賃貸借
賃貸借契約とは、賃料を支払って物を借りる契約をいいます。
物を貸す人を「賃貸人」、借りる人を「賃借人」といいます。
そして、賃借人が賃貸人に対して物を使用させろという権利を「賃借権」といいます。
賃借人は賃貸人に対して、目的物を使用・収益させろと請求でき、
賃貸人は賃借人に対して、賃料を支払えと請求することができるのです。
宅建試験で重要なのは、土地と建物の賃貸借契約である「借地借家法」です。
民法の賃貸借はあまり出題されませんので、要点だけを一気に見ていきます！
■賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は20年を超えることができません。
20年を超える定めをしたときは、その期間は20年に短縮されます。
期間の定めのない賃貸借契約も有効です。
■賃貸借の終了・更新
存続期間が定められている場合、その期間の満了によって賃貸借は終了します。
存続期間が定められていない場合、各当事者はいつでも解約の申入れができます。
解約を申し入れた後、土地賃貸借については１年、建物賃貸借については３ヶ月、
動産賃貸借については１日の猶予期間を経て賃貸借は終了します。
しかし存続期間が定められている場合でも、期間満了に際して、
当事者間の約束で賃貸借契約を継続させる（更新）ことができます。
また、当事者間で更新の約束をせず、存続期間が満了した後も、賃借人が目的物の
使用・収益を継続し、賃貸人がそれを知りながら異議を述べないときは、前の賃貸借
と同じ条件でさらに賃貸借をしたものと扱われます。
ただし、この場合は存続期間の定めのないものとなることにご注意ください。
■目的物が壊れた場合
賃貸目的物が全部滅失した場合は、賃貸借契約は終了します。
問題は目的物の一部が壊れた場合ですが、
賃貸人には修繕する義務があり、賃借人には修繕を請求する権利が認められます。
そして、賃貸人がすぐに修繕をしてくれればよいのですが、
なかなか修繕をしてくれないときは、賃借人が修繕費を立て替えることになります。
この場合の修繕費には「必要費」と「有益費」があります。
屋根の雨漏り修復など、目的物の使用に必要な費用を必要費といい、
必要費を支出した賃借人は、賃貸人に対して直ちに償還を請求することができます。
老朽化による壁紙の張替えなど、目的物の価値を増加させる費用を有益費といい、
有益費を支出した賃借人は、賃貸借契約終了時に、目的物の価格の増加が存在している限り、
償還を請求することができます。
■賃貸借の対抗力
賃貸借の目的物であった土地が第三者に売り渡されたとします。
その土地を賃借していた賃借人は、賃借権を登記しておけば第三者に対抗することができます。
第三者の「土地を明渡せ」という要求を拒むことができるのです。
第三者は、その土地について所有権移転登記を受けていれば、賃借人に対して賃料を請求
することができます。賃貸人の地位自体は売買契約により移転し、賃借人の承諾は不要だと
いうことにご注意ください。
■賃借権の譲渡・転貸
賃借権の譲渡とは、賃借人が賃借権を他人に譲り渡すことをいい、
賃貸人と旧賃借人の関係は終了します。
転貸とは、賃借人が、借りている物をさらに又貸しすることをいい、
賃貸人と賃借人の関係はそのまま継続します。
新たに借り受けた者を転貸人といいます。
以下、出題ポイントです。
・賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡・転貸をすることはできない！
・賃貸人に無断で賃借権の譲渡・転貸をした場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる！
（背信的行為と認められない場合は解除不可）
・賃借権の譲渡の場合、賃貸人は、賃借権の譲受人（新賃借人）に対してのみ賃料を請求する
ことができる！
・転貸の場合、賃貸人は、賃借人だけでなく、転借人に対しても賃料を請求することができる！
・賃借権が譲渡された場合、旧賃借人は、賃貸人に対して敷金の返還を請求することができる！
