戸建売却査定の結果は

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

家人所有の戸建、退去を機に売却を検討しています

最近お世話になっている業者さんに査定を依頼していて、結果が出たというので聞きに行って来ました

先日の物件への訪問時にお隣さんから、ウチの植木に困っていると言われました

落ち葉を全部自分が掃除していると、剪定するか伐採して貰ったら嬉しいんだけどと言われたので、早速切ることに

入居者さんと同じくらい大事なのはご近所さんですからね

入居者さんは金の切れ目が縁の切れ目でお別れ出来ますが、ご近所さんは原則物件所有している間、ずっとのお付き合いですからね

入居者さんの要望は断ることも有りますが、ご近所さんからの数年に１回程度の「ごもっともな」要望は直ぐに対応します！

そんなことで、いつもの植木屋さんに切って貰いました

切り口には薬剤を撒いてくれてました

この物件のオーナーの家人は

「今から売るんやから、そのままでもええんちゃうの？」

「目隠しの植木、有った方がいいと思う人も居るかもよ」

と主張されてました

でも売却の査定を聞きに行った業者さんで、社長にこの画像見せたら「綺麗になりましたね、売り易くなりましたわ、ありがとうございます！」との発言が有って、オーナーの家人も伐採は間違っていなかったと思ったようです😁

さて査定を聞きます

きちんと調査してくれています、そこまでしなくても位で、逆に恐縮するくらいの精密な査定書でした

査定は想定していた金額より少し高かったですね

退去直ぐで手を入れていない再建不可の古家だからと、古家漁りを経験して来た「買い方」の認識で考えていましたが

周辺の比較可能な同じような条件の古家に比べて、少し間取りがゆったりしているのと、やっぱり奈良の田舎と違って、大阪府の有力私鉄中堅駅？徒歩すぐの立地なので、値付け的には悪くないようです🧐

ここで「頭と尻尾」も捨てるのは勿体ないと言いそうな家人だったので、欲を出さずに現実的な水準で早く処分してしまおうの方向に、業者さんの社長と共に誘導(笑)

・時間を掛けての高い値付け

・直ぐに売れそうな最低ライン

その中間くらいの売り出しで依頼することにしました

想定していた水準より100万円以上は高い売り出しです

最終はお客さんと言うかマーケットが決めることなので、成るようにしかなりませんね

取り敢えずスタートして反響を見ての判断ですね

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

建売戸建に申込有り！

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

『募集中新築戸建点検　ほうらいで絶品ちゃんぽん』

募集中のこの戸建に申込が入りました

一昨年からの建売戸建賃貸の取り組み

お世話になっている賃貸店グループ某店の責任者さんとの協業取組みです。

レインズからの情報を基に内覧、交渉、買付、決済、管理まで売買部門(会社)と管理部門(会社)を有するその賃貸店グループに任せています。

賃貸店の責任者さんが「オーナー、この物件買って下さい！」と言ったら、融資も引っ張って来て素直に(笑)買います、なのでその責任者さんには客付けまでの責任が伴うスキーム？です😉

