施工会社の選定方式には、入札方式、見積り合せ方式、特命随意契約方式などがあります。競争入札とは、最も有利な条件を示す業者と契約を締結するために複数の契約希望者に入札金額を書いた文書を提出させて、原則として最安値の業者を落札する方式です。これは公共工事などの大規模な工事に適している方式です。さらに競争入札は、一般競争入札と指名競争入札に大別されます。一般競争入札は、入札情報を公告して参加申し込みを募り、すべての参加者同士で競争に付して契約者を選定する方式です。また指名競争入札は、発注者側が指名した者同士で競争に付して契約者を決める方式になります。指名競争入札は指名業者間で談合が行なわれたり、不当に安く叩き合いすることがありますので注意が必要です。見積り合せ方式は、マンション専門紙などで公募し、公募のあった業者に共通仕様書を提示して、見積もりを依頼し、その内容を比較検討する方式です。マンションの大規模修繕においては最も一般的な方法になります。しかし、同じ仕様・数量にもかかわらず、各社の金額の乖離には毎回驚かされます。契約者はプレゼンやヒアリングを通じて、見積金額のほかに現場代理人の能力など他の重要情報を加味して選定しますので、必ずしも最安値の業者が選定されるとは限りません。特命随意契約方式は、新築時の元施工会社、前回大規模修繕工事の施工会社、管理会社など、特定の１社を指名して見積もりを取り選定する方式です。この場合、管理会社との契約金額には施工金額に加えて管理会社のマージンが含まれていますので注意が必要です。いずれの方式にせよ、大規模修繕工事は高額な契約金額となりますので、「公正性、透明性、合理性」の３点を意識して臨むべきと考えます。
マンション管理士がゆく
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