（賃貸人の地位が移転した場合は、新賃貸人に対して請求する）
物を貸す人を「賃貸人」、借りる人を「賃借人」といいます。
そして、賃借人が賃貸人に対して物を使用させろという権利を「賃借権」といいます。
賃借人は賃貸人に対して、目的物を使用・収益させろと請求でき、
賃貸人は賃借人に対して、賃料を支払えと請求することができるのです。
宅建試験で重要なのは、土地と建物の賃貸借契約である「借地借家法」です。
民法の賃貸借はあまり出題されませんので、要点だけを一気に見ていきます！
■賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は20年を超えることができません。
20年を超える定めをしたときは、その期間は20年に短縮されます。
期間の定めのない賃貸借契約も有効です。
■賃貸借の終了・更新
存続期間が定められている場合、その期間の満了によって賃貸借は終了します。
存続期間が定められていない場合、各当事者はいつでも解約の申入れができます。
解約を申し入れた後、土地賃貸借については１年、建物賃貸借については３ヶ月、
動産賃貸借については１日の猶予期間を経て賃貸借は終了します。
しかし存続期間が定められている場合でも、期間満了に際して、
当事者間の約束で賃貸借契約を継続させる（更新）ことができます。
また、当事者間で更新の約束をせず、存続期間が満了した後も、賃借人が目的物の
使用・収益を継続し、賃貸人がそれを知りながら異議を述べないときは、前の賃貸借
と同じ条件でさらに賃貸借をしたものと扱われます。
ただし、この場合は存続期間の定めのないものとなることにご注意ください。
■目的物が壊れた場合
賃貸目的物が全部滅失した場合は、賃貸借契約は終了します。
問題は目的物の一部が壊れた場合ですが、
賃貸人には修繕する義務があり、賃借人には修繕を請求する権利が認められます。
そして、賃貸人がすぐに修繕をしてくれればよいのですが、
なかなか修繕をしてくれないときは、賃借人が修繕費を立て替えることになります。
この場合の修繕費には「必要費」と「有益費」があります。
屋根の雨漏り修復など、目的物の使用に必要な費用を必要費といい、
必要費を支出した賃借人は、賃貸人に対して直ちに償還を請求することができます。
老朽化による壁紙の張替えなど、目的物の価値を増加させる費用を有益費といい、
有益費を支出した賃借人は、賃貸借契約終了時に、目的物の価格の増加が存在している限り、
償還を請求することができます。
■賃貸借の対抗力
賃貸借の目的物であった土地が第三者に売り渡されたとします。
その土地を賃借していた賃借人は、賃借権を登記しておけば第三者に対抗することができます。
第三者の「土地を明渡せ」という要求を拒むことができるのです。
第三者は、その土地について所有権移転登記を受けていれば、賃借人に対して賃料を請求
することができます。賃貸人の地位自体は売買契約により移転し、賃借人の承諾は不要だと
いうことにご注意ください。
■賃借権の譲渡・転貸
賃借権の譲渡とは、賃借人が賃借権を他人に譲り渡すことをいい、
賃貸人と旧賃借人の関係は終了します。
転貸とは、賃借人が、借りている物をさらに又貸しすることをいい、
賃貸人と賃借人の関係はそのまま継続します。
新たに借り受けた者を転貸人といいます。
以下、出題ポイントです。
・賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡・転貸をすることはできない！
・賃貸人に無断で賃借権の譲渡・転貸をした場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる！
（背信的行為と認められない場合は解除不可）
・賃借権の譲渡の場合、賃貸人は、賃借権の譲受人（新賃借人）に対してのみ賃料を請求する
ことができる！
・転貸の場合、賃貸人は、賃借人だけでなく、転借人に対しても賃料を請求することができる！
・賃借権が譲渡された場合、旧賃借人は、賃貸人に対して敷金の返還を請求することができる！
（賃貸人の地位が移転した場合は、新賃貸人に対して請求する）