「マンション電力見直し隊」のＨＰが完成！

マンション管理見直し本舗の
ホームページが改訂され、
新たなコンテンツが登場しました

マンション管理組合による
高圧一括受電をサポートする
「マンション電力見直し隊」です。

※高圧一括受電については、
過去のブログを参照ください。
↓　　　　　　↓　　　　　↓
高圧一括受電のメリットとは？

関西地方で1000戸以上の
導入実績がある某社と提携し、
サービスを開始することになりました。

一括受電サービス業者との
最大の違いは、
「管理組合が変電設備を所有する
スキーム」ということ。

これによって、
電力会社と大口契約に切り替え、
専有部分を含むマンション全体の
電気料金を3割下げることができる
のです。

当社は、
（１）導入に関する調査診断
（２）組合総会決議、住民同意書を
　　とるまでのサポート
（３）電気工事業者の斡旋
（４）導入後の出納・請求業務
を行います。

詳しくは、
マンション電力見直し隊のサイトページ
ご覧ください。

どうも有難うございました
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あなたの資産を守る! マンション管理見直しの極意/村上 智史

中日新聞「役員のなり手不足深刻」

1月8日の中日新聞に、
「役員のなり手不足が深刻」と題した
記事が掲載されていました。

その要約は以下の通りです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
マンション管理組合では、
住民の高齢化や業務の負担から
役員のなり手不足が問題になっている。

コストや管理方法等の面から
専門業者への委託をためらうケースも
ある。

愛知県春日井市にある、
８棟・２７０戸の団地では、
約２割が空室。

この団地は自主管理方式のため
理事以外に、「事務長」の役職があり、
代々住人が務めてきた。

管理費の徴収や、修繕等の事務処理を
行うのが、事務長の仕事。

平日の午前中３時間を、
駐車場代を持ってくる住人への対応
口座開設手続きをしに来る銀行員への対応
回覧板の回付などを行うため、
けっこう忙しい。

現在の事務長はすでに４年務めているが、
後任が見つからない。

外部の業者に委託しようとすれば
コストがかかる、
思うような管理方法にならない
などの懸念があって前に進めにくい。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
「コスト」の問題については、
あくまで表面上の問題でしょう。

住人がボランティアでやっても、
「コスト」は実質的にかかっているわけで
誰かが犠牲になっているに過ぎません。

特定の誰かに負担が偏れば、
いずれどこかで不満が爆発し、
機能不全に陥ることになるで
しょう。

問題は、
たとえば外部委託するとして、
それに関する組合内の合意形成を、
誰がやっていくのか、ということです。

また、記事を見る限り、
出納会計業務などで効率化できる
余地は大いにありそうです。

そうした「知恵」を提供したり、
事務委託などの課題について合意形成する
ために、「組合を引っ張っていく人材」
が不在であることが深刻なのです。

住人の中に適材がいないのであれば、
外部に頼むしかありません。

すべての管理組合が抱えている
リスクの本質がここにあります。

どうも有り難うございました


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あなたの資産を守る! マンション管理見直しの極意/村上 智史

Webマガジン「ilodolist」が正式オープン！

 昨年末にお知らせした
Ｗｅｂマガジン「ilodolist」が
本日正式にオープンしました

マンション管理見直し本舗は、
管理組合向けのコンサルティングと
顧問業務を提供しています。

が、
管理組合の活動に
無関心な住人が多く、
実際は管理会社に
「丸投げ」しがちです。

その結果、
住人が気づいたときには、
必要な修繕が施されないばかりか、
役員のなり手もみつからず
管理会社にも見放され、
スラム化していく物件もあります。

日頃、
セミナー等で理事長さんたちと
お話して気づいたことは、

・「無関心のリスク」には気付いているが、
　周囲に同調してくれる仲間が少ない。

・マンション管理についてもっと勉強
　したいけど、そういう機会がない。

と考えていらっしゃるということです。

そこで、考えました。

「いまやネットの時代なのだから、
情報の発信をもっと増やすことで、
無関心の風潮を壊してみよう」と。

しかも、広く認知してもらうために、
「タメになる」こと
さらにできれば、
「面白い」と感じてもらえ
るコンテンツを提供しようと。

さらに、
マンション管理だけでは、
バラエティに欠けるので、
　・住まいの選び方
　・自分のライフスタイルにあった住まい方
　・コミュニティとの関係を含む暮らし方

