長年にわたるコンサルティングで培った、アパマンの経営と節税のノウハウを紹介しております(ワンポイント・アドバイスからご覧いただけます)。
アパマン経営の＜お金のかかる節税＞と＜お金のかからない節税＞
土地活用の鉄則
アパマン経理と複式簿記
当社の業務については
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｢お金のかかる節税｣
と ｢お金のかからない節税｣
実は最近、当事務所のお客様から、最近、資金繰りがかなり厳しくなってきたんだが、何か節税できる方法ってありますか？ と質問されたのです。
このお客様は私の提案により不動産所有会社を設立したり、奥様を青色専従者にしたりと考えられる限りの節税対策を既に実行されております。それにもかかわらず、もっと節税したいと言われるのです。
節税のアドバイスをすることは我々の仕事ですから、できるだけ積極的にご提案したいとは思いますが、節税を考えるに当たって是非シッカリ理解していただきたいことがあります。
それは 節税をすることによって逆に資金繰りが悪化するケースがある ということです。例えば、「小規模企業共済制度に加入する。」という節税方法がありますが、これは要するに自営業者に対する国の退職金制度と言うことができます。
この制度に加入しますと満期のときに退職金が支払われるわけですが、掛け金は課税所得から控除できますので所得税の節税になります。つまり所得税の節税を図りながら退職金の準備ができるというメリットの大きい制度です。
掛け金は月額1,000円から７万円まで任意に選択できます。より多く加入しますと当然ながら、それだけ課税所得が減るというわけです。
このお客様の場合、奥さんとお子さん(就職せず、身内の不動産管理会社の役員になっている)がそれぞれ最高限度額である月額７万円を掛けておりますので、
年間の掛け金総額は 84万円 × ２人 ＝ 168万円 となります。
※ご主人は現在サラリーマンなので加入できません。
つまり毎年168万円の掛け金を支払い続ければ将来かなりの退職金をもらえるわけですが、現時点では168万円だけ生活資金が少なくなるのです。
もちろん所得税の節税にはなりますが、100％減額されるわけではありません。
例えば、所得税等の適用税率を20％とした場合、
減額されるのは33.6万円(168万円×20％)だけ です。
したがって、実質134.4万円(168万円－33.6万円)ほど生活資金が少なくなってしまうのです。
節税して資金繰りを楽にしようとしたことが、かえって生活を苦しくしてしまうことになるというわけなのです。いくら税金を払うのがイヤだとしても、生活できなくなったのでは本末転倒ですし、キューキューでは人生楽しくありません。
このように節税には落とし穴があるということをシッカリと認識していただきたいのです。
そこで以下、代表的な節税方法について「お金のかかる節税」と「お金のかからない節税」に分け、資金繰りという観点から具体的な内容について書いておきますので、ご参考にして下さい。
以下、リンクからご覧下さい。
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お金のかかる節税 |
お金のかからない節税 |
また、以下の3点について詳しく説明しております。リンクからご覧下さい。
（1）青色・白色の各特典と事業的規模
（2）事業的規模に該当するか否かの判定方法
（1）不動産管理料が高いとして否認された時のお話
（2）労働所得と不労所得
（3）各種節税方法と所得分類
組み合わせていくかということ 
これが一番大事
「節税」と「脱税」について･･･ 
土地活用の鉄則
以下、失敗しないための「土地活用の鉄則」をそれぞれ詳しく説明しております。
リンクからご覧下さい。
なお、この原稿はセキスイハイムの「土地活用10カ条」に寄稿したものです。
計画全体について
収益について
相続について
建築について
管理について
⑩ 計画の段階から信頼のおける管理会社を決めること
アパート「完成後」のことも、計画段階でしっかり考えよう。
これまでご紹介してきたチェック項目をすべてクリアした上でアパート経営を進められれば、盤石と言える体制でアパート経営をスタートできるでしょう。
