半年前に取得した戸建を、賃貸物件に生まれ変わらせた苦労話や体験談、学びについて数回に分けて連載形式で書きたいと思います。
【賃料相場調査について】
本来ならば、物件取得前に家賃相場は掴んでおかなければなりません。
しかし、今回は黙って買え❗️な価格であったこともあり、事前ヒアリング無しで取得しています。勿論ネット情報でこれくらいかな？？という賃料は想定して買いました。
※字面だけだと寂しいので工事中の写真をペタ
ヒアリングに行く前にやったこととしては、こんなもんかなー？？という感覚を掴む程度。
①最寄駅周辺のアパート相場を調べる
②同様に戸建相場を調べる
③物件周辺の競合となりそうな物件情報を幾つか比較
※家賃相場を見る際は、最高値ではなく最低ラインを見るようにしています。最高値は、そこで決まったらいーなー😋程度でしか見てません。
このネット調査時に、写真が豊富だとか、コメントがお客さん目線で充実してるとか、物件掲載に力を入れている仲介さんをピックアップしておきました。物件数が多いのもシェアの観点から考えると、力量を判断するのには良いと思います。
駅からの案内地図と物件写真、間取図を持って
いざ、地元の駅に到着❗️
チェックしてあった仲介さんを訪問。
エリアによって、また会社によって募集方法のトレンドであったり、募集スタイルがあるので、その辺りを中心にヒアリングさせていただきます✨
また、どういう方が顧客層として多いエリアなのかということも、マーケットを知る上では重要なポイントです。
今回はアポイントを取らずに伺いましたが、出来る営業の方にお話を聞くなら、アポがあった方が良いかもしれませんね😅
地元密着の地場業者さんと、大手FCの業者さん二社を訪問して、今回は最初の密着系業者さんに専任でお願いすることにしました。
ポイントは
①地域密着してるがゆえ地域を熟知している
②常にお客さん目線の姿勢であること
③お店の雰囲気が良いこと（若いスタッフ中心で活気を感じた）
この会社のスタイル（教育）だったんですが、最初に伺ったときから、明るい店内の雰囲気に丁寧で気持ちの良い接客対応、小さい店舗なんですがいつ行ってもお客さんがいるんです✨
そう、これはお客さんから選ばれている店舗だったのです🎵
そんなの接客業なら当たり前と思われるかもしれませんが、不動産業界では当たり前でもないんです❗️
業務が忙しすぎることが理由なんだと思うのですが、興味のない相手、数字に繋がらないと判断している相手にはけっこう塩対応しちゃってる人が多い気がします。
だから、その逆をするだけで簡単に差別化できる、そんな業界でもあるんです。
話が飛びましたが、今回仲介手数料１ヶ月分だけで客付けをしてもらうことになるのですが、2ヶ月提案をこちらからしたにも関わらず、自社のお客さんを付けたい‼️との強い拘りに負け、この方法を取りました。
理由は、他社付けの素性が分からないお客さんではなく、問い合わせから案内に至る時間を共にするなかで素性調査、人間性調査をクリアし、保証会社の審査が通ったオーナーが安心して賃貸できるお客さんを紹介したいというある意味誇りのような信念があるのだと教えてもらいました。
結果としては、購入時に想定していた最低ラインの5万円→7万円での契約となります。
因みにヒアリング時点での想定は6.5万円でした。
何故ここまで家賃が伸びたのか⁉️
その理由は、次回以降に続きます🎵