何処の不動産を買うか？

今日は日本で不動産投資をする場合の物件選びについて書きます。

先日のブログでは都心へ通勤圏のベッドタウンの戸建てと都心に近いRC一棟物件が流動性が高くてお勧めと書きました。都心への通勤に支障のない地域で投資に向いている場所として、関東地方では神奈川県、千葉県、埼玉県があげられます。因みに不動産投資をする場合、フルローンを借りるならば(物件にもよりますが)一般的には9%以上の利回りが必要となりますが、神奈川県は土地価格が高く東京とあまり変わらない為、その条件で良好な物件を見つけるのはちょっと厳しいです。
戸建てならば、私鉄沿線のベッドタウンに絞ると結構安くて流動性の高い物件が見つかります。
東武スカイツリー線や東武野田線、東武東上線などは狙い目です。私の主人は千葉県野田市に築26年、埼玉県春日部市に築4年の戸建てを所有し賃貸しておりますが、野田市の中古戸建て(現金購入)の利回りは40%を超えています。春日部市の戸建ては居住用として新築で購入した為利回りは良くないですが、低金利の住宅ローンなので年間の手残り(課税後)は約70万円あります。戸建ては賃貸中のトラブルが少ないのと売りたい時に売りやすいというのが大きなメリットです。
一方、RC一棟マンションは、地方都市や都心周辺の築浅に限ります。
私は沖縄県に所有しており築10年2LDK15世帯という物件なのですが、地方都市で高額物件は流動性が低くなるので比較的コンパクトな物件を選びました。具体的には金融機関が貸し出しし易い1億円から1億5千万円位が狙い目のようです。
地方都市でも札幌等は供給過多でワンルームでは1万円台の家賃の物件が結構有るなど、市場によって大きく左右されますのでご注意を。因みに沖縄県では未だ貸し手市場なので不動産会社に広告料を払う事はありませんが、北海道は家賃の3ヶ月分を広告料として不動産会社に払う場合もあります。
RC一棟マンションも出口を考えて地域と流動性の高い物件にこだわる事をお勧めします。

余談ですが、主人が所有している埼玉県の木造アパート築23年2LDK6世帯は、利回りは20%近くありますが、人の出入りが激しくリフォームやメンテナンスで費用が嵩みお荷物となってしまっています。(最も今は満室ですが。)

今日も最後までお読み頂きありがとうございました。