しかし最後に一つ、アパート完成後の「管理」についても忘れずに計画しておく必要があります。なぜならアパート経営は、最適な土地に、最適な資金計画で、最適なアパートを建てたらそれで終わり、ではないからです。完成後、何十年にもわたって維持・管理していかなければなりません。
例えば毎月の家賃集金や入居者募集はもちろん、共用部分の管理・清掃、入居時の手続き・契約、退去時の立会い・原状回復、設備故障などのトラブル対応、建物のメンテナンスなど、様々なことをケアし続けなければならないのです。
管理業務の一例
建物に関する管理業務
・共用部の清掃・メンテナンス
・空室の維持管理
・設備機器の保守点検
・建物の補修・修繕
入退去にまつわる管理業務
・家賃の集金
・クレーム対応
・入居者募集
・契約・解約のやりとり
建物の価値を維持するためにも、専門の管理会社への委託がベター。
多岐にわたる管理業務は、時間と手間をかければオーナー自身ですべて管理することも可能かもしれません。しかしオーナーの負担は非常に大きく、細やかな部分にまで配慮が届きにくくなることも考えられます。
物件の市場価値をきちんと維持し続けるためにも、専門の管理会社に委託することをお勧めします。行き届いた管理により入居者の満足度が満たされれば空室率が下がって家賃収入も安定しますし、物件の市場価値も高い状態でキープできるからです。
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活用方法 |
メリット |
デメリット |
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自分で管理する 場合 |
· 管理コストを軽減することができる · 入居者と直接やりとりをすることになるので、入居者との交流が生まれる |
· 日常的に建物を訪れる必要があり、時間と手間がかかる · 清掃や植栽管理など、体力的に負担になる作業も多い · 設備や入居者間のトラブルにも即時対応しなければならず精神的な負担も |
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管理会社に 委託する場合 |
· 日常的に発生するわずらわしい業務を一任できる · トラブル対応も管理会社が引き受けてくれるためストレスがない · きめ細かな部分にまで目が行き届くため物件価値を維持しやすい |
· 管理コストが発生する · 入居者と直接やりとりすることがないため、どのような入居者が住んでいるのか把握しづらい |
委託先の選び方としては、管理戸数が多く実績のある会社であること、費用が適切であること、担当者の対応がスピーディで誠実であることなどが挙げられます。とくに担当者については、空室発生時やトラブル時にいかに迅速に対応してくれるかによって家賃収入や近隣での評判などに大きく影響するため、慎重に見極めるようにしましょう。
一括借上（サブリース）とは？
管理委託には、「一括借上（サブリース）」というスタイルもあります。これは全戸または一部を管理会社が借り上げ、転貸するもの。オーナーにとっては入居者の有無に関わらず一定の賃料を得られ、経営の心配ごとが少なくなるという大きなメリットがあります。しかしオーナーに支払われる賃料、賃料の見直し頻度などは各社違いがあるので、事前に条件をきちんと調べるようにしましょう。
アパート建設を依頼した建築会社にも相談を。
大手のハウスメーカーなどでアパートを建築した場合、その会社に管理を専門に行う部署があることも多く、大いに検討する価値があります。なぜなら、設備の点検・メンテナンス、共用部分の清掃、敷地内の植木の管理など、「建物」に関するアフターフォローも手厚く用意されているからです。建物の経年劣化を防ぎ、物件の価値を維持するためには、適切なタイミングでのメンテナンスが欠かせません。建物のことを知り尽くしたプロに委託することで大きな安心感を得られるでしょう。
また、近隣環境の変化にともなって入居者層が変化したときなども、リフォームなどの対応が取りやすいこともメリットではないでしょうか。
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まとめ
これまでご紹介してきた「失敗しないための土地活用10ヵ条」、すべての内容を確認し、自身のケースに置き換えてシミュレーションできたでしょうか。