などのテーマについても扱うことで、
「都市生活者向けの知的娯楽誌」を
目指すことにしました。

お陰様で、
すでにプレオープンの段階で、
「All About News Dig」でも記事を
取り上げていただいています。

このブログ共々、よろしくご愛顧くだされば
嬉しいです。

どうも有り難うございました

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あなたの資産を守る! マンション管理見直しの極意/村上 智史

朝日新聞「スラムマンションの危機」

1/4の朝日新聞で、
スラム化したマンションの実態が
報告されていました。

以下は、その要約です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
池袋にある、築44年のマンション。
外壁が劣化し、ヒビが随所に目立つ。

マンションの前には、
不要になった布団やスーツケースが
勝手に捨てられている。

半数近い部屋に、アジア系の外国人が
住んでいて、部屋からゴミを投げ捨てる
光景も見られる。

近所の住人がそれを咎めても
無視されるか、凄まれるという。

管理組合に苦情を言おうにも
「存在しない」有様。

京都にある、
築41年の老朽マンションも
半数が賃貸で、これによく似た状況だ。

月額3千円の管理費で、
防水など最低限の工事だけを何とか実施
しているという。

そのうちの4戸を所有するオーナーが
自ら管理を買って出ているが、
建物の劣化が激しく、住戸を売ろうにも
売れない。


国交省の調査では、
全国600万戸のうち、築30年超の
老朽マンションが約２割を占める。

これが10年後には、3割を超えるという。

建物の老朽化とともに、所有者も
高齢化し、賃貸住戸が増えるにしたがい
管理組合が「機能不全」に陥りやすい。

東京・台東区では、
「マンション管理推進条例」を新たに制定し、
管理規約、長期修繕計画の作成を
管理組合に義務付け、これに従わない場合は、
マンション名を公表することもある。

京都市でも、
管理不全と判断された物件を
「要支援マンション」に認定し、
マンション管理士を派遣する。

「自治体が管理組合を支援していく
仕組みが必要」と某大学教授は言う。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
しかし、こうした危機感を持っている
自治体は、まだごくごく一部に過ぎません。

また、
いったん機能不全に陥った管理組合を
立て直すのも容易ではありません。

なので、
そうなる前に、予防保全的な制度を
根本的に考え直す必要があります。

価値観やライフスタイルが異なる
各区分所有者を誰がまとめていくのか？

建物の寿命から言って、軽く50年以上を超える
管理の問題を、適正にハンドリングをするのに
相応しいのはいったい誰なのか？

本格的な高齢化の波が押し寄せてくる前に
真剣に考える必要がありますね。

どうもありがとうございました

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日経連載「マン誰」②＿もめ事解決へ仲介者を

前回に引き続き、
日経新聞連載記事の
第２回目です。

まずは、
記事の要約をご覧ください。
・・・・・・・・・・・・・・
千葉県船橋市の
築３０年の団地のケース

都市公団（ＵＲ）系列の
管理会社との委託契約更新後、
その契約書を確認して驚いた。

日常清掃業務の実施時間が
組合への説明もないまま
短縮されていたのだ。

理事長が
担当者に問いただしたところ、
勤務実態が変わったのではなく、
以前の契約書が間違っていただけ
との回答が・・・。

さらに、
以前の契約と勤務実態の誤差に
ついて精算を求めると、
「全体の作業内容で請け負ったので
勤務時間と委託費に直接関係ない」
と管理会社は主張した。

納得がいかずに弁護士に相談したが、
「勝訴したとしても、訴訟費用を差し引くと
２百万円程度にしかならない」
と言われる。

団地住人も、
管理会社との長い付き合いもあり、
裁判には及び腰。

マンションに関するトラブルは
尽きない。

マンション管理センターに
寄せられる相談件数は
年間７７００件にも及ぶ。

マンション問題に特化した
第三者の認定機関による
裁判外の紛争解決手続き
（ＡＤＲ）をもっと普及させては
どうか。

考え方が異なる住人同士が
ルールを作ってうまく運営するのは
容易ではない。

一旦、もめ事が起きると
感情的な対立に発展しやすい。

関係者の主張に耳を傾け
こじれた糸を解きほぐす
経験豊富なメディエーター
の育成が急務だ。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

