イケる不動産税金のルール

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Q.から相続時精算課税制度の贈与により土地を取得することになったが、当該土地を相続後すぐに売却した。
 この場合、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例の適用は可能であるのだろうか?


A.<解答>
 一定の要件に該当すれば、取得費加算の特例の適用が可能となる。

<解説>
(1) 取得費の概要
 譲渡所得の金額は、
(土地などを売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)

で計算することになります。土地の場合、取得費は、買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額となる。相続により取得した土地の場合については、被相続人が購入したときの仲介手数料や購入代金などの合計額が取得費になる。

(2) 取得費加算の概要
 相続した土地を一定期間内に売却した場合については、相続税額のうち一定期間内に売却した場合においては、相続税額のうち一定の金額を、購入代金や仲介手数料などの取得費に加算できる特例となっている。

(3) 相続時精算課税制度と取得費加算の特例
 相続時精算課税制度を適用して贈与により取得した財産については、要件を満たしていれば取得費加算の特例の対象になるようである。

(4) 贈与税暦年課税制度と取得費加算の特例
 贈与税暦年課税制度による贈与財産は、相続で財産を取得した人が被相続人から受けた相続開始前3年以内に贈与財産に限り、相続税の課税価格に加算されることになる。
 この加算された財産は、要件を満たしていれば取得費加算の特例の対象になるだろう。

相続時精算課税制度で取得した財産

取得費加算の特例 可能。

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Q.相続時精算課税制度を選択した場合において、どのような財産を生前贈与すると効果があると考えられるだろうか?

A.<解答>
 「値上がりする可能性の高い財産」や「収益物件」などが挙げられるだろう。

<解説>
(1) 生前贈与する効果のある財産は
 相続時精算課税制度の選択をした場合において、相続時においては、取得した財産を贈与時の価額により相続財産に合算するという点に注目すると、相続時精算課税制度で贈与した財産が相続時までに評価が増加した場合には、有利となり、減少した場合には不利となることが理解できる。また、親が子に収益を生む財産を贈与することも、将来の親の財産の肥大化を防ぎ、相続税の負担を軽減することが可能となる。
 以上のことから(2)以降具体的に見ていきたいと思っているけれども、あくまでも有利になるかどうかは、相続財産全体を把握している上でのシミュレーションが必要になるといえることに留意しなければならない。

(2) 収益物件の贈与による収益移転の効果
 生前に、例えば親が賃貸しているマンション、アパート等の収益物件を贈与することになれば、そのアパート、マンション等が生む家賃等の収益は受贈者である子に帰属することになり、本来の場合ならば、家賃収入は親の元へと入り、将来の相続財産の基となっていたものが、生前に子に移転することになるため、親の財産が家賃収入分の肥大化することを防ぐことができ、相続時に相続税の負担を軽減させることが可能となる。
 ただし、贈与財産が土地、建物である場合においては、貸家建付地の評価や小規模宅地の特例などの適用関係から、生前贈与をしないほうが有利となる場合も存在しているため、そのための税負担を比較することが必要であると考えられる。

(3) 将来値上がりする可能性の高い財産
 上で述べましたように、相続時精算課税制度を選択した場合については、相続時において贈与時の価額により相続財産に取り込まれてしまうことが考えられるため、将来、つまり相続時に値上がりする可能性の高い財産を生前の低い価額のうちに生前贈与をしておくことが可能であれば、実際の相続時の価額よりも低い価額で、相続財産に取り込まれるため効果があるといえる。
 では、具体的に将来値上がりする可能性が高い財産とは、どんなものがあるのだろうか。例えば、急速に業績が伸びているような法人の株式(上場株式、未上場株式を含む)や地価の値上がりしそうな土地等が挙げられる。土地については、最近では地価が値下がりするということはあっても、値上がりするということは滅多に存在しないけれども、将来、道路ができたり、鉄道ができたりといったような開発地域については、土地の地価が上昇するといったケースも存在しますので、そのような土地については、生前贈与が有効かと考えられます。

(4) 効果的な使途の見込める財産
 効果的な使途を考えれば、様々なものが存在しているが、例えば、将来海外に出て働く夢を持っている子の海外留学資金を援助し、子が夢をかなえるための援助をしてあげた場合、または子が真剣に事業を開始するために元で資金が必要である場合に成功に導くために何らかの援助をしてあげたい場合、あるいは、子に金利が高い借入金を返済したほうが有利になる場合などその贈与の使いみちによって効果が得られると考えられるものによっては、相続税の負担が減少するかどうかにかかわらず、生前贈与をしてもよいかと考えられる。

