おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
売却依頼中の某アパート
何回か打診が有りましたが
成約には至らずで・・
要は融資が付かなかったり
融資は使えるけど、売値に対して
融資金額が伸びず、自己資金不足で
破談になったり・・
色々有りましたが
先日からお付き合いが始まって
既に戸建も１軒売って下さった
業者さんの仲介さんが粘り強く
対応頂いて、今回正式な買付を
頂きました。
融資は仮審査で大枠の承認が
出ただけで本審査は未だですが
特別な要素を伴う案件で無ければ
本審査で否決されることはないだろう
と思っています。
捕らぬ狸の皮算用
ブログに書くと話が駄目になる
ジンクスも有りますが、
まぁ大丈夫だろうと😉
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
今年2024年に入って
資産入替(綺麗で便利な表現(笑)）
を進めています。
「資産入替」
一般的に悪く言うと「ババ抜き」？
瑕疵を隠して綺麗に包装して
「資産入替」ののし紙を付けて(笑)
ひどい言い方ですね💦
食うに困るとか、より大きなもの
より資産性の高いものへの入替の為に
経営上必要とかで、本当は持って
おきたいんだけど泣く泣く手放す😭
みたいなケースも有りますが
持っておいてもいいものなら
手放しませんよね😎
が普通の捉え方かなと
そういうものが市場に流通
していますが、買わなきゃ商売
始まらないので、私もそういう
「誰かの不要物件」をありがたく
取得させて頂いて商売を始めた訳です。
実際は相続してしまって困ってしまって
の実需さんの「不要物」に特化して
譲り受けては来ましたが
さて自らを振り返ります。
所有物件には自分なりの
ランキング付けが有ります。
S・A・B・C・Dランク
などとキチンと体系建てて
いる訳では有りませんが
「資産入替」の対象になる物件
は選定しています。
喫緊で手放す必要が有るヤバい物件は
おかげさまで今のところ有りませんが、
中長期で考えた場合に物件力の問題
それは立地的なこと、建物としての
ハード的なことで心配な物件は有ります。
大きな自然災害で始まった本年2024年
元旦から決めた課題が有ります。
それは自らのプライベートの防災体制
それと所有物件の入れ替えです。
具体的には旧耐震から新耐震へ
新耐震も2001年以降のものへの入替です。
15年近く携わって来て築き上げた
ものなので、たった1年で全てを
入れ替えるなんてことは無理ですが
思いのほか進んだように感じます。
来年もこの勢いで！とは思いますが
実際には・・
旧耐震だけど「場所」「スペック」
が良くて「良い入居者さん」が
長く住んで下さっている「お宝物件」
を簡単に手放す訳にはいきません。
でもこのままだと、その善良な
入居者さんに安全性が危惧される
物件に住み続けて頂くことになります。
そんなジレンマと付き合っていく
段階に入るのかなと感じています。
倫理的な問題が有ること承知で言うと
危惧している問題を
「次の所有者さんの判断に委ねる」
という選択肢も有りますね。
不動産は「ババ抜きゲーム」だと
言われるのは、まさにそういうこと
ですね😱
青臭い正義感出してやっていたら
魑魅魍魎が跋扈するこの業界の
餌食になって退場でしょうからね
安心安全な住居の提供という
大命題、大義名分の上で大家業
やっている筈ですが
入口から出口まで大義名分を掲げた
正義漢でやっていければいいですが
歪みや闇とも上手く付き合えないと
やっていけませんね、きっと。
物件売却話にどう関係するのか
まとまりのない話でしたが😁
大家業の表と裏を少し考えてみた
次第です。
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
この日は税理士先生の定例面談
税務に関しては
決算期初からちょうど６か月の
半期が経過
特記事項としては物件の売却に
伴う売却損益ですね。
期首直ぐでの売却では少し益が
出ましたので、社有車の減価償却費や
セーフティ共済で抑え込みますが
その後に２軒の売却も発生しています。
でもこちらは「借地権」が簿価に
乗って来るので益に怯える必要は
無いようです。
ウチの税務の話はそんな感じで
その後は経営についてですが
ウチの経営では無くて税理士事務所の
経営について何故か私がアドバイスの
時間ですね。
立場が逆のような気もしますが
一番の悩みの種は雇用のようです。
大きな税理士事務所や企業所属の
税理士は「勤め」前提で考えて
おられるようですが
ウチの先生も含めて多くの独立志向の
税理士さん
どこかの税理士事務所で丁稚で修行
して、いずれ独立を考えておられる
ようです。
