僕たちが海外で大阪および関西圏について紹介する機会があった場合どのような説明があるかなっといろいろと考えてしまいます。
実際、僕がＬＡに住んでいる頃、留学生の皆様と「わが町紹介」的なプレゼンを何度もしました。
そこで、大前研一氏の本の抜粋要約ですが少し興味深い内容があったので、紹介させていただきます。
「実は関西圏というのは商圏でいうと世界第４位の規模を誇っています。ＧＤＰで比較するとロンドン・ニューヨーク・東京・そして関西の順。経済力でいえば、香港や上海よりも関西圏の方が上。ちなみに大阪梅田は世界有数の商業集積地であり、百貨店なのでの高級品の購買力も関西は非常に強く、裕福層の懐が深い。地盤沈下が久しいが、関西圏は本来ポテンシャルが高いのだ。・・・」
つまり、大阪を含む関西圏のパワーはすごく大きく、意外とその地で仕事をしている僕たちは、そのポテンシャルの高さに気づいていないような気がします。
このような世界有数のBig Cityである大大阪で生活し仕事をしていることを誇りに思っています。
今日もがんばろう～。
阪急神戸線沿線で、神戸市東灘区の物件がほしい！っというお客様は多いのではないでしょうか？
当社も幅広いエリアで物件を検索していますが、なかなか物件が出ないエリアです。仮に１物件だけ出た場合、買手が多い中、１物件しかない状態になります。そうなると、必然的に値段は上がっていきます。
そこで先般の価格・利回りはマーケットが決定するという内容が作用してきます。
つまり、エリアや築年数やグレードが同等の物件なら、価格がほぼ横並びになるというのがマーケットの作用です。
ここ最近は、インターネットでの販売が主になってきております。売主様サイドの目線で考えると、インターネットの検索で、横の物件が５０００万円・利回り１０％なら、これ以下の価格では売却にださないことは容易に想像できるかと思います。
もちろん売主様が、何らかの理由で早期に売却しなければいけない場合は価格を下げて販売する場合がありますが、買主様としては、購入までのスピードが勝負になってきます。
余談ですが・・・
当社のお客様で、利回りはあまり気をされないお客様もいらっしゃいます。物件価格・利回りをマーケットにゆだねるお客様です。なぜなのか？理由はシンプルです。ある特定のエリアに思い出があり、利回りでは判断できないものを投資基準にお持ちで投資されているからです。
確かに、私達がマイホームを購入する時、その物件の値段が将来上がるか下がるかと考えるよりは、実家に近いとか・・、憧れの住所とか・・、投資とは違う目線で購入すると思います。よくよく考えると、マイホームを買う時も特別安い物件というのは、なかなか難しいものですよね。実家近くでマイホームをお探しで、たまたま実家の横に１物件販売されていた場合、マーケットの価格より多少高くでも買いたいとお思いになるお客様も少なくないのではないでしょうか？
当社は、収益物件を中心に販売しております。
そこで、よくお客様と商談で利回りがトピックになります。もちろん、投資商品には利回りの議論がつきものですが、今日は不動産以外の利回りを見ていきましょう。
ここで、最近新聞を賑わしている国債の利回をフォーカスしてみましょう。
アメリカ国債１０年物 １．９９％
日本国債１０年物 １．００％
イギリス国債１０年物 ２．１１％
フランス国債１０年物 ３．０５％
ドイツ国債１０年物 １．８９％
ギリシャ国債１０年物 ２８．４４％
イタリア国債１０年物 ６．２２％
スイス国債１０年物 ０．７２％
（本日調査）
この利回りの差はなんでしょう？皆様お分かりかと思いますが、その国の安全度によって、マーケットで決まっています。ここ最近はユーロ危機と言われていて、先般の格付会社によるEUの一部の国債の格下げで、価格が下がり利回りが上がったという内容になっております。
この国債利回りはマーケットで決まると申し上げましたが、売手と買手とが売買が成立するときの利回りです。
アメリカ国債の買い手は１．９９％の利回りで納得しています。なぜなら、アメリカがデフォルトする可能性が相対的に少ないので、この利回りで決定していると想定できます。
ギリシャの場合は、安全面に疑問があり、おおよそ売手が多い状態で、なかなか買手がつかない。なので、ここまで価格を下げて（利回りが上がって）売買が成立していると想定できます。
スーパーハイリスク・スーパーハイリターンを望むなら、ギリシャ国債に一か八か投資するもの良いでしょう。ただし、この利回りに秘められているリスクを完全に把握しているという条件での投資なら・・・・。
ローリスク・ローリターンを望むなら、ドイツ国債・スイス国債etcが良いとおもいます。この利回りは一見低いと思われるかもしてませんが、ギリシャ国債と対比したばあい、数字上は圧倒的にギリシャ国債に軍配があがりますが、ギリシャのデフォルトリスクを勘案した場合、実は低いとは言い切れないと思います。
次回は、この利回りはマーケットが決めるという内容を不動産投資で考察したいと思います。
