＜解答＞
被相続人の事業に使われていた部分に限り、小規模宅地等の特例により面積４００平方メートルまで８０パーセント減額することが可能となる。
（１） 小規模宅地等（特定事業用）
（一） 概要
事業の用に供している宅地等を相続した場合において、一定の面積（小規模宅地等）については、次に掲げる面積について、通常の方法で評価した価額から以下の減額割合を乗じて計算した金額を評価減として控除することが可能となる。
特定事業用宅地等：４００平方メートルまで ８０パーセント
（二） 特定事業用宅地等
特定事業用宅地等とは、相続開始直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、次のイあるいはロに掲げる要件のいずれかを満たす被相続人の親族が遺贈あるいは相続により取得したもの（その宅地等のうちイあるいはロに掲げる要件に該当する親族が相続あるいは遺贈により取得した持分の割合に応ずる部分に限る）と定義される。
イ、 その親族が被相続人と生計を一にしていた親族の事業用に使われていた宅地等を取得した場合であって、その親族が相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の事業用に使用していること。
ロ、 被相続人の事業用に使われていた宅地等を取得した被相続人の親族が、相続税の申告期限までの間にその宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を引き継ぐことになり、申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その事業を営んでいること。
（三） 比相続人等の事業の内容
特定事業用宅地等に該当する事業とは駐車場業、自転車駐車場業、不動産貸付業及び準事業は除かれることになる。
しかし、下記の事業については不動産貸付業等から除かれることになりますので、他の要件を満たせば、特定事業用宅地等の特例の適用が可能となる。
イ、 食事の提供を伴う下宿
ロ、 民宿
ハ、 ホテル
ニ、 その他上記に準ずる事業
ホ、 ビジネスホテル
（四） 土地が複数ある場合
複数の宅地を適用する場合においては、面積の調整が行われることになる。
Ａ＋Ｂ×５／３＋Ｃ×２≦４００平方メートル
Ａ、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等に該当する部分の合計面積。
Ｂ、特定居住用宅地等に該当する部分の合計面積。
Ｃ，貸付事業用宅地等に該当する部分の合計面積。
（２） 適用要件
相続税の申告書に、この特例の適用を受ける旨の記載および、計算に関する明細書その他一定の書類を添付がある場合に限り、適用が可能となる。
なお、この特例は、相続税の申告期限までに相続人等によって分割されていない宅地等には適用されることはない。ただし、申告期限までに分割されていない宅地等が、次のいずれかに該当することになったときは、適用することとなっている。
（一） 期限後３年以内に分割できないことについてやむをえない事情があり、税務署長の承認を受けた場合、分割できることとなった日として定められた一定の日から４ヶ月以内に分割されたとき。
（二） 申告期限後３年以内に分割された場合。
Q.被相続人の賃貸アパートの建物と土地を相続する場合において、何か特例は存在するのか？
A.＜解答＞
被相続人の貸付事業に使われていた部分に限り、小規模宅地等の特例により面積２００平方メートルまで５０パーセントの減額が可能となる。
＜解説＞
（１） 小規模宅地等（貸付事業用）
（一） 概要
一定の面積（小規模宅地等）については、貸付事業の用に供している宅地等を相続した場合において、次に掲げる面積については、通常の方法で評価した価額から以下の減額割合を乗じて計算した金額を評価減として控除することが可能となる。
貸付事業用宅地等 ２００平方メートルまで ５０パーセント
（二） 貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、相続開始直前において被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、次のイあるいはロに掲げる要件のいずれかを満たす被相続人の親族が相続あるいは遺贈により取得したもの（その宅地等のうちイあるいはロに掲げる要件に該当する親族が遺贈あるいは相続により、取得した持分の割合に応ずる部分に限ります）をいう。
イ、 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業に使われていた宅地等をその親族が取得した場合であって、相続開始時から、その親族が申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続きどの宅地等を自己の貸付事業に使用していること。
ロ、 被相続人の貸付事業に使われていた宅地等を取得した被相続人の親族が、相続開始時から申告期限までの間にその宅地等に係る被相続人の貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その貸付事業に使用していること。
（三） 貸付事業の範囲
貸付事業とは不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場及び準事業のことをいう。
よって、管理人も置いて、時間貸し駐車場を事業的規模で行っており、所得税法上事業所得として課税されているような場合であったとしても、その宅地は特定事業用宅地等には該当せず、貸付事業用宅地等に該当することになる。
また、事業と称するに至らない不動産の貸付けの他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものを、準事業という。
よって、貸付けに対する受取賃料の価額が低く、不動産所得が赤字となるような場合であっても、その価額が第三者間との取引の結果として合理的と認められるような価額であれば、貸付事業用宅地等に該当することになる。
（四） 土地が複数ある場合
複数の宅地を適用する場合には面積の調整が行われることになる。
Ａ＋Ｂ×５／３＋Ｃ×２≦４００平方メートル
Ａ、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等に該当する部分の合計面積。
Ｂ、特定居住用宅地等に該当する部分の合計面積。
Ｃ、貸付事業用宅地等に該当する部分の合計面積。
（２） 適用要件