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原則的に、代替資産は収用などの日から2年以内に取得しなければなりません。しかしながら、代替資産の取得が難しい場合(2年以内に収用事業が完了しない)等、一定の際には、税務署長に代替資産の取得期限延長承認申請書を提出することでその期限の延長を申請することができます。また、事業認定があった際や、事業施行者から買取りなどの申出があった際には、事前に代替資産を購入しようとすることもありますが、収用などのあった日の属する1月1日前1年以内に取得し、且つ事業認定または買取りなどの申出があった日以前に得たものは、代替資産と認められます。
 代替資産を申告期限までに得ることが出来ないときや、申告期限を延長したときには、譲渡があった年の確定申告のときに、代替資産の額を見積額で申告します。しかしその後代替資産の取得をして、実際の取得価額と見積額に差額が生じたときには、修正申告か更生の請求をその取得をした日から4か月以内におこなうことになっています。ちなみに代替資産を取得した日から4か月以内に修正申告書を提出際には、期限内申告書となり過少申告加算税や延滞税が課されることはありません。
 代替資産の実際の取得価額が、その取得価額の見積額より多いときには、更生の請求書を提出して所得税の減額をうけることができます(実際の取得価額100で見積額80の申告の際には、差額20に応じた所得税の減額)。しかし、代替資産の実際の取得価額がその取得価額の見積額より少ないときには、修正申告書を提出して所得税の差額を納付しなければなりません。(実際の取得価額80で見積額100の申告のときは、差額20に応じた所得税の納税)。

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一般の取引については、引渡し完了日より3ヶ月以内、若しくは売主と買主の間での取り決めによることとなります。

1.概要
 通常の土地戸建取引について、売買の目的物に普通の取引上の注意では発見が不可能であるような隠れた物質的欠陥があったときは、売主が瑕疵(かし)担保責任を負います。瑕疵というのは、欠陥のことで、その物が備えているはずの一定の性質・性能を持っていないということです。この責任については、善意の(瑕疵の存在を知らなかった)買主のみが追及でき、この善意の買主は、損害賠償を請求することも可能です。ただし、買主による権利の行使は、瑕疵を知ったときから1年以内に行わなければなりません。
 そして、代金減額の請求に関しては、特約がないなら認められない旨が規定されています。しかし、実際の取引においては特約条項の設定を行い、物件引渡し後の負担期間について、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の契約書では、売主と買主の間での取り決めによることとされていて、一般社団法人不動産流通経営協会の契約書では、土地と建物の基本性能に限定して、引渡し完了日から3ヶ月以内という期間の設定がなされています。
 民法によると、売買契約の瑕疵担保責任に関しては次の通りです。
・目的物に「隠れたる瑕疵」があること。普通の注意を払っても発見できないことを「隠れたる」といいます。
・責任の内容は、損害賠償。瑕疵が重大で、契約の目的を達せられないなら、契約解除。
・瑕疵の発見期間は引渡し後何年という制限はありません。ただし、責任追及は瑕疵を発見してから1年以内。
・無過失責任。売主の故意・過失は不要です。
2.その他気をつけること
 (1)売主が宅地建物取引業者である場合
  目的物の引渡しの日から2年以上となるような特約を除いて、同条に規定するものに比べて買主に不利となるような特約は無効になります。この2年以上という期間には、不動産取引で買主が買い受けた不動産について、実際に2年程度の期間があれば隠れた瑕疵を見つけられるという考え方が含まれています。

 (2)物件状況確認(報告)書・付帯設備表への記載
  不動産業者に対して売却依頼を行う際に、媒介契約を締結すると共に物件状況確認書・付帯設備表への記載を依頼されます。これらの書類は大切なものであり、お住まいの不動産(所有不動産)の状況で所有者しか分からないものについて記入する書面です。具体的には、雨漏り、シロアリの害、主な部位の木部の腐食、給排水管の故障、設備の操作癖、周囲に嫌悪施設があること等に関する記入を行います。
 売主と買主が内見から売買契約の締結に至るまでの期間は短いことが多いので、現況として、その短期間に細かい(実は重要な)諸設備に関する打ち合わせを行うことができません。そのため、これらの書類に事前に、細部まで、正確に、偽りのないように記入しておくことにより、内見・交渉の段階で検討者に告知することが可能ですし、遅くとも買主との売買契約時には告知することができます。このような告知は、その後のトラブルを防止するのに有用であると同時に、買主との売買契約の締結を円滑に行うのに役立ちます。

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Q:私は父の土地に自宅を建てて居住しているのですが、このほど、市の収用事業により自宅が収用され、土地の対価補償金2億円を父が、建物(取得費1,000万円)の移転補償金1億円を私が、各自取得しました。私は建物の取壊しをし、ほかの市へ引っ越すこととして、土地と建物を購入しました。購入価額は、土地2億円、建物8,000万円でした。この場合に私は一組法で土地と建物のいずれも代替資産として、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けることができるか否かを教えてください。


A:代替資産とすることができるかどうかの判定は、名義人ごとに行われます。あなたは、新たに購入した8,000万円の建物を代替資産とすることが可能ですが、2億円の土地を代替資産とすることはできません。
 ゆえに、あなたの建物の譲渡益9,000万円のうちで、7,200万円について課税を繰り延べることができ、1,800万円についてその年の確定申告によって納税をすることとなります。

