①確定申告する場合の税理士の選び方
はじめに、確定申告する場合の税理士の選び方について、簡単に説明していきましょう。
皆さんは税理士さんと顧問契約していますか？
もし顧問契約しているとすれば、
税理士さんは、事前にシミュレーションして
納税額を教えてくれていますか？
いきなり納税額を知らさせるとビックリしますよね。
数万円ならまだいいですが、
１０万円を超えるとなおさらです。
でも意外と納税額を事前に
知らされていない方が多いようです。
でももっと重要なのは
「事前にシミュレーションして」
の部分です。
例えば個人の場合、12月が決算となるわけですが
10月ぐらいになればある程度
今年どれぐらいの利益が出るのかわかります。
それを聞いて思ったよりも利益が出そうであれば、
「修繕を早めにしようか」とか
「備品を購入しようか」とか
考えることができます。
そうすれば税金をある程度
コントロールすることができるわけです。
これが税理士と顧問契約する
大きなメリットの一つだと思います。
過去の数字についてはどんな税理士さんでも
「整理」することができますが、
未来の数字について、皆さんと一緒に
「作っていく」税理士さんなら、
信頼関係も厚くなってくると思います。
税理士さんを選ぶときは、
この点にもポイントを置いてみてくださいね。
不動産所得の確定申告ＴＯＰへ
②不動産所得と確定申告について。
１ 不動産所得の確定申告とは
不動産所得の確定申告とは、納税者が自らその年の1年間の不動産所得の金額と それに対応する所得税の額または損失の金額を計算して、 その年の翌年の2月16日から3月15日までの間に納税地の所轄税務署長に対して確定申告書を提出して、 税金を納めたり、納めすぎた税金の還付を受けたりする手続きです。又、不動産所得の他に所得がある人は、 すべての所得を合算して確定申告をする必要があります。
２ 不動産所得の収入って？
不動産所得の収入とは、土地や建物といった不動産などを貸し付けたことによる収入です。 具体的には貸家、アパート、マンションの貸付、駐車場、事務所、店舗の貸付が主なところですが、 建物の壁や塀に広告看板を設置することによる使用料収入も不動産収入となります。 又、民宿や旅館の経営、賄い付きの下宿等収入は不動産所得ではなく、 事業所得になり、アパート・マンションを売却した場合は譲渡所得になります。
３ 確定申告に必要な不動産所得の計算方法
確定申告に必要な不動産所得の計算は次の算式によります。
不動産所得の金額 ＝ 不動産所得の総収入金額 － 必要経費
不動産所得の総収入金額には、通常の家賃、地代の他、権利金、更新料、礼金等が含まれます。必要経費としては賃貸している不動産に係る固定資産税、管理費、修繕費、損害保 険料、減価償却費、借入金の利息などがあります。
③確定申告を省略できる場合
サラリーマンで給与所得、退職所得以外の所得金額が年間20万円以下であれば確定申告をしないことを選択できます。
ただし、1年間の給与の収入金額が2000万円を超える方は確定申告をしなければなりません。
また、不動産所得が赤字になる場合や、多額の医療費を支払った場合、公的年金等を受け取っている場合、退職金をもらった場合等には確定申告をすることで税金が戻ってくる（還付される）ことがあります。
医療費控除などがあって還付申告をするときは、給与所得と退職所得以外の所得（例えば不動産所得）が20万円以下であってもすべての所得について申告が必要です。
きちんと、申告の知識を知っておくことで、無駄な税金をカットできます。④青色申告と白色申告の違いについて
今回は、青色申告と白色申告の違いについて説明していきます。
１ 青色申告とは、正しい所得の申告を推進するために設けられた制度です。
税務署長の承認を受けた納税者が、法律によって定められた一定の帳簿を備え付け、毎日の取引を正確に記帳し、それに基づいて所得計算を行って申告するということです。
また、青色申告にはさまざまな特典が与えられており、白色申告に比べて税金面で有利になります。不動産所得・事業所得・山林所得のいずれかの所得がある方は青色申告ができます
２ 白色申告とは、青色申告を行わない方の申告方法です。簡単な帳簿を使って所得計算を行って申告することが認められています。
しかし、特典面に関しては非常に異なります。「青色申告ではできる特典が白色申告ではできない」、「項目的には同じ特典であっても、青色申告でできる内容と白色申告でできる内容とを比べると、青色申告でできることのほうが優遇されている」などといった違いがあります。
３ 青色申告のさまざまな特典には、次のようなものがあります。
【青色申告の特典】
・最高65万円の特別控除がある
・貸倒引当金などの各種引当金を必要経費に算入できる
・前々年の所得が300万円以下の人は現金主義で所得計算ができる