そんな取組みなので、ウチの建売戸建はお店の最優先対応物件として扱って貰えています（店内コンクールの対象物件として貰ったり）

今回のお客さん、娘さんが県庁所在地の高校に通っているのですが、現状の住まいだと長距離通学なので、少しでも近いところでとの転居とのこと

このエリアとかこの路線のこの駅の近くで探しているという場合、膨大な選択肢の中のひとつなのでちょっと不安ですね

ただ「新築４LDK、車最大3台可、駅チカ」で探されて、娘さんの通学と折り合えるようでしたら、ほぼ選択肢は無いと思うので安心してもいいかもです

いずれにせよブログ掲載というジンクスへの挑戦をしてしまったので、後は祈るのみですね

思考は現実化するので「キャンセルは無い」を考え続けることにします😁

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

固定資産税の増加にビビる 口座振替したいが・・

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

固定資産税の支払い、ここ２年ほどで一気に新築が増えました、戸建で８棟、それにグループホーム１棟ですね

あと築古と呼ぶには古過ぎない程度のハイツも２棟

今までは狭小築古戸建だけでしたから、固定資産税って本当に可愛いものでした

確か課税水準以下に判定された超狭小の築古戸建が有ったくらいです😮

でも新築や少し大きなものが増えて、恐ろしい金額になっています。

当然、物件取得時の資産時に営業経費として想定はしていますが、現実的にそれらがまとまって来ると恐ろしいものです😱

支払い忘れが怖いので少しづつ口座引き落としの手続きをしていますが、これがなかなか手間が掛かります

地元の地銀・信金・ゆうちょ銀行しか口座振替の対象になっていない自治体とか有ったりするんですね、不便だなと思いますが確か金融機関サイドが断っているというのも有ったように思います

要は合理化で支店まで統廃合しているのに、利幅の少ない手間が掛かる税収代行は精査しようの話が有ったように思います。

私の本拠地は大阪通勤者が多い奈良のベッドタウン

周りはほぼ大阪勤務者、給料振込とか住宅ローンは大体メガ銀で、地元の地銀や特に信金の口座って普通持ってませんね

子供が小さいと給食費とか学校の雑費の引き落としで、奈良NO.1地銀様の口座を強制的に作らされますが、それくらいです

昔の話ですが、そう言う時に大変困りました

大阪勤務時に平日昼間しか口座開設手続きにお店に行けませんが、大阪勤務なので奈良の支店にはいけません、しかたなく昼休みにご飯食べる時間削って１店舗だけ有る大阪の支店まで走って口座開設しました💦

独立してからこの地銀出身の金融コンサルの方に紹介頂いて、地元支店に伺ったこと有りましたが、話の際に

「県内の支店に口座お持ちで無いんですか・・」

「また何で大阪の支店の口座なんですか？」と訊かれました

この地銀さんの大和の地の支店に口座を持っていないなんて、非国民じゃなくて非大和人扱いされるんですね

と感じる位の圧を感じましたよ、その時

いわゆる大和人（「生粋」の大和人は由緒正しい南朝エリアの方々と思いますが、人口の90％を占める北中部の面積シェア10％に住む勤め層を想定しています）はこの地銀さんで住宅ローン組んで、近鉄不動産で家を買って、近鉄電車に乗って大阪や京都に通うがデフォルトなんですね

大阪暮らしが長かったので気付きませんでしたが、非都市部のシステムって地元完結度の高いものですね

そりゃ地元経済の活性化は行政の重要な任務ですね、なので地産地消から始まって地元企業を優遇しますよね

AIさんに聞くと

奈良県は全国で最も県外へ通勤・通学する割合が高い「ベッドタウン」県であり、国勢調査によると、その割合は約25%〜30%前後とのこと

大半が大阪府へ通勤・通学しています 。

この高い県外通勤率は、奈良県が大阪市の通勤圏（ベッドタウン）として機能していることを示しており、地域経済やインフラに大きな影響を与えています 、とのこと

要はほっとけば地元にお金が落ちない県なんですね

でもやっぱ不便に感じる訳で

自治体によって口座振替の用紙の置き場所、振替可能金融機関が異なり手続きが煩雑になります

行政サービスの標準化、共通化での合理化、電子化なんかがもっと進めばいいなと思いますが、やっぱ利権😎とか事務仕事を合理化すると雇用が減るとか労働団体的抵抗なんかが有るんでしょうかね

でも基本は酷税意識が有るから、税金払うのに何で行政の都合優先の不便な手続きをしなきゃだめなのかの憤りが有るからですね😡

でも国は税で成り立っていますので、お国の為の納税は当然です

でもとにかく「悪い人」「ズルい人」の優遇に使われないような社会になっていって欲しいです、そういう闇へ手が入るところが見えて来たら更に喜んで納税します、するつもりです、鋭意努力したいと思います😁

