利回りが低くても収益不動産を買う理由…は相続財産の圧縮。
検討中の物件の価格が約4億。
これに対して
土地は、公示地価×0.8×貸家建付地補正
建物は、固定資産評価額×借家権割合
ざっくり1億5千万まで圧縮できる。
念の為、税理士にも見てもらったから間違いない。
この20年で様々なスキームが制限されてきたが、このやり方は今も認められている。
ただし、地方のクソ土地は要注意だ。
路線価評価と実勢価格がニアイコールならまだ良いが、実際に100万程度の土地も相続税評価では500万から1,000万で計算される場合がある。
うちはこんなクソ土地を沢山持っているから相続税評価ばかり高くなる。
結論、地方の土地はいらない。
不動産購入に向けて4月くらいから活動開始。
購入目的は…
相続対策8割
投資 2割
と言ったところ
基本的に1棟ものを考えているが、都心になるほど利回りは下がる。さらに駅近、ハザードクリア、築浅RCなどは実質利回り3%程度だ。
借入にもよるが相当なキャッシュを入れない限りCFは良くてもプラマイ0
20年前と比べて投資環境は相当悪い…
純粋な投資なら株や債券、ゴールドを買ったほうが良いと思う。
この間に不動産業者と話を詰めてようやく2つ目の不動産（使い道無し）が売れた。
例の150坪くらいの土地。売値は2,300万弱。元々6,000万で買った土地だから税金の支払いは無い。しかし、実感としては1億損したよう。
まぁなんとか売れたから良しとするか…
他に整理したい不動産もあるが一旦は休止。他は作戦を立ててから処分しよう。
個人事業としてやっている不動産業の一部を法人に移すことにした。
会社のほうが経費も落ちるし税金も節約できるから良い。それ以上に相続対策の意味合いが大きいが。
一般的なスキームで親が所有する物件の上物だけ買い取り、土地は 貸借する。これで個人の不動産収入を法人に移せる。
法人税と個人所得税の累進は差がありすぎるから、節税しないと。しかも法人税は経費計上して利益を圧縮すれば大して掛からない。大企業でさえそうしている。
いつも搾取されるのは何も知らない労働者ばかり。
随分と日が経ってしまった。
それにも関わらず、負動産の売却は中々進まず。
やむなく、相当に値を下げて無理やり進めている。
1,000万くらいで売れるかと思っていた物件⑤は雨漏りや床の腐りが酷く、リフォームしないと住むことも出来なかった。
市場での販売は止め、業者買取とした。相当に叩かれた気もするが約500万で売却。持ってるだけで心労があったからスッキリした。
最近はパパ活もしてないから投資くらいしか書くことがない。