・純損失の繰越し、繰戻しができる
など
ただし、青色申告をする方は一定の帳簿を備え付けなければならず、申告対象年の3月15日までに「所得税の青色申告承認申請書」を所轄税務署に提出しなければなりません。
なお、その年の1月16日以後に業務を開始した方は、その日から2ヶ月以内に申請すればよいことになっています。
⑤現金主義で計算できる場合
申告対象年の前々年分の不動産所得の収入金額から必要経費を差し引いた金額（所得金額）が300万円以下の方は、「青色申告承認申請書、現金主義の所得計算による旨の届出書」を所轄の税務署に提出すれば、複雑な帳簿を作成しなくても現金の収支のみを帳簿に記入することで青色申告ができます。
現金主義とは現金の出入りのみをベースとして計算できる方法であり、期間対応させる必要がなく、わかり易いのが利点です。
なお届出書の提出は、現金主義によって計算することを選択して青色申告しようとする年の3月15日まで（その年の1月16日以後に、新たに不動産の貸付け業務を開始した場合には、その開始の日から2月以内）に提出すれば、その年分の申告から青色申告で現金主義による計算ができます。この場合、所得から控除できる青色申告特別控除額は10万円となります。
⑥65万円の特別控除が受けられる場合（条件）
今回は、65万円の特別控除が受けられる場合について、説明していきましょう。
どのような条件を満たしていれば、65万円の青色申告特別控除がうけられるのか、知っておくと、とても役に立ちますよ。
不動産所得や事業所得に関わるすべての取引を複式簿記という方法で記帳します。そして、その記帳に基づいて作成した貸借対照表と損益計算書を確定申告書とともに所轄税務署長に提出することが条件です。
簿記の知識がないとなかなか難しいかもしれませんが、65万円の特別控除を目指して複式簿記に挑戦してみてください。
さらに、サラリーマンで賃貸マンションオーナーの方は、不動産賃貸が事業的規模に達している必要があります。「事業的規模に達しているかどうか」とは、5棟10室基準により判定します。すなわち、貸家5棟以上、もしくは賃貸マンションであれば10室以上所有している場合に「事業的規模に達している」とみなします。
事業的規模になっていなければ、65万円控除は受けられず、10万円控除となります。
⑦確定申告の申告スケジュールと添付書類
今回は、確定申告の提出期限と添付書類について、説明していきましょう。
１確定申告書の提出期限について
確定申告書の提出期限は2月16日から3月15日までです。
ただし、税金を返してもらうための申告（還付申告）は2月16日以前でも1月1日以降いつでも提出することができます。もちろん3月15日以降でも大丈夫です。
また過去5年分まではさかのぼって還付申告することができますので今まで税金が返ってくるなんて知らなかったなんて方もあきらめずに申告しましょう。
また、申告期限を過ぎても申告すべき人は申告納税しなければなりません。期限内に提出しないと損失の繰越等が認められなくなったり、延納できなくなるほか、無申告加算税を課されることもありますからご注意ください。
２確定申告書の添付書類について
確定申告書には不動産所得用の青色申告決算書又は収支明細書を添付します。 不動産所得以外に所得がある場合や所得控除がある場合には、一定の書類を添付する必要があります。
■確定申告書
■青色申告決算書又は収支内訳書
■源泉徴収票・支払調書
■生命保険料控除証明書・損害保険料控除証明書
⑧確定申告書の提出先
１確定申告書の提出先
確定申告書の提出先は納税地の所轄税務署です。納税地とは、申告時（2月16日～3月15日）のあなたの住所地です。 ただし届出により住所地に代えて事業場の所在地又は居所地を納税地とすることもできます。
２住所変更したときの確定申告書の提出先
申告や納税手続きはすべて現在の住所地を管轄する税務署が取り扱うことになっています。1月1日以降に転居された方は新住所で手続きをしてください。
この場合、確定申告書の住所欄には新住所を記載し、その下の平成20年1月1日現在の住所欄には旧住所を記載してください。
⑨確定申告書の申告方法について
確定申告書の申告方法は
納税地の所轄税務署に直接赴き申告書を提出するか、
又は申告書を郵送する事もできます。
ただし郵送する場合は、必ず書留郵便を利用し、申告書の控えを返信してもらうために必ず返信用封筒を同封して下さい。
⑩確定申告書の納税方法
確定申告書の納税方法は
原則として3月15日までに所定の納付書に所得税額その他を記載し、金融機関等で納付します。
延納の届け出（確定申告書に記載欄があります）をした場合
納付額の2分の1以下の金額を5月31日に延納する事ができます。
又、事前に手続きをすれば金融機関の口座自動引き落としもできます。この場合引き落としはおおむね4月中旬以降となります。