ここで問題なのは早期の戦力化を
目指して一生懸命教えても直ぐに
辞めてしまうケースが多いようで
今雇用されている税理士の卵さん
に至っては、ことも有ろうか
ウチの税理士さん（＝経営者）に
向かって
「独立について、教えて貰って
いいですか？」と聞かれて
呆れたと😯
そうですよね
税理士の世界に限らず、普通の会社でも
「私が退職したら退職金っていくら
出ますか？」って社長に直接尋ねる
ようなものですからね😮
Z世代から大きく年齢を重ねられている
税理士の卵さん、ちょっと非常識過ぎ
ですね・・
税理士の独立開業
既存税理士事務所にて決められた
勤務期間とその事務所の責任者の
証明書が必要なようで、その期間は
絶対辞めないでいるでしょうけど、
それが過ぎれば自由契約なので、
ウチの先生はそこで辞めることを
前提に次の人材の手当てを考えられて
いるとのこと
税務の最低限のスキルは試験に合格
することである程度備えられますが
顧客先で発生する事案や問題は
多種多様、教科書には書いていない
ような難問だらけのようで
それ以前にゼロから顧客を集めること
の大変さ
自らの給料はゼロでも、事務所の賃貸
とか光熱費、リース代とかの固定費分は
稼がないと赤字が積み重なってアウト
のようですね😱
私が思うに
「今回初めて開業しました新人で～す♬」
でどれだけ客が集まるか、大変だろうなと
そんなことが開業には付いて回るので
酷い場合はこっそり顧客を引き抜いて
立つ鳥悪事し放題で去る「卵」も
居る筈なので、正直過ぎるとは
思いますが、独立する考えを伝えている
のは悪くないかもですよと慰めます。
税理士の世界に限らず人を雇用する
って大変ですよね・・
現場のことを全く把握出来ていない
私利私欲の強欲経営者とか思われても
実際は親の心子知らずで、従業員のこと
を考えているのに・・の状況が有ったり
勤め時代に取引先でそういうことを
多く見掛けました。
家人と二人だけのマイクロ法人
二人と言っても、実務や経営方針
については実際は私個人でやってる
に等しいもの
他人様と一緒に経営すること
他人様を雇用して働いて貰うこと
その大変さが無いマイクロ法人経営
改めてありがたいものだと感じた
次第です。
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
チーム奈良のメンバーから
建売の情報有り！
急いで奈良某所へ内覧に
そもそもナビの情報だけで一発では
辿り着けない場所
旧市街、旧街道な街並みや道路幅
苦労として辿り着きました。
これは今後の伏線でした・・
正面は西向き、画像の右側が南ですね
南側は土地を売出中
ここは「商業地」なので大きなものを
建てることが出来ます。
朝の９時半
２軒隣のお宅で日照が遮られます。
売出中の隣の土地に建物が建つと
少なくとも１階のリビングは真っ暗
ですね😱
こういう状況
いつも「小さなおうち」を思い出します。
草原の１軒家だったのが周囲が開発され
ビルに囲まれてしまうお話です。
最後はハッピーエンドですが
画像拝借しています。
案内頂いたチーム奈良のメンバーさん
「ビタミンさんが隣の土地買って
平屋建てたら解決ですよ！
場所は悪くないですからね😎」と
簡単に言うけどね、商業地に平屋って
効率悪い話ですよね・・
「まぁちょっと考えるわ」と
帰り始めての最初の曲角
物件の前道もそもそも狭いです。
景観保存にうるさいエリアとのこと
ここを曲がるのに大変苦労しました。
真後ろの車、一方通行の左からの車に
しばらく待機して貰って、何度も
切り替えしてようやく曲がれました💦
これは普通車以上の車を保有出来ないなと
特に運転苦手な奥さんが居るような
ファミリーには避けられるなと
この切り返し騒動でここは止めることに
やっぱり切り返し百回！でなくてｗ
現場百回での実地の気付き大事だなと
ストリートビューでもある程度の
感じはつかめますが
実際現地で五感で感じること
徒歩や車で周辺回ってみて感じること
大事だなと
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
この日は朝からアパート管理で
県央エリアへ
アパート管理と言うと聞こえが
いいですが・・
その実、汲み取りの立ち合いです💦
先ずはルーティンの
雑草たちへのご挨拶？宣戦布告？
丸暴の反社事務所へのガサ入れ？
「ビタミンや！早う枯れんかい😎」
というやつでしょうか(笑)
でも花が咲いています😮
これは「ハニートラップ」という
ものでしょうか・・
綺麗な花が咲いていると乱暴に
抜いたり出来ませんね😍
でも美観を優先させて
一部片づけます。
ここから入居が決まった戸建の
賃貸借契約を行いに
「遠い場所の賃貸店さん」へ移動
アポの時間が迫ってたのさすがに