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

頭の整理 仕事の整理 行動の整理

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

備忘録ブログですので頭の整理的な投稿を

現在の仕事

所有物件の営業系

１．建売戸建の入居付け

⇒1月末決済で2ヶ月半経過、一度家賃下げ実施

　融資返済は始まってるので、早く付けたいところですが、

　オンリーワンの価値を毀損させたくない気持ちも有って、

　様子見

２．新規取得築古ハイツの入居付け

⇒何件か問合せと内覧が有ったようなので、その中から

　選ばせて頂く形かなと目論む

３．退去戸建の方向性検討（売却or賃貸継続）

⇒売却＆賃貸の場合の査定を依頼しているので、その報告

　待ち

事務業務系

１．今月末決算への対応

⇒アパート売却の利益が特別利益で乗って来るので、

　そこへ何をぶつけるか税理士さんと協議中

　調整要素としては減価償却費、倒産共済、あと繰越欠損金

　さすがに決算書の見栄えを考えないと、融資が続かない

　と思うので、納税を覚悟の上決算書のお化粧を考えるのが

　大前提

　営業利益、経常利益、どのレベルでどのラインに持って

　いくか・・

経営課題

１．金利上昇への向き合い方検討

　⇒先ずは正確な試算、影響度の検証

中長期計画

１．私個人の築古戸建の今後

⇒決算期に集中すると課税所得が恐ろしいので、分散して

　いく計画が必要、その中で物件選定、優先順位設定が必要

２．家人の償却切れの築古戸建物件の今後

⇒物件選定と優先順位設定

３．２年後に来る「全損生命保険の返戻(特別利益）」対策

⇒大規模修繕、社有車買替、保険関係

　その他怪しい節税策（これはやりません！）

今月末は直ぐに来ます💦

２年先もアッという間ですね💦💦

日々に追われている暇は無いですね（変な日本語か）

今大切なのは日々の作業では無く、先のことを考えること

「作業」を減らした分、趣味（バンド活動）に全振りになっています

健康寿命を踏まえて悔いのない人生を送るという人生指針に沿ってますが、一度始めて拡げた事業も生計の根幹で大事

頭を整理しながら綴って来ましたが、やはり外注出来るものは全て外注して、大家業は頭を使うことに専念

趣味にしわ寄せがいくことも避ける、う～ん

この辺りの路線かな

本日は備忘録にお付き合い頂きありがとうございました。

ピノキオ喫茶 鉄板食堂GEN

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

この日は(も💦)プライベートの所用で走り回ります！

義母の病院の診察と処置が有るので、家人を義母が入所中の施設まで送ります

自宅から４０分ほどの距離ですが、家人は「ロングドライブは怖い」とのことで送迎ドライバーになります

家人を施設で降ろしたら、病院の混み具合にも依りますが、３～４時間空いて、施設に迎えに行く形になります

奈良県郊外の施設から県庁所在地の病院までは車椅子のまま介護タクシーに乗せて貰って移動です、ここが約４０分の距離で時間を食います

私はこの３～４時間をどう過ごすか・・

いつもはここ起点に物件点検に回るのですが、この日は予定は無し（先日回って来たところ、サボりでは有りません😁）

そこで考えたのは、こんな時しかないので「モーニング」を楽しむことに😋

施設近くの喫茶店ピノキオに行きます、ご飯やさんで有名なフジオフードシステムが経営されているカフェ？喫茶店？ですね

税込600円のアイスコーヒーを頼むと、写真のモーニングセットが無料で付いて来るんですね、安いですね

でもひと昔前の街の喫茶店だと、350円くらいでトーストとゆで卵（名古屋だとお菓子までですね）が付いてきてましたね

未だにデフレ脳からの脱却が難しい昭和おやじの感覚ですが

でも絶品の餡バタートースト、値打ち有りました😋

ここで１時間くらいモーニングを楽しみながら、連絡業務したりゆっくりしたり

何年振りでしょうか、たまにはこういう時間もいいですね

さてピノキオを出たら近くの巨大スーパーの駐車場へ移動

ここでは車内でバンドの次回のスタジオリハに備えて、個人練習を♬

しっかりギター積んで、歌詞も持って来ましたのでうるさく無いように駐車場の端で窓も閉めて声出ししました😁

その後は駐車場を使わせて頂いているので、スーパーでしっかり買い物を

勤め時代、小売業界に居たので「トイレは無料」「駐車場も無料」の意識は有りません、店舗運営の為に一分一秒コストが掛かっていますので、使ったら必ずお金を落とすようにしています、職業病の後遺症？がまだ治ってない感じかな

