本日は12月28日午前中に起きた実際の出来事を書きます
12月28日9時頃：管理会社から着信
管理会社「ヴィーダさん、、」
声のトーンからやばいことがすぐ伝わりました
ヴィーダ「どうされましたか？」
管理会社「実は、○○マンション25世帯、全て断水になっています。午前7時には水の使用ができていたみたいなので、凍結ではないようです」
•••😇😨😱
終わった予感w
つい10日程前に工事業者からこのような電話が入ってました
工事業者「加圧ポンプや揚水ポンプ等、ポンプ全般の納品が数ヶ月かかる見込です。コロナの影響で大幅な遅延が発生しているみたいですので、予備で確保するなら先に発注した方がいいですよ」
ここでポンプ故障して断水長引けば終わりだな。。よし、発注しておこう！
ということで、発注した矢先の出来事でしたw
断水連絡が午前9時頃
その後、マンションの1室（1人美容室）からクレームが。。
入居時、凄まじい屁理屈クレームで店舗移設改装費を2万円（本来数十万の工事）しか払わず、移設チラシ•入居者専用チラシを私に作らせる、等等等等
あー思い出したらムカついてきた😇笑
小学生以来本気で怒ったことのない？私を本気で怒らせた超すごい方なのですww
••と話が脱線しましたが、この日も○万補償しろ！客へ謝れ！で？いつまでに直すの？移転するよ？
と、一旦12時頃に断水は解除したのですが、クレームは続き
私から
「お客様への謝罪、菓子折送付までは対応する。賠償金は払わない。これでも納得いかないなら移転していただいて結構です」とお伝えしたところ
美容室
「断水にならないよう気をつけてもらえればいいです」
と、退去していいよー！の返事に驚いたのか、いきなり低姿勢になりましたww
勝利？笑
と、美容師の話は忘れましょう。
問題は何故断水になったのか
原因は
【高架水槽側の電気設備の故障••だろう】
とのことで、
ポンプから送り出される自動送水機能が正しく機能しない！！
ポンプ故障ではなく高架水槽側の電気設備の故障だったため、ポンプ→高架水槽へ強制送水は可能。ただし高架水槽で制御できないため、常にオーバーフローする状況( ͡° ͜ʖ ͡°)
業者から聞いた話
ちょっと前も同じ状況になった現場があったらしく、1か月オーバーフローし続けた結果、水道代○○○万円いったみたいです
••😄😊😵🥺😱😂
そ、それはやばすぎる。。
何とか緊急処置できないか？
対処方法①
→人力でポンプを強制運転→10分後停止を1日何回にも分けて作業する
対処方法②
→ポンプ側にタイマーを新設（タイマー1個で1日3回分設置可能）し、一定時刻になれば運転→停止を繰り返す
対処方法②は、大分の別業者（電気＋水道屋）に相談し対処方法を聞きました。
タイマーあれば何とかなる！！
高架水槽の電気設備修繕は来年いつ頃対応できるか分からないが、タイマーなら在庫あるため12月29日に対応できると回答あり！！
よっしゃ😹助かった。。
と思い安堵してるのも束の間
ポンプ側の電気装置が動力仕様だったため、動力の場合はタイマー＋マグネットというものを噛ませる必要があります。。と電話あり
ヴィーダ「マグネットありますか？」
業者「知り合いの業者探しましたがどこも持ってないそうで、、年末休みにもなるため、対応は年明けになると思います」
終わたw
ちなみに高架水槽の電気設備は修繕するのではなく、25世帯用の加圧ポンプを新設し、高架水槽は使用しない給水管経路変更工事を行う予定です。
既存ポンプも古いため、この工事がベストだろう！との助言を業者様にいただきました
そこで、10日程前に加圧ポンプは発注してますが、最短いつ納品できるか各ポンプ業者に確認してもらったところ
ポンプ業者「1月はとてもじゃないが無理。2月中旬頃になります」
はい、死亡フラグ🏁
こうなったら対処方法①の人力でポンプを強制運転→停止！！しかありませんww
その前に、下記事項を調査する必要があります
①既存ポンプが毎分何リットル送水しているか
②全入居者の水道使用量の調査（1年間遡り最大使用量の月を調査）
③ポンプを強制運転させるため、確実に水道料金が数倍になります。そのため、水道使用料の減免措置が適用となるか
①は工事業者が対応。②＋③を私が至急調査しました
水道局へTEL
②の全体使用量は2か月で○○○t
→一日単位になおすと平均10t弱が25世帯の使用量
続いて③減免措置
→漏水ではなく電気設備によるもののため、減免申請を提出（加圧ポンプ切替後）してからの判断になる。と言われてしまいました。
そこで、状況をお伝えしたので課内で減免措置対応となるか協議いただけませんか？となげかけました。（こちらは年明け回答ありの予定）
①〜③の調査後、どの時間帯に何分間ポンプを強制運転させるかを考えました
•8時（開始）〜8時10分（ストップ）
•12時〜12時10分
•18時〜18時10分
•20時30〜20時45分
全部で10t以上確保しているため、一旦これで様子見することにします
28日断水後も1日半で約3回断水になっています。事前に入居者様1名に事情を説明し対応いただきましたが、ど忘れ等から断水が続きました
調査検討→対応方法が決まり、人力によるポンプ強制運転→停止の作業は入居者様3名を雇い（家賃約1か月分）対応することとしました
まずは情報共有のため、管理会社に間に入ってもらいLINEグループ（大家、管理会社、入居者3名）を作成
各時間帯で強制運転完了後には必ずLINEグループで情報共有することもお伝えしました。
一旦12月中のシフトは決まりましたので、ひとまず安心かなと思います。
発注した加圧ポンプですが、工事業者がポンプ業者のお得意先だったため、納品時期を1か月早め1月11日あたり（年明け確定）にねじ込めそう。
無理言って先食いさせていただいたようです😭
今回の対応で
人件費、水道代、加圧ポンプ工事代等
○百万の高額な出費になります。
私の所有する物件2棟目RCなので、3年前の購入直後に今回の故障が起きていたら飛んでいたことでしょう🕊🕊🕊🕊笑
当時は資金もかつかつ、対応力も不十分
やはり投資初期はこつこつ小さめな物件で腕を磨くのがいいでしょうね。
今回も、もしポンプが故障していたらポンプの強制運転もできなかったため、1か月近く完全断水でした。。
それが1番怖くて、本当に業者回答があるまで生きた心地がしませんでしたw
まだまだ油断できない状況は続きますが、引き続き頑張って対応していきたいと思います。
長々とお読みいただきありがとうございました😇