★家賃保証会社について
（一財）不動産適正取引推進機構 RETIOメルマガより抜粋
先ごろ当機構の研究会に公益財団法人日本賃貸住宅管理協会総合研究所の方々をお招きし、2013年度下半期の賃貸住宅市場景況感調査結果（「日管協短観」）などについてお話をお聞きしました。
全体的には借り手の立場が強くなっている、つまり「借り手市場化」が進んでいるとの印象だそうです。確かに、賃貸用物件を含めた空き家率の上昇など供給過剰が指摘されています。
また、同短観では、礼金、敷金、保証金の平均月数が全国的に低下する一方（ゼロゼロ物件が増えてきた）、家賃保証会社を利用する管理会社の割合が大幅に上昇していることが指摘されています。
首都圏でも2012年下期90％の利用率が2013年上期に98％に、関西圏では94％が100％に上昇し、賃借人に加入を必須とする会社も60％となっています。
個人の側でも連帯保証人になることを敬遠する動きは高まり、社会的にも高齢化、核家族化、個人志向等を背景に、従来のような連帯保証人をつけられない賃借人も増えてきました。
つまり、現在の賃貸住宅市場は、もはや個人による連帯保証に頼ることができず、何らかの機関保証を必要としていると言えるのではないでしょうか。
現在、賃借人の家賃等を保証する事業には何らの規制もかからず、過去、家賃保証会社による強引な求償が問題になったこともあります。
そこで、同協会は、家賃保証業務の適正化を目指して、協会内に有志の会員からなる家賃債務保証事業者協議会を設立しています。
研究会での議論では
①賃借人が保証会社と保証委託契約を結ぶ際の重要事項説明が十分でなく、賃借人側の理解が不足しているのではないか？
②いまだ酷い取り立て行為が見られるのではないか？
③家賃保証会社破たんの際の貸主・借主双方のリスクが高いのではないか？
④保証会社が代位弁済した後に賃借人から賃貸人に延滞賃料が振り込まれるケースがあるなど決済が複雑にならないか？
⑤貸主が家賃保証会社利用を義務付ける一方で、自然人である連帯保証人も求めるのは行き過ぎではないか？
といった意見が出されました。
家賃保証会社は、賃借人の財務内容を審査できない賃貸人、個人の連帯保証をつけられない賃借人、双方の社会的事情を背景に現れてきたものであり、一律に禁止するわけにはいきませんし、信用保証協会のような公的な保証機関を作るのも困難でしょう。
このため、民間主導で登場した家賃保証会社について、少なくともその参入規制（財産規制や行為規制）を早期に整備し、財産的基盤の脆弱な業者、悪質な業者を排除しながら健全な業界を育成していく時期にあるのではないでしょうか。
以上
仲介会社からすれば・・・
＞①賃借人が保証会社と保証委託契約を結ぶ際の重要事項説明が十分でなく、賃借人側の理解が不足しているのではないか？
仲介会社が保証契約を賃借人と締結する際に、宅建主任や損害保険募集人といった有資格者による重要事項説明の責任も存在していませんし、保証会社側も賃借人に対して、その保証契約内容の周知徹底をフォローする体制も取られていないと思います。
＞④保証会社が代位弁済した後に、賃借人から賃貸人に延滞賃料が振り込まれるケースがあるなど決済が複雑にならないか？
これは良くあります。
＞⑤貸主が家賃保証会社利用を義務付ける一方で、自然人である連帯保証人も求めるのは行き過ぎではないか？
大半の保証会社で、保証人有の保証料が安い仕組みになっており、賃借人は結局保証人を誰かにお願いする場合が多いですね。
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