今回は住宅ローンの選び方をご紹介します。
住宅を購入する際、ほとんどの方がローンを借ります。私も自宅を建てた時にはローンを組みました。
一方でローンといっても様々な種類がありますし、金融機関も沢山あります。
1.固定金利と変動金利
2.元利均等返済と元金金等返済
3.金融機関の選び方(団体信用生命保険とは)
この3つを理解していれば、問題ありません。
もっとも、住宅営業マンはこれが分かっていないと話にならないので、あえて質問してみるのもアリですね。
1.固定金利と変動金利
金融機関は金利で儲けてますから、これは必ず払います。
金融機関はお金の貸し方によって金利を変え、銀行側のリスクヘッジをしていると言うことです。
固定金利は何年固定にするかによって金利は変わります。
金融機関によりますが、金利が一番安いのは、3年固定や5年固定といった短期固定ではないでしょうか。ただ、固定期間終了後は変動金利に戻るので、金利優遇(金利の値引き)が下がると、返って損してしまうケースもあるので要注意です。
固定金利の代表格はフラット35でしょう。
自己資金によって金利は変わりますが、住宅購入資金の2割以上自己資金で賄える方は、35年間1%以下の金利で借りられる事もあるのでオススメかと思います。
変動金利に関しては、半年ごとに金利は見直され、5年ごとに支払額が見直されます。
概ねどの金融機関も0.500%〜0.875%くらいの金利ではないでしょうか。
固定金利よりも借りる側のリスクはありますが、金利が安いので、私の感覚では80%くらいの方が変動金利を選ばれていると思います。
2,元利均等返済と元金金等返済
これは金利の払い方です。
この金利の支払い方に元利均等返済と元金金等返済があるのです。
・元利均等返済
簡単に言うと、毎月の返済額を変えずに(金利の上下は考慮しない)支払う方法です。
例えば、3,500万借りて月々10万円の支払い計画だったとしましょう。
この場合、月々10万円の支払いは35年間変わらないのが特徴です。
ただ、支払い当初は10万円の内の殆どが利子で持っていかれるため、元金の減りは遅いです。
・元金金等返済
これは、支払い当初の支払額は高いですが、元金が減るに比例して月々の支払いが減っていくパターンです。
元金の減りが早く、そう支払額が元利均等返済よりも安いのが特徴です。
3,500万借りれば、当初11万から始まりますが、毎月少しづつ減って、20年後くらいには元利均等返済よりも月々の支払いが安くなります。
この２つの特徴から、35年間払い続けることを前提にすると可能であれば元金金等返済の方がおトクということです。
一方で、こんな考え方もあります。
元利均等返済の方が、残高の減りが遅い分、ローン控除※を沢山受けられる！
※ローン控除とは、毎年の年末残高の1%を所得税及び住民税から10年間控除する制度。
先に申し上げた様に、今の金利は1%未満を選ぶ方が多いですから、ローン控除を考えれば多くの方々が10年間は金利以上の控除を受けていると言うことになります。
私自身のローンの組み立ては、10年間ローン控除のために元利均等返済の変動金利で借りて、11年目以降、経済情勢を見ながら変動のままか固定に変えるかを選択。子供もいるため元利均等返済は据え置く。
こんな感じです。
3.金融機関の選び方
金融機関は金利で選ぶ方が殆どです。
もちろん安く借りれた方がいいですから、考え方は間違いありません。
もし、メガバンクの方が安心でしょーと思っている方。要注意です。
メガバンクは、住宅ローン縮小傾向ですから金利の優遇や団体信用生命保険などのメリットが少なくなってきています。
ん？団体信用生命保険ってなに？
これは、3,500万借りたら3,500万円分の生命保険に加入すると言う制度です。
そうです。住宅ローンは保険でもあるのです。
例えば、賃貸暮らしの家族とローンで家を購入した家族がいたとしましょう。
一家の稼ぎ頭でえる夫が死亡しました。
当然生命保険がおりますが、賃貸住まいの家族は家賃免除なんてありません。
しかし、ローンで家を購入した方は団体信用生命保険でローンが無くなります。
とても大きな保険なのです。ですから、保険の見直しの時期としても家の購入のタイミングでFPを入れた方が良いのです。
この団体信用生命保険、金融機関によって内容が違います。
死亡、高度障害でしか降りないものもあれば、オプションなしで、これにガン保険がついてくるものもあります。上皮内ガンであれば、なった時点でローンは無くなります。
このサービスは地方銀行によく見られるサービスです。
この違いは大きいので、ローンを組む際には注意しておくと良いでしょう。
また、ローンを組む際に保証料と言う言葉が出てきます。
これは、もし賃借人がローンの返済ができなくなってしまった際、銀行が損をしない様に保証会社と言う第三者機関が変わりに払ってくれる制度です。当然賃借人はその後保証会社との貸借関係になるわけです。
これは、先払いにするか、月々に分割するかを選べます。
個人的には先払いの方が良いと思います。
というのも、保証料は繰上げ返済すれば一部帰ってくるからです。
そう支払額も安く済みます。
一部の銀行では、保証料ではなく、融資手数料という言い方をしているところもありますので、その場合は帰ってこないですから要注意です。
いかがでしたでしょうか？
ローンの仕組みをきちんと理解してないと、損する事もありますので、しっかりと覚えておきましょう。