さて「ぼちぼち施設に帰還！」との連絡が家人から入りましたので施設に移動

家人と合流して遅めのお昼に行くことに

待ち時間で「ランチ・この近く」で検索して、以前からちょっと気になっていたお店に行ってみます！

大和川沿いに奈良から大阪に向かう国道から少し入ったところに有る食堂です

ネットのクチコミでは「知らないと入れない💦」と表現されていた店構えです・・

確かに😁

お店は「鉄板食堂GEN」

クチコミ通り店内は普通の食堂の佇まいです

事前調査で好評だった「サーロインステーキ（1,100円込）」をオーダーしてみます

直ぐに到着しました

メインのサーロインステーキにごぼうサラダ、野菜サラダ、ご飯、お味噌汁に杏仁豆腐のデザートが付いています

サーロインステーキのプレートには焼きそばとポテト、茄子のソテーが添えられています

ステーキはめちゃ柔らかくて美味しいです

しかし少し塩味が足りません、別添のソースかテーブル設置で塩コショウ辺りが欲しい薄めの味付けでした、ベストはわさび醤油ですね（ステーキハウスの調味料セットのイメージ）

家人とは「お肉が美味しいだけに勿体ないな・・」と

お店のスタッフさんに尋ねれば良かったかも知れませんが、料理の味付けにケチを付けているように思われたら嫌なのでそのままで頂きました

でもサーロインステーキのランチが1,100円は激安ですね

他にも気になるメニュー多数有ったので、近くに来たら寄ってみてもいいかな

帰宅すると寝る子≒ネコがいつも通り寝てました

警戒心ゼロの姿勢ですね、野生なら直ぐに喰われてしまいますね😱

それだけ我家や飼主が安心なんでしょうね、嬉しいことです

一生安心安全に過ごさせてあげるから、脱走したりするなよ！です

（この子は年齢的に私と長生き競争になると思います、

　私が先に逝っても、見守り業務は継承者が居るので

　大丈夫ね😉）

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

募集中新築戸建点検 ほうらいで絶品ちゃんぽん

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

２週に１回の定例巡回

後半は募集中の建売戸建の点検へ

（記事が前後編になるくらい移動距離が有ります、効率の

　悪い賃貸経営だと感じます・・）

家人と雑草が活気づく前に入居決めたいなぁと言ってましたが、叶わずで雑草処理します

綺麗になりました

１月末に決済したこの建売戸建

２ヶ月経過しましたが、まだ入居が決まりません

一度家賃を下げましたが、まだ動きが弱いよう

オンリーワンの物件だと思っていますので、むやみやたらに値下げせずに時が来るのを待つようにします

（この街の周辺でひとつのニーズ、ひと組のお客さんが

　居ればいいだけなので）

この物件で新築戸建は８軒になります

ふと思い返しますが、その中で自らが住みたいと思う物件、そうでないところが有ります

物件自体はパワービルダーの建売なので、ほぼ同じスペックです、木造２階建４ＬＤＫ、車が２～３台駐車可ですね

住みたいか否かは後は地域性でしょうか

駅チカや繁華街チカで賃貸上は良い物件でも、自分が住むにはちょっとってところも有ります

そんな中、ここは今までで一番自分で住みたいと思った新築戸建です、家人も似たような感想洩らしてました

土地が少し上がっていて見晴らしがいいですが、「苦になる階段数」「坂の多い街」程では有りません

ちょうどいい感じですね、南向きですし、通過車両が無い行き止まりの途中に有りますし、めちゃ静かです

でも自分もそうでしたが、多くの人は勤めが有るので通勤の利便性が優先されますね、こういう戸建だとファミリー層がターゲットになるので後は校区の問題とか買い物とか

もうしばらく様子見ですね

さてランチ

この物件に到着前に覗いて見ましたが、駐車場が満車で入れなかったお店へ再チャレンジに行きます

家人と同行の際は家人があまりお好みで無いようなので避けますが、この日は単独行なので迷わずGOです😉

お店はこのエリアでは私の一番のお気に入りのちゃんぽんの「ほうらい」さん

お昼ピークをずらしても店内は満席なのでテラス席に行きます

風が有ってちょっと寒かったので、席が空いたカウンターへ移動

オーダーは「いつもの」ですね