管理組合も、実にさまざまです。

大規模なマンションでも
まとまりが感じられるところもあれば
派閥間で鋭く対立しているところも
あります。

一方で、
管理組合と管理会社間での
トラブルも少なくありません。

ただ、
こうしたトラブルが起きることは
管理組合約半世紀の歴史の中で
もはや「想定内」のことです。

モメ事が起きた後の解決も
もちろん大切ですが、
どうすれば未然に防ぐことが
できるか
を考えるべきでしょう。

記事中の委託契約に関するトラブル
についても、
事前に専門家がチェックする仕組み
があれば防ぐことはできたと思います。

それと、
たいていの場合、
一般の住人は、性善説に立っています。

まさか管理会社が騙したりしない
だろうと・・・。

まして、相手が
大手や有名な会社なら尚更です。

しかし、残念ながら一連の
食品偽装問題に見られるように
「大手」や「有名」というブランドは
今やアテになりません。

騙されたくなければ
自らが意識改革し、予防対策を
検討すべきです。

法制度の改正があろうとなかろうと
そこが最も大切だと思います。

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、

日経連載第１０部がスタート！

日経新聞連載記事の
「マンション誰のものか」
第１０部が始まりました。

今回のテーマは、
管理組合を取り巻く
法制度の不備について
考え、提言すること、
となっています。

以下はその要約です。

このシリーズのバックナンバーは
こちらをご覧ください。
↓　　　　　　　↓　　　　　　　　↓
日経連載「マン誰」シリーズ（要約）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
東京・江東区の
新築マンションのケース。

住み始めて半年後に
ようやく設立総会が開かれた。

総会は
予定よりはるかに短い
たった４０分で終了。

組合の運営にとって重要な
管理規約や長期修繕計画
についての説明は全くなかった。

このような風景は
設立総会で特段珍しいことでは
ない。

出来るだけ早い段階で、
マンション管理士などの専門家が
第三者の立場でチェックするとともに、
他のマンションでの事例を交えて
解説する仕組みを取り入れてはどうか。

マンション管理士も、
実務経験が豊富で、かつ法務や会計
、そして建築技術などにも精通した人材
が望ましい。

その意味で、
現在の資格制度の上に
「プロとしての認定制度」を新たに作る
という発想もあってよい。

管理組合の運営方法を
効率化する仕組みも大切だ。

新宿区内の約１００戸の
マンションでは、
住人と関係者のみが
アクセスできる
「コミュニティーサイト」を
利用している。

このマンションでは、
１１月から「電子投票制度」を
導入する。

総会の出欠通知に加えて
総会議案書を事前に閲覧することが
できる。

そのうえ、
各議案に対する賛否を選択し、
ＰＣの画面をクリックするだけで
議決権を行使できるのだ。

このシステムの利用料として
毎月数万円かかるが、
資料の印刷代と送料は節約できる。

管理組合をしっかりと機能させるには、
専門家の助言と運営を効率化する
仕組みが必要だ。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

