空き家のままの５，０００万円と比べて、評価額は１，０２０万円低くなります。
なお、貸家建付地に関しては、通常の評価方法とは別で『小規模宅地等の評価減の特例』というのがあります。
戸建て賃貸に関して言えば、２００平方メートルまでの部分については相続税評価額を５０％減額してもらえます。
ですから、上記の４，０００万円（２００平方メートル以下）の土地に当てはめれば、評価額は２，０００万円ということになります。
ただし、この特例を受けるには、申告が必要で、相続税の申告期間内（被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内）に、遺産分割協議が整っていることが前提となります。
【青色申告特別控除】
戸建て賃貸で賃料収入が入り、確定申告を行う際、青色申告を届け出れば収入金額から必要経費を差し引いたあとの所得金額から、更に１０万円が経費として特別控除出来ます。
青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下、最高６５万円が控除できます。
しかし事業的規模というのは、独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上となるので、『戸建ての実家』１戸を賃貸に出す場合は、該当しない事となります。
※青色申告とは、正規の簿記の原則により日々記帳を行い、その帳簿書類を作成したり、申請書・届出書の提出等を要します。
今後も、『戸建て賃貸』についてはテーマに取り上げたいと思います。
（以上税制については、２０１６年６月１９日現在の国税庁ＨＰを参照して記述しました）
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◆20◆空き家に関する意識調査
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警備会社のALSOK（東京都港区）は、このほど「空き家・民泊に関する意識調査」を実施しました。
調査対象は東京・大阪在住の30歳以上の男女500人。
調査期間は2016年5月13日～17日。調査方法はインターネット。
自宅の近所や生活圏にある空き家の有無について聞いたところ31.0%の人が「空き家・空き部屋がある」と回答しました。
また、その方たちは「空き家・空き部屋」について
「不安だ」（32.3%）、「迷惑だ」（7.7%）、「汚い」（12.9%）、「危険だ」（15.5%）と感じており、44.5%の人が快く思っていないことが分かったそうです。
理由は「庭木が伸びたり、郵便受けからチラシが溢れるなど景観が悪化するから」など。
また、25.8%の人は「もったいない」と感じています。
空き家についてどうしてほしいですか？については
回答者の56.8%が「売却して誰かに定住してほしい」（45.8%）、「賃貸物件として誰かに定住してほしい」（30.3%）と回答し、半数以上が誰かに定住してほしいと思っていることが分かりました。
やはり空き家に対しては、何らかの対処が必要と言えそうです。
（ニュースSUUMO引用・加筆）
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◆21◆空き家の管理、やっぱり専門事業者に頼んだほうがよい？
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平成27年度の「空き家所有者に関するアンケート調査及び
インタビュー調査」（全国宅地建物取引業協会連合会ほか）より
■専門事業者を適度に活用すれば、住んだり、売ったり貸したりしやすい？
空き家になってしまう要因の一つが、空き家が遠方にあることでした。今回の調査では、約3割が空き家と異なる都道府県に住んでいましたが、大都市圏の居住者ほど空き家が遠方にある傾向が強くなっていました。
最近では、空き家の管理を専門に行う事業者も、数多く登場しています。そこで、空き家を日ごろ誰が管理しているかに注目してみました。
61.5％ 自分で管理している
(親族や知人等を含めると79.3％)
8.3％ 不動産会社、工務店、警備会社、NPO法人等の専門の
事業者に委託しているでした。
次に、管理を事業者に委託している理由を見ると、使ったり、売却したり、賃貸したりするためにコンディションをよくしておきたいという考えが多いことが分かります。
このほか、ほかに任せられる人がいない、専門家に任せたほうが安心、空き家を何らかのトラブルの要因にしたくないといった回答が目立ちました。
管理を委託する頻度については
44.5％「定期的ではなく、必要な時」
24.8％「毎月1回」
でした。
■空き家管理のサービス事業者もさまざま。上手に活用したい
専門の事業者に空き家の管理を委託しない理由を見ると
38.0％「費用を払ってまで空き家を管理する必要性を感じない」
36.0％「自分や親戚、知人等で十分」
でした。
住宅は、人が住まなくなると急速に老朽化が進みます。
特に、換気をせずに室内に湿気が溜まるとカビが発生したり、木材を腐らせたりして、老朽化が進む大きな原因となります。
また、定期的に水を流さないと配管の腐朽が進みやすいです。
住宅のコンディションを良い状態にしておくためには、月に1回程度は通風することが望ましく、通水や清掃をしたり雨漏りなどがないかなど点検もしておきたいです。
また、郵便ポストの整理、庭木の手入れ、鍵の確認なども、防犯上や防災上必要になってきます。
住宅のコンディションを良い状態で維持することが、空き家の活用にも有効になります。
すべての管理を自分や親戚などでできない場合は、事業者に委託することも考えたほうがよいでしょう。
空き家の管理サービスを提供している事業者は多様になっており、鍵を預けて室内に立ち入られるのが不安な場合は、屋外からの目視確認だけ委託するという選択肢もあります。
事業者に管理を委託する場合は、サービスの範囲や報告の仕方、鍵を預ける場合は鍵の管理方法、料金などを見積もりでしっかり確認し、契約書をきちんと交わすのがよいでしょう。
空き家をどうしたらよいかは、各家庭の事情や住宅のコンディション、空き家のある周辺の市場性などで大きく異なるでしょう。
自治体に相談窓口を設けている場合も多いので、自治体に相談したり、不動産会社などに相談したりして、できるだけ有効な活用方法を検討するとよいでしょう。
（SUUMOジャーナル引用・加筆）
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