「一番だしちゃんぽんと黒麻婆豆腐丼のセット1,100円」です

少し待って出て来ました

スープを少し飲んでニヤケます😋

いつもの味です🎵

軽くとろみの有る出汁感抜群な和風スープに、炒めた肉魚介野菜のグリル風味が加わってます、これが大好物なんですね

具沢山なのも嬉しいです🎵

黒麻婆豆腐も辛過ぎず、肉の旨味がしっかり出ている絶品麻婆豆腐です

この日の業務はこれにて終了

私には適量業務＆美味しいランチの幸せな１日（半日💦）でした

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

定例物件点検 ハイツでお仕事

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

２週に１回の定例巡回

先ずは「Town of Goldfish🐠」のハイツから😉

数日前に管理会社のコールセンターから入電が

入居者さんから鍵を失くしたと連絡が入ったとの報告ですね

こちらに連絡が有った目的は「オーナーさん合鍵持ってませんか？」だったんですが、有りません

管理会社も無いようで、前オーナー時代に全部入居者さんに渡してしまってたようです

担当者さんからは

「合鍵は存在しないので自分で鍵屋さん呼ぶか、１階なので

　窓破って入って下さい！って言っておきましたから」と😮

「当然修繕費用は入居者さんに求めるので、オーナーさんに

　は迷惑掛けませんから大丈夫ですので」と😮

県ナンバーワンの絶対王者の賃貸会社＆管理会社さん

何物件かお世話になっていますが、分かり易くオーナー利益を優先されます

そんなことで入居者さん怒って退去しないか心配になることが今回に限らず有りましたが、大丈夫でした

王者としての絶対的自信を持っての業務遂行です

直ぐに「可哀そうなので貸主の私が対応してあげようか・・」とか「貸主負担で対応してあげてもいいかもですが・・」の弱気姿勢は一蹴されます😮

この日に確認しましたけど、窓を破って入って形跡も無いですし、玄関錠が付け替えられた形跡もなし

失くしたと思った鍵、真剣に探したら出て来たとかかも知れませんね

そういうケースが少なくないので、管理会社さんは一発カマされたのかも知れません、恐るべしの管理力かもです😮

さて点検、雑草は大丈夫ですね

取得して直ぐに雑草が茂るこの場所をどうしようかとなって

・伐採のみ

・伐採して防草シート貼り

・伐採してコンクリートで固める

と色々プランが有りました、いずれも数十万円～の規模の工事ですね

取り敢えず一旦様子見にしました

「労働力＋除草剤費用」投入パターンで２週に１回の点検、必要に応じての処置で大丈夫のようです

しかしこれを５年、１０年やるとしたらその人件費（自前なので拘束費）と除草剤代もいつしか工事見積を超えるかも知れませんね

これを判断するのが経営ですね、きっと

今のところ地味に自前で続けるつもりです

以前、通りがかった入居者さんから指摘が有った駐輪場の照明不備

いつものリフォーム屋さんの番頭さんに確認＆対応をお願いしていましたが、まだ出来ていませんね

LINEで連絡入れたら「ちょうど明日行こうと思ってたんすよ😅」と

蕎麦屋の出前ですね、でも緊急で無ければその程度で大丈夫です

いつも大変だ！急いで！とやってたら、本当に緊急の時に「また狼少年や😒」で動いて貰えませんからね

さてここから４０分ほど掛けて県央へ南下します

「Town of Thousands of Cherry Trees🌸」のハイツへ到着😉

大体確認するのは「雑草」ですね

市有地のなんちゃって裏庭確認

ウチのシマの犬走りにゃ枝一本入らせねぇ😡

の気合で撒いた除草剤がきちんと仕事してくれています

ここは清掃して終了

近くの所有戸建を外から点検

何か探偵業みたい😎

いつも散らかしてますが、この日はまだマシのよう

さて次は募集中の戸建の点検へ

続きます😉

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

大家業の目的

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

大家業の目的

いくつかに分類出来るように思えます

A：創る楽しみ　土木建築デザイン系　ハードの世界

