土地探しの順番

土地探しの順番についてまとめます。

「記事一覧」→「テーマ別」でも内容分けていますのでご活用下さい。

注文住宅で土地から探す方は

①不動産屋を先に訪問

②建築会社を先に訪問

の2通りがあると思います。

自分は②建築会社を先に訪問がオススメです！！

理由は2つあります。

1つ目は建築士（営業）と土地を訪問し、建築の条件を判断して貰える。

2つ目はつなぎ融資、住宅ローンの関係です。

土地の法律　建築の法律

土地　→「地目」「用途地域」「都市計画法」「地積測量図」「浄化槽地区」「地中理没物」「道路申請」

建物　→「建築基準法」「建築基準条例」「建築協定」「上下水工事」

土地と建物で法律や条例があり内容も違います。

不動産屋と建築会社で得意分野が違うイメージです。

不動産屋は価格と価格に関わる周辺環境（駅近さや学校近さ等）を重視します。

建築会社は建物規制や住環境（間取り作りやすさや借景等の住みやすさ）を重視します。

例として「北側斜線制限」「がけ条例・崖地条例」があります。

不動産屋も北側斜線制限知っていても、設計・計算した事ないので2階や3階がどうなるか？気密ラインの難易度は？等は分からないと思います。

土地による間取りの作りやすさ判断もあります。

同じ土地面積でも外壁後退（赤線）の内側にしか建物建てれないので、建物建てれる範囲は赤枠部分です。（下記の図）

左は車2～3台、庭も作れますが、右は車1台で庭は不可。下手すると右はまともなリビングも作れないかも。

ブルー部分の長辺が11コマ以下か、12コマ以上かで間取りの作りやすさは格段に変わります。

また間取り編で詳しくまとめますが、不動産屋さんでコマの話までは教えて頂けないと思います。

建築会社は土地を探してくれない

矛盾する話ですが、建築会社を先に訪問するべきなのに、建築会社は土地を探してくれません。

理由は2つあります。

①建築免許は持っているが、不動産屋売買の免許を持っていない

建築会社でも不動産屋売買の免許持ってる所ありますが、それは建売用。

大手では建築条件付き土地の売買用。

土地探しお願いしても塩対応。利益が無いから。

自分は大手5社、工務店6社に土地探しお願いしましたが、探してくれたのは三井ホームと工務店1社だけ。

その物件もat homeに出ている物件でした。

工務店社長と仲良くなったら未公開物件出る？と企みましたが、良い土地＝多い利益＆即金で関わる人が多い為、ビジネスライクで情に流されて難いです。

ただ、自分が編み出した土地探し裏テクニックも少しはあるので別記事にまとめます。

②土地無しは客じゃない（土地探しても他社に契約取られる可能性あるから）

建築営業マンは月1件契約で優秀、月0.5件で普通と言われています。

逆算すると、契約～引き渡し中の顧客は月3～6人（これだけでも仕事過多）

そこに契約前の見込み客が月10人程度来るので、見込み客は選別する事になります。

展示場見せたり説明に6時間、間取り作成に1週間かけたのに90％のお客さんに断わられる。

まぁ多少は選別も必要なのかと同情します。

その選別方法は

・住宅ローン通るか？（年収良い？貯蓄有る？）

・土地持ってる？
なので、土地持っていない客は客とみなされない可能性高いです。

元ハウスメーカーYou tuberは「施主力の教育」といって、先に自分の思想に染めた後に営業マンにバトンタッチするので、これも選別方法の一種と思います。

土地探し手伝っても、土地価格が高すぎた場合、安い他の建築会社に切替えられる可能性があるので頑張ってくれません。（仮契約で10万取られたりするのはこの為）

建築士事務所は土地探し時点で契約金取るので、ちゃんと探してくれます。

土地無しの方は建築会社が最近建てた間取りと総額を出してもらい、建築会社を決めた後に土地探し&間取り依頼が正しいと思います。

つなぎ融資の最長期間

住宅ローンは家の完成時に振込まれます。

なので、土地購入時にお金が無いので住宅ローンと別に「つなぎ融資」を借りる事になります。

つなぎ融資は銀行ローンよりも金利高いので短期間借りた方が特です。

また、つなぎ融資は最長でも1年（分割融資の場合は2年）しか借りれないので、土地購入した後にのんびり建築会社を選ぶ時間はありません。

この事から不動産屋に行くより建築会社が先になります。