この日の県境超えは山岳高速で
回転寿司発祥のウチの展開エリアで
最もアーバンな地まで走ります(笑)
途中で物件紹介頂いていた仲介さんと
車内のBluetoothで話をしますが
山岳高速なので、直ぐに途切れます。
県境山脈を超え平野部に下りて来て
話を続けます。
アパートの紹介です、面白そう
だったので外観見てから連絡しますで
一旦終了
遠いアーバンエリアの賃貸店で
賃貸借契約書に署名捺印して
紹介アパートの場所まで高速を
飛ばします。
勤め時代に受けた指導を思い出します。
忙しそうに走り回っているだけで
仕事したと思うなよ
給料＋会社の利益分働いたか？
高速やガソリン使う意味有ったか？
それ以上の価値を生み出す「仕事」したか？
いいか「作業」や「業務」じゃないぞ！！
仕方なく行う作業や時間の浪費も
有ります。
売上や利益、価値を生み出せる
仕事だけじゃないとは思いますが・・
その視点で正しい時間の使い方だったか
自らに問う機会は重要ですね。
今は全て自分で決めて動いてますからね😉
今やってる仕事、大家業
最優先は賃貸物件の緊急対応で、
その次に物件仕入れに関わる業務だと
思いますので、その行動規範から
外れてはないかと思います。
さて物件視察です。
満室とのことなので外から見せて貰います。
ファミリータイプの４戸１
駐車場はきちんと有ります。
仲介さんの話だと
取得したら直ぐに屋根や外壁、
共用部等の外回りの修繕が必要かも
とのこと
確かに
もしかしたら新築以降一度も
メンテナンスしていないかも😱
指値は受け付けないとのこと
外回り補修一式で数百万～必要
余り美味しくないかも
先に新規でお取引が始まった
銀行さんに、手の掛からない
テーブルに乗るか否かだけの
打診をお願いしていたので、
それを待って回答しようかと
既に複数の投資家さんが
興味を示しているとのこと
一番手で追い掛ける案件でも
無いかなと思うので静観します。
さて帰宅
寒くなってこういう場所が
お気に入りになったジャスミンを
見て１日の疲れを癒します😊
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
先日の
「まだ物件残ってますか？」
の続き
譲渡価格での攻防戦
地主さんへの借地契約書換料
の負担についての攻防戦
等々を経て何とか話がまとまりました。
７軒購入頂いているリピーターさん
なので、あまり駆け引きはしたくなかった
のですが、指値が大きかったので
色々シミュレーションを行い
こちらの条件を投げ掛けました。
最終的には地主さんへの名義書換料は
当方の負担となりましたが
当初想定した金額より少し低かったので
それで話がまとまるなら悪くないかなと
これで入って来た資金
今の相場では築古戸建の１軒も
買えない程度のものですが
少し貯めて、今後の取り組みの
自己資金にしようかと思います。
環境が大きく変わって行ってる
ことを日々感じています。
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
箱貸し新築案件
いよいよ棟上げです。
上棟式を行うので来て下さいと
建築会社さんから有ったので
行って来ました。
いきなり大きいのが建ってました。
基礎完成から行けてなかったのですが
わずかの間に一気に上物が出来ていました。
思ったよりデカいです😮
中の様子
フムフム、きちんと金物で補強
されているな、位しか分かりません。
筋交いのようなものは筋交いでは無く
仮止めのものでここに構造壁？が出来る
とのこと。
断熱や結露、構造や施工など
気にしたらキリがないし、中途半端な
知識で分かるものでもないし
業者さんを信じるしかないなと
腹を括っています。
地鎮祭の時は神主さんに来て頂いて
しきたりに則って行いましたが
今回は関係者だけでの簡易版です。
運営事業者さんの代表お二人
建築会社さんの部長さん担当者さん
現場監督さん、設計担当さん
それにウチの２人ですね
建物の四方をお酒とお米と塩で清めて
竣工までの安全な工事を祈願しました。
ここまで来たら先が見えて来ましたね
このタイミングで中間金の支払いを
金融機関さんにお願いして
年明けで竣工、運営事業さんとの
本契約を結び、最終金の支払いをして
いよいよ事業開始となります。
長かったですが、あと少しです。
さてお昼になりましたので
帰路でランチにします。
この日は私のお気に入りの
がっつり亭さんに行きます！
私は日替わりのカツとじ定食
家人は生姜焼き定食
がっつり頂いて満腹です😁
ちょうどいい「半日仕事」で
気持ちよく帰宅します🎵
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
昨日は来来亭の感謝祭
開店前に行きましたが、