B：貸す愉しみ　サービス接客系　ソフトの世界

C：儲ける愉しみ　生計生業・投資系　ファイナンスの世界

D：プラスの付加価値　バリューの世界、精神の世界

　　誰かの役に立つ幸せ　人生哲学の反映

このバランスかな

世間を見渡すと

A：B：C：D→１００：０：０：０の方や

A：B：C：D→０：０：１００：０の方や

全てを手に入れた後での「D」の境地の方や様々ですね

事業や人生のステージに依っても変わって来るものかも

知れません

因みに私は

A：２０％⤵　ゼロにはなりませんが、餅は餅屋で

B：２０％⤵　得意分野ですが、管理委託はビジネス上の命題

C：４０％⤴　目的は生活の糧、課題は事業承継への標準化

D：２０％⤴　金儲けのハコだけで無い何か・・

懐を満たした後に心を満たすのは、最終的にこの「Dの要素」かなと思ったりします

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

近畿日本鉄道の奈良自虐ネタ

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

先日大阪の地下鉄に乗っていて、何気にドア広告を見て愕然としました😮

全て英語表記なので、外国人観光客向けの観光案内だと思いますが・・

よく見ると衝撃的な一文が

これですね

「奈良って知らないかも知れないけど、実は京都から

　近いんだよ、近鉄特急乗って寄ってみてよ！」

って感じですね

同じ観光資源が多い県として

とうとう京都へ敗北宣言しましたね😒

遊びに来ても夜はどこも閉まっているって旅行情報で知ってるとは思うけど、大阪＆京都泊前提にしないで来て見てよ

世界遺産や世界遺産クラスの寺社仏閣や古墳とか、そこら中に有るよ

何より最近遠出することで有名になった「鹿」がいるよ

街中で鹿と人間が共存しているところって、世界中見渡しても奈良だけだよ、と

でも外国人、特に欧米人は夜にお酒呑むのが旅の楽しみなんですよね

なので奈良のお店、夜営業頑張ってよ

近鉄さんも誘客に努力しているしね

生まれは神戸、育ちは大阪ですが、奈良に移住して

はや１７年、地元愛が目覚めて来たので、愛の溢れる

お説教を少し😁

（お前がバーでも開業すればええやないか😡

　と言われそうですが・・）

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

物件の査定を依頼する

おはようございます！

戸建大家ビタミンです！

先日退去になった家人名義の戸建

約７年所有、旧耐震＆再建不なので資産入替の対象で考えています。

業者さんの社長と賃貸営業さんに来て頂いて、査定して貰いました

物件について色々尋ねられますが、７年前のことだと結構忘れています💦

給湯器もいつも通り新調していたと思い込んでいましたが、念の為確認すると2009年製、物件取得時には10年落ちだったのに何で交換しなかったか分かりませんが、再利用でした

今では17年落ちなのでもう替え時ですね

社長の手応えは悪く無さそうでしたが、売出値をどの程度に出来るか、落し所をどの辺りにするかはお客さん次第ですね

結果は後日と言うことで一旦終了

戸締りして帰ろうとするとお隣さん（お姉さま？お婆ちゃん？）が出て来て

ウチの植栽の落葉が飛んできて大変なので、切って貰えたら助かるけどねえと

これですね、これの管理も一応借主さんで、切って貰えた時も有ったようですが（お隣さん談）直ぐに伸びますね

基本、貸家に植栽は不要ですね

正面からだとこんな感じ、酷い時は右隣さんまで越境していたようです

物件オーナーさまが写り込んでますね

ここは所有戸建の中では割と駅近

駅前のコインパーキングに戻る途中にお洒落なグルメ横丁を見付けます！

そう言えばこの隣の居酒屋さんで、何度か家主会の勉強会をしました

車に戻っての帰路では、家人所有戸建の今後の資産入替について話をします

築古戸建は基本手放していきたいけど、その後どうするか当面のキャッシュフロー要素と中長期的には相続を踏まえてどうするかの検討が必要

個人名義で新築戸建にシフトしていくか、今後の検討課題ですね

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。