株式会社で言えば、
分譲マンションの区分所有者は
「株主」。

管理組合の総会は、
「株主総会」に相当します。

しかし、管理組合では
「取締役会」に当たる理事会も、
その株主が運営しなければ
ならないのが現実です。

その株主は、
マンション管理について
素人なのがいわば当たり前。

理事になったら
イチから勉強しなければ
なりません。

それって、
ヘンじゃないですか

だから
マンション管理士という
制度もできたのでしょう。

しかしその後早１０数年。

なぜ活用されていないのか？
なぜ法制度として不十分なまま
なのか？

そこをメディアとして
もう少し突っ込んでほしい
ですね。

たとえば
業界と官庁との関係とかも・・・ね。

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「マンション電力見直し隊」を準備中！

マンション管理組合にとって、
今後見直しが必要な費用項目
としては、管理委託費の他に、
電気料金があります。

震災後ジワジワ上がり、
およそ２割くらいは
上昇した感があります。

一方、
電力の自由化から
すでに１０年以上経過し、
ユーザー側の選択肢が
広がっているのにもかかわらず、
まだまだ活用されていません

特に、
７0戸以上の大規模マンション
は電気料金を大幅に引き下
げるチャンスがあります。

それが
高圧一括受電
です。

すでに共用部分の電力を
高圧で受電しているマンションでも、
各住戸部分は電力会社と
１００Ｖなど低圧で受電して
いるはずです。

それが、
管理組合が大口利用者となる
ことで、専有部分の電気料金が
３割以上下がるのです

ただし、それには
現在電力会社が
マンションの共用部内に
変電設備を設置し、
高圧⇒低圧に切り替えて
各住戸に供給しているのを
管理組合が自ら行う形に変える
必要があります

※詳しくは、
高圧一括受電のしくみとは？
を参照ください。

もちろん、
管理組合が変電設備を所有
するには、おカネが必要です。

ただ、
投資すれば間違いなく
７年から１０年以内に
資金回収できます。

しかも、
変電設備の耐用年数は
３０年前後。

ということは、
投資回収後も２０年以上
光熱費削減のメリットを
享受することができます

その結果、
修繕積立金を増額する必要も
なくなるかもしれません

では、
おカネが十分にない
管理組合はできないのか

そんなことはありません。

それこそ
割高に設定されている
管理委託費の見直しが
まず先決です。

言い換えれば、
高圧一括受電は、
管理見直しで得られた
余剰資金を運用する
格好の選択肢
になりえるのです

マンション管理見直し本舗では、
高圧一括受電の導入のサポートを
「マンション電力見直し隊」
と命名して
業務メニューを拡大する予定です。

具体的には、
こんな流れです。

①　導入可否の診断コンサル
（設備費、工事費用、光熱費削減額の推定）
↓
②　導入のサポート
（理事会・総会での承認、住人同意の取り付け））
↓
③　設備導入工事の実施
（１日で工事実施。一時的に停電します。）
↓
④　導入後の電気料金の出納・請求
　（管理組合の代行として）

