戸建 VS マンション VS 賃貸を前回まとめたので、今度は新築戸建 VS 中古戸建 をまとめます。
ウッドショックは改善しましたが、その他資材、人件費が高騰したのでハウスメーカーの坪単価がハイムで坪100万、住林は坪115万を超えており、中古も選択する方が増えている気がします。
リクシルのお風呂は2022年に40％近く上げた半年後、さらに20％値上げしましたし、各社毎年10％ペースで値上げしてる感じがします。
世界的にみると全製品は2019年から2023年で25％価格上昇しているみたいです。年5％ペースですね。
5年前に3000万で買えた家が、今は3750万になっている計算なので、家は超高級品ですね。値上げ恐ろしい。。。
戸建中古の利点 欠点
利点 新築より安い 広い 早く入居出来る 内装、家具、家電、外構にお金かけれる
欠点 思っているより値段高い 躯体（基礎 土台 梁等）の劣化と旧技術 基礎動かせない分、日射取得しにくい（寒い＝光熱費高い）地盤改良出来ない
利点は安いと広い。
どの範囲までリフォームするかで、安さの利点も失う可能性があるので、そちらを深堀します。
リフォームの値段ランク分け
3段階に分けてみました。
延床30～40坪の家で想定しています。
A 水回り、設備パターン
最安 490万 最高 1200万
B 内装全て、外構パターン
最安 1135万 最高 2650万
C 構造材 基礎 以外全てパターン
最安 2080万 最高 4255万
A 主に水回り工事。セラミックのキッチンとか入れちゃうと1000万近くに。
Ｂ 間取りも変更可。1000～2000万前後で済むので、この辺りまでがオススメ。
C 断熱、耐震も再工事。基礎と構造材以外ほぼ新築。値段新築と近いのでオススメしない。
Cは基礎や構造材を残すので、800万近く新築より安くなりそうですが、解体が機械で無く人になる分高額になりそうです。（見積取った訳ではないので、もっと高額かも）
（理論上では上記の残り部分 新築より安くなるハズだが、実際は安くならない）
昔の土台や梁は木が良いと言う方いますが、劣化、変形していますし、乾燥方法や防蟻処理の技術、集成材の接着技術が格段に上がっているので、最新のスギ集成材の方が個人的には優れていると思います。太さは昔も今も同じですが。
基礎も劣化だけで無く、石場建てや玉石基礎、独立基礎、鉄骨が入っていない、基礎の換気口等、欠点があると思います。
なので、Cまでするなら新築が良いかな？と思います。
旧邸の名残を残したいなら、大黒柱や梁の一部だけ再利用、植栽を再利用、玄関の入り方を同じにする等を建築士に相談が良いと思います。
B、Cは予算的に無難だと思います。ただ、断熱気密工事しないので熱い寒いは覚悟する必要あり。
一部の建築士がリフォームで大好きな躯体現し（くたいあらわし）天井は避けた方が良いです。
青線部分に来る天井材（石膏ボード＋天井合板＋断熱材）が無いので暖房効きにくくなります。
屋根断熱でも、暖房が特に上に溜まる＆範囲が縦に広いので暖まりにくいと思います。
天井材有り＆梁見せ天井は問題ないと思います。
内装工事で室内足場代が余分にかかってしまう可能性もありそうです。
余談ですが、屋根断熱、天井断熱、桁上断熱のうち、自分は桁上断熱推しです
築何年の中古がおすすめか？
住宅の技術進歩はもの凄く日々進んでいるので、ある程度の年代で物件目安が出来ると思います。
築40年以上（昭和60年） 購入しない or 解体して新築 （旧耐震基準）
築30年（平成5年） 断熱材普及
築28年（平成7年） 基礎パッキン普及 地盤調査義務化 （新耐震基準 阪神淡路大震災）
築23年（平成12年） 壁通気工法義務化
築7年（平成28年） 熊本地震
まず、築40年以上の物件はリフォームしない方が良いと思います。
築30年でも断熱材がある位で耐震性が心配。。。
築28年で有名な建築法改訂により耐震基準が出来て耐震がアップしています。
他サイトだとこの築28年が基準と言われていますが、個人的には壁通気工法も義務化された築23年より新しい物件を推します。（念の為に築20年以下の方が良いかも）
壁通気工法有り＝断熱材、構造材が結露しにくい＝断熱、気密の効果が出る？
書いてて思ったのですが、良い中古物件の判断＝施行不良全てチェック なので、ここで書ききらないし、見えない部分は買っても分からないのが悩みですね。。。
防水シート（防風層）の隙間無いか？耐震の金物工法は？耐震含めた防蟻処理は？断熱材隙間空いていないか？気流止めしてあるか？気密シートあるか？構造材、合板にカビ出ていないか？基礎のジャンカやクラックは？
終わりなき旅 ミスターチルドレンで判断するの不可能かも。。。。難しい。。。。
結論
リフォーム範囲はAかBまでが良い
購入物件は築20年より新しい物
土地を除いた家代のみで
新築 延床30坪 3000万
中古（築19年） 延床35坪 600万＋1500万（リフォーム代）
なら中古を自分は選ぶかなぁ。。。窓は二重窓にするかも。
耐震は建物で無く土地の耐震性＆防蟻でカバーしたい。
中古（築10年） 延床35坪 1500万（スーパー工務店施行） なら即決で買いだと思います！！
築15年以上だと今はスーパー工務店であっても昔は分からないので。
余談ですが、アンティークの定義は100年以上前の物。ヴィンテージは100年経っていない物だそうです。
家も色々技術が進んでいるので、湿気大国の日本でも今後アンティーク入りする家が増えていく事を願っています。
今日はここまで。
時代は変わる。技術は進む（Move on）。
正しい理論があるなら懐古主義や経験主義にならず、技術も取り入れるしかない。
その試してみる一歩が難しいですよね。
The Black 80s /Move on (Kollektiv Turmstrasse Remix)