土地活用を始めるにあたって「アパート経営が最適だ」と結論づけるまでにはこのように様々な視点で事前に検討しておくポイントがあります。大変かもしれませんが、土地活用の目的を明らかにし、土地のことを客観的に理解し、相続を想定した綿密な計画を事前に立てておくことが、自身の将来だけでなく子孫の安心感につながります。
チェック項目がすべてクリアできたら、堅実経営の“太鼓判”！大いにアパート経営を楽しんでいただきたいと思います。
⑨ 信頼のおける建設会社に依頼すること
必須条件は、「安定経営」をしっかりサポートしてくれること。
土地活用の最適な方法がアパート経営だと明らかになり、具体的な計画がスタートすれば、次は「どの建設会社で賃貸住宅を建てるのか」を考えることになります。
どんな建設会社に依頼するかによって、大切な資産の価値が大きく変わることもあるため、慎重に検討することが必要です。建設会社を選ぶ基準としては、倒産の危険性や資金難などはもってのほか、適切なコスト・工期内で、必要とされる基準の品質で計画通りの建物を建てられるかどうか、という部分は最低限押さえておくべきポイントでしょう。
それに加えてぜひ確認しておきたいのが、“建物の完成”という目先のゴールではなく、完成後に続く“安定経営”という視点できちんと考えてくれる建設会社かどうかという点です。
つまり建物のことだけでなく、相続税や将来的な収支バランスなどの経営面もトータルに考慮した計画を立て、土地活用のパートナーとして最善を尽くしてくれることが重要なのです。
土地活用のパートナー 
そのため土地オーナーの立場で土地活用の目的を共有し、「どんな目的のために、どのくらいの利益を出せる建物にすべきなのか」をプロとしてきちんと考えてくれる建設会社を選ぶべきだと言えるでしょう。
経営設計や経営管理などの課題にも、専門家を巻き込んで。
土地をうまく活用して収益を生み出すためには、市場調査データを分析し、将来の景気変動・周辺環境の変化などもシミュレーションしながら、ある程度のリスクに備えた賃貸住宅の建設・管理計画を立てていく必要があります。
もちろん今までのコラムで、土地活用の目的に応じて希望する収入を安定的に得、手堅い経営をするための検討事項については解説してきましたが、より詳細な計画のためにはやはりプロの知見を生かすことが不可欠です。
そんなときに頼りになるのが、コンサルティング・市場調査・事業設計・建物設計など各部門のプロがチームとなり、長期安定経営への最善策をあらゆる角度から検討してくれる建設会社。例えば「何のために土地活用をするのか」「どのくらいの収益を上げる必要があるのか」「近隣の賃貸物件の市場とニーズはどのようなものなのか」「入居率を高められるプランニングはどんなものか」「返済額と収益のバランスをどう設定すべきか」「経年劣化や市場変化のリスクにどう備えておくか」など、幅広い課題に対してそれぞれの分野のプロが意見を出し合い多角的に検討することができるため、バランスのとれた計画を立てられるようになるのです。
バランスの取れた計画
こんな建設会社は、要注意！
適切な建設会社選びをすれば、確かな品質の「建物」だけでなく、将来的に安心できる「経営サポート」を得ることができますが、逆に建設会社の選び方を誤ると、収支バランスが崩れて収益を上げることが難しくなったりする場合もあります。
例えば「オーナーの希望だけを叶えようとする」建設会社の場合。
一見、オーナーの希望を叶えてくれることは建設会社選びの第一条件に思えます。しかしオーナー好みの外観や内装にこだわりすぎた結果、気づけば建築費がどんどん膨らんでしまうというケースも……。そうなれば、増大した建築費を返済するために市場価格からかけ離れた高額家賃になってしまい、入居者確保に苦戦することにもなりかねません。
大切なのは、オーナーの希望だけを考える建設会社ではなく、土地活用という本質的な課題を考えてくれる会社を選ぶこと。ときには厳しい目で、客観的に物事を捉えながら考えてくれることが、建設会社選びの重要なポイントなのです。
賃貸住宅は「建築して終わり」ではなく、建築後もメンテナンスなどを加えながら長年その価値を維持し続けなくてはならないもの。信頼できる建設会社を選ぶことは、物件の価値を維持し、安定経営を継続させることにつながるのです。
安定した経営を！