今後サービス内容の詳細を詰めて
ＨＰやパンフレットの製作を進めていきます。

そして、
年明けには正式にリリースできる
よう頑張ります

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明日はマンション管理士試験！

明日、11月24日は、
マン管試験の日ですね。

昨年受験したことを
思い出します。

当時は
まだサラリーマンだったので
勉強時間を確保するのに
苦労しました

また、
管理業務主任者の試験が
翌週に控えていて
2週連続受験のプレッシャー
もあったり・・・

マン管試験は、
合格率が1ケタ台なので
ボーダー付近での競争が
し烈です。

ちなみに、
挑戦２度目以上の
「再受験率」は４割超

１点の重みがとても大きい
試験なのです

なので、
ケアレスミスは
なるべく避けたい。

ですが、
完全に「落とすための試験」
なので、妙に長文だったり、
過去問でお目にかかったことのない
判例が使われたり、
面食らう問題も少なくありません

全５０問を２時間で解く
試験なので、
見直し時間も考えれば
１問あたり２分ちょっとで
片付けなくてはなりません。

なので、
焦るんですよね～

私の場合、
あらかじめ解く順番を
決めていました。

端的に言えば、
「後ろから攻める」
です。

マンション管理適正化法
↓
建物・設備管理
↓
会計・税務
↓
組合運営・管理規約
↓
区分所有法・民法


回答に時間を要しない、
知っているか、知らないか
出来るか、出来ないか明確な
問題からドンドン解いていくのです。

前半部分の
区分所有法や民法は
難問が多いので、
じっくり考える時間が欲しい
ところです。

そのためにも、
特に後半の２０問をいかに
スピーディーに片付けられるか
が勝負だと考えたのです。

結果的に
この戦法で正解でした

なぜなら、
予想以上に前半が難問ぞろい
だったからです。

明日、受験される皆様の
健闘をお祈りしております

今後受験を検討されている方は
私のAll Aboutのガイド記事
をご覧ください。

どうも有り難うございました

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夜の出張セミナー♪

昨晩は、
都内のマンションの理事会に
呼ばれ、
５人の理事さんたちを前に
セミナーの講師を務めました。

きっかけは、
９月のセミナーに参加
いただいた副理事長さんと
お知り合いになった
ことから始まりました。


「とても勉強になったので、
ウチの理事会でも話して
もらえないか」
と依頼があり、お引き受けしました


「インフレ、増税・・・「冬の時代」に
備えるマンション管理見直し術」
と題した約４０枚のレジュメをもとに、
１時間強ほどお話しました。

　　　　　　↓＜レジュメのsample＞
※画像をクリックするとダウンロードできます。

皆さん、
とても真剣な面持ちで聴いて
下さったので、
私も出来るだけ分かりやすく
お伝えするよう心掛けました

その後、１時間ほど
マンションの状況や
今後の進め方について質問と
意見交換があり、
「お開き」になりました。

気が付いたら、
すでに午後９時を過ぎていました。

一人の理事さんが
問題意識を持っても
理事会全体として
同じ方向性で進めていくには
それなりの「馬力」が
必要です


その馬力をサポートする役目
として、
「出張セミナー」もメニューに
掲げてもいいな、と思いました。


遠隔地の場合は、
交通費等の問題もあるので、
ビデオで視聴して戴く仕組み
を作ってもよいでしょう


当社の認知度を高めるためにも
真剣に考えてみることにします。

どうも有り難うございました

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セミナーのレジュメを差し上げます♪

週末の土曜日
１１月１６日に開催した
マンション管理セミナー。

参加者の中に、
関西からわざわざ
お越しいただいた方も
おられ、驚きました

その方が仰るには、
「管理組合の運営について
相談する場がない」と。

理事会のメンバーは
みんな管理について知識がない。

市役所に行っても
都内などと違い、
相談する専門部署もなし。

ましてや、
管理委託費のことを
管理会社に相談するわけにも
いかない

マンション管理士については
ほぼ認知されていないし、
どこが信頼できるのかも
分からない・・・

一体どうすればいいの
というお悩みです


そして仕方なく、
ネットで検索した結果、
当社のセミナーに辿り着いた
というわけです


セミナー後の
アンケートでは
他の参加者の方共々
３つのプログラム全てに
「聴けて良かった」と
回答いただけました


今回のテーマのひとつは、
「良い管理会社と悪い
管理会社の見分け方」。

レジュメの表紙
↓

伝統と実績のある
大手管理会社なら
はたして安心なのか

今年に入って
業務停止処分などを受けた
大手管理会社３社の事例を
紹介しました。


これに関連して
マンション管理適正化法の中で
組合運営上、特に知っておきたい
事項を解説。


次に、
建物管理で法的に
義務付けられた各種設備の
点検や検査項目について
説明しました。

これらが漏れなく実施されているか
管理委託契約書や定期総会議案書
でしっかり確認しておくべきです。

捕捉として、
平成20年の法改正で
「外壁の全面打診」が
義務化されたこと、
その際の注意点もお話しました。


最後に、
管理会社フロント担当者と
管理人の良し悪しを判定する
ために、チェックポイントを
１０項目にそれぞれ纏めました。

１０点満点のうち
５点以下なら不合格、
８点以上なら優秀
　という評価基準を設けました。


この
当社オリジナルの
レジュメをご希望の方に
プレゼントします


詳細は、弊社サイトの
12月のセミナーのお知らせ
をご覧ください。


どうも有り難うございました
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