既に長蛇の列😮
ギリ一巡目に入れず
タブレットで注文入れながら
待ちます。
後ろに店外まで長蛇の列
みんな急いで食べるので
結構早く回って来ました😊
私は豚キムチ定食
同行の長男は唐揚定食
鉄板の美味しさです🫡
天一の10/1のセールでは
アプリインストール必須で入れたけど
データが飛んで恩恵が全部アウト😱
本部に掛け合ったけどツレナイ対応
あれより100倍良い「紙の無料券」
貰えました。
さて本題
決済を終えた建売４号
廉価建売なのでいつものように
「無い無いずくし仕様💦」です
なので、足りないものを自前で
対応していきます。
その為にチーム奈良のメンバーの
リフォーム屋さんの番頭さんと
賃貸店の責任者さんに集まって
頂きます。
今回の物件は１階シャッター有り
網戸有り、外構も完成済みと
いい状態の物件です！
と言うか
網戸もシャッターも無くて
外構も出来ていない未完成品を
売るか？？ですが
その分まけて貰っていますので
ありがたい話です😉
リフォーム屋さんの番頭さんには
「わざわざ現調に来て貰ったけど
今回はあまり仕事にならなくて
ごめんなさいね、どこかで
穴埋めするから」と
このタイミングで近隣にご挨拶に
回ります。
前道を共有する家が、ウチを含めて
１０軒、隣は業者案件の改修中物件
なので、それを省くと８軒が挨拶対象
プラス自治会長さん宅ですね。
こういう時には昭和な団地案内図が
役に立ちます。これを参考に
教えて貰った自治会長さん宅へ
伺ったりします。
住まいの改造(笑)
お向かいのお宅
挨拶に行って「実は賃貸で・・」と
話すと
「知ってますよ、もう掲載されてましたね
ウチも賃貸なんですよ」と
引越しを考えていて常にいい賃貸物件
が無いか探しておられたようです。
「ウチはどうですか？」と言おうかと
思いましたが、その向かいのお宅の
オーナーさんに対しての背信行為
引き抜きになるので、止めておきました🫡
募集条件も決まって、物件画像もとって
貰って、後は賃貸店さんに頑張って貰う
だけですね。
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
申込を頂いている戸建の入居準備
この日は家人と同行です。
プロにお願いした堀込ガレージの
床の塗装、2度塗りも終わってました。
しっかりした感じです、これで当面
大丈夫かと思います。
キッチン扉の傷みの補修
塗装部長（家人）に頼んで
塗料を調合して塗って貰いました。
微妙ですが、「やり直し！」とは
口が裂けても言えませんので
良しとします😁
シーリングの割れ
私は電工持ってないので
業者さんに交換して貰います😉
次の入居者さん、何故か
「居室の照明は要らない！」
とのことで回収します。
勿体ないのでどこかで使うようにします。
あちこち見て回ると色々発見してしまいます。
入居準備あるあるですね
でも見て見ぬふりは入居後に「倍返し」
になるのできちんと潰しこんでおきます。
この色の塗料は無かったので
次回補修します。
さて室内が終われば、室外です。
横の通路、ゴミが散乱しているので
掃除します。
前の入居者さん曰く
「全部隣の家からのものですわ」
とのこと
そうですね、洗濯ばさみだらけ
でしたから🤨
猫除けのみで綺麗になりました。
裏はゴミと雑草の片付けです
きれいになりました
さてこの辺でお昼になったので
家人のリクエストで丸亀製麵へ
この日は４７都道府県の
ご当地つけ汁のフェアを展開
していました。
私の地元の奈良は「大和芋トロ玉」の
ようですが、入ったお店は大阪なので
「どて焼きつけ汁」のようです。
私はそれより食べたいものが有るので
それにします。
家人もマイスタイルのチョイスです。
私は旨辛肉盛りうどん
家人は釜揚げにかき揚げといなり寿司
美味しかったです😍
この日も緩い１日でした。
幸せです🎵
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
おはようございます！
戸建大家ビタミンです。
原状回復工事中に申込の
有った戸建
進捗確認に行きます。
今回プロにお願いした
掘り込みガレージの床の塗装
よく持つようにと下地に何とか
という塗料（油性の？）を塗って
貰っています。
６年前に自分で塗った床は
こんなになっているので
今回はきちんとしたいなと
6年前にこれまた素人仕事でCFを貼った
渡り廊下
角が剥がれて来たのでこれでカバー
築古戸建の宿命
歪んだ引戸の隙間は隙間テープで埋めます
表面のプリント合板？が
剥がれて来ていた引戸
傷んだ部分を切り取って
木目調のテープを貼ってお終い
写真ほど実際は目立ちません💦
押入の中の壁の剥がれ
パテで修繕
こんな感じでこの日は終了
本日も最後までお読み頂き
ありがとうございました。