1.代替資産の範囲
 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例における代替資産とすることができるかどうかの判定は、個別法・一組法・事業継続法のいずれかにより行われます。収用等に伴って取得した補償金のうちで、代替資産の取得に使用した部分の金額は、課税を繰り延べることができます。
 区分を異にする2以上の資産(例えば土地と建物)で一つの効果のある一組の資産によって判定を行う方法を、一組法と呼びます。この方法は、同一所有者の資産のうちの効果が同じである一組の資産について、代替資産の範囲を広げようとするものですが、別の人(ご質問の例においては父)の有する資産と併せて一組の資産となっている場合にまで範囲を広げるものとはいえません。
 したがって、あなたは、一組法により新たに購入した土地と建物を共に代替資産とすることは不可能です。しかし、個別法により建物を代替資産とすることはできます。

2.具体的な譲渡所得の計算方法
 ご質問の例においては、譲渡所得の計算をいかにして行えばいいでしょうか。(仮に、建物の譲渡のための経費等はなかったものとし、長期譲渡所得に該当するとします。また、建物移転補償金は、建物の取壊しを行ったため、対価補償金として取り扱うこととします)。
A収入金額=建物移転補償金1億円-代替資産の取得価額8,000万円=2,000万円
B取得費=1,000万円× (建物移転補償金1億円-新建物の購入価額8,000万円)/建物移転補償金1億円=200万円
C譲渡所得=A-B=2,000万円-200万円=1,800万円
譲渡税=C×20%=360万円(所得税270万円、住民税90万円)
代替資産の税務上の取得価額:新たに取得した代替資産の取得価額は、譲渡資産の取得価額を引き継ぎます。具体的な計算は、次の通りです。代替資産は、譲渡資産の取得価額を引き継ぐことによって、譲渡したときに、繰り延べられていた税金の課税が行われることになります。
              譲渡資産の取得費1,000万円× 新建物の購入価額8,000万円/建物移転補償金1億円=800万円

なお、平成25年1月1日から平成49年12月31日までについては、復興財源確保法に沿って、所得税に加え、復興特別所得税がかかります。そのため、本問に関しては、税率が計20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)ということになります。

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Q:私の自宅は収用されることに決定し、土地の対価補償金9,000万円、建物の移転補償金2,000万円、その他の移転補償金800万円を取得しました。その他の移転補償金の内訳は、仲介手数料500万円(うち使用分400万円)、登記費用200万円(うち使用分150万円)、その他100万円(うち使用分70万円)であり、自宅は取り壊すことが決まりました。収用等の5,000万円特別控除の適用を受けた場合において、私にはいくらの譲渡税が課されるかを教えてください。


A:土地・建物の取得費は明らかでなく、長期譲渡所得と仮定します。移転補償金の対象物件である建物を取り壊したとすれば、土地と建物の譲渡に係る譲渡税の計算は、次のようになります。
収入金額・・・9,000万円+2,000万円=1億1,000万円
取得費・・・土地9,000万円×5%=450万円(取得費が不明であるため、概算取得費を適用)
建物2,000万円×5%=100万円(取得費が不明であるため、概算取得費を適用)
      合計550万円
譲渡所得・・・1億1,000万円-550万円-特別控除5,000万円=5,450万円
譲渡税・・・5,450万円×20%=1,090万円(所得税817万5,000円、住民税272万5,000円)

1.概要
 収用等の場合の課税の特例は、その適用対象となるのが対価補償金に限られています。ただし、建物移転のために取得する補償金に関しても、その建物の取壊しを行った場合、対価補償金としての取り扱いが可能であり、5,000万円特別控除の適用対象になります。
 移転補償金は、交付目的に従って支出されれば、非課税です。しかしながら、交付目的に従って支出されなかったり、支出後に残額が生じたりすれば、一時所得の金額の計算に当たり、総収入金額に算入されることとなります。

2.収入金額
 ご質問の例では、土地の対価補償金9,000万円が譲渡所得の計算に当たり、収入金額とされます。さらに、上記1でも述べましたが、建物の移転補償金についても、名目上は移転補償金でも、建物を取り壊せば、対価補償金としての取り扱いが可能です。そのため、譲渡所得の計算に当たり、9,000万円+2,000万円が対価補償金として収入金額であるとされます。

3.その他の移転補償金
 ご質問の例において、その他の移転補償金については、交付目的に従って支出されていて、支出後に残額が生じているといえます。この場合に、原則として、一時所得の金額の計算に当たって、その残額が総収入金額に算入されます。具体的な計算は、次のように行います。
収入金額・・・500万円+200万円+100万円=800万円
交付目的に従って支出された分・・・400万円+150万円+70万円=620万円
所得算入金額(課税対象額)・・・一時所得(800万円-620万円-特別控除50万円)×1/2=65万円
 一時所得は総合課税の対象ですので、サラリーマンの方の場合は、確定申告で給与等との合算をし、所得税・住民税を計算することになります(一定の場合においては申告が不要です)。

なお、平成25年1月1日から平成49年12月31日までは、復興財源確保法に沿って、所得税に加え、復興特別所得税が課税されます。ゆえに、本問に関しては、税率が合計20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)ということになります。

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