相続税の申告書に、この特例の適用を受ける旨の記載および、計算に関する明細書その他一定の書類を添付がある場合に限り適用されることになる。
なお、この特例は、相続税の申告期限までに相続人等によって分割されていない宅地等には適用されることはない。ただし、次のいずれかに、申告期限までに分割されていない宅地等が、該当することになったときは、適用することとなっている。
（一） 申告期限後３年以内に分割された場合。
（二） 期限後３年以内に分割できないことについてやむを得ない事情があり、所轄税務署長の承認を受けた場合、分割できることとなった日として定められた一定の日として定められた一定の日から４ヶ月以内に分割されたとき。
A.＜解答＞
被相続人の貸付事業に使われていた部分に限り、小規模宅地等の特例により面積２００平方メートルまで５０パーセントの減額が可能となる。
＜解説＞
（１） 小規模宅地等（貸付事業用）
（一） 概要
一定の面積（小規模宅地等）については、貸付事業の用に供している宅地等を相続した場合において、次に掲げる面積については、通常の方法で評価した価額から以下の減額割合を乗じて計算した金額を評価減として控除することが可能となる。
貸付事業用宅地等 ２００平方メートルまで ５０パーセント
（二） 貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、相続開始直前において被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、次のイあるいはロに掲げる要件のいずれかを満たす被相続人の親族が相続あるいは遺贈により取得したもの（その宅地等のうちイあるいはロに掲げる要件に該当する親族が遺贈あるいは相続により、取得した持分の割合に応ずる部分に限ります）をいう。
イ、 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業に使われていた宅地等をその親族が取得した場合であって、相続開始時から、その親族が申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続きどの宅地等を自己の貸付事業に使用していること。
ロ、 被相続人の貸付事業に使われていた宅地等を取得した被相続人の親族が、相続開始時から申告期限までの間にその宅地等に係る被相続人の貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その貸付事業に使用していること。
（三） 貸付事業の範囲
貸付事業とは不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場及び準事業のことをいう。
よって、管理人も置いて、時間貸し駐車場を事業的規模で行っており、所得税法上事業所得として課税されているような場合であったとしても、その宅地は特定事業用宅地等には該当せず、貸付事業用宅地等に該当することになる。
また、事業と称するに至らない不動産の貸付けの他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものを、準事業という。
よって、貸付けに対する受取賃料の価額が低く、不動産所得が赤字となるような場合であっても、その価額が第三者間との取引の結果として合理的と認められるような価額であれば、貸付事業用宅地等に該当することになる。
（四） 土地が複数ある場合
複数の宅地を適用する場合には面積の調整が行われることになる。
Ａ＋Ｂ×５／３＋Ｃ×２≦４００平方メートル
Ａ、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等に該当する部分の合計面積。
Ｂ、特定居住用宅地等に該当する部分の合計面積。
Ｃ、貸付事業用宅地等に該当する部分の合計面積。
（２） 適用要件
相続税の申告書に、この特例の適用を受ける旨の記載および、計算に関する明細書その他一定の書類を添付がある場合に限り適用されることになる。
なお、この特例は、相続税の申告期限までに相続人等によって分割されていない宅地等には適用されることはない。ただし、次のいずれかに、申告期限までに分割されていない宅地等が、該当することになったときは、適用することとなっている。
（一） 申告期限後３年以内に分割された場合。
（二） 期限後３年以内に分割できないことについてやむを得ない事情があり、所轄税務署長の承認を受けた場合、分割できることとなった日として定められた一定の日として定められた一定の日から４ヶ月以内に分割されたとき。
マイホームを平成25年12月31日までに売って、新しいマイホームを買ったときに、旧宅の譲り渡しによって、譲渡損失が発生してしまった際には、その譲渡損失をその年の事業所得や給与所得などから損益通算することが、一定要件を満たしている場合に可能となっています。また、損益通算をおこなった場合も控除しきれなかった譲渡損失につきましては、譲り渡しの年の翌年以後3年以内に、繰越控除することができるようになりました。この特例の適用要件に関しては以下のようになっています。
（１）自分が住んでいる自宅を譲渡すること。ただし以前住んでいた自宅の際には住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
（２）買換資産を得た年の翌年12月31日までに居住の用に供する、または見込みであること、また買換資産を得た年の12月31日において買換資産の償還期間10年以上の借入金を有すること。
（３）譲渡の年の1月1日における所有期間が5年超の自宅で国内にあるもの、また譲渡の年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に国内にある家屋の床面積が50㎡以上の自宅を得ること。
特例の適用ができないものにつきましては、以下（１）～（４）のような損益通算および繰越控除が適用できないもの、そして（５）のように繰越控除が適用できないものの2種類です。
（１）配偶者や直系血族、同一生計家族、内縁関係にある人など特殊な関係にある者に対する譲渡
（２）自宅を売却した年の前年および前々年に次の特例を適用しているとき
・居住用財産の軽減税率の特例
・居住用財産の3000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換えの際の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した際の課税の特例
（３）合計取得金額が3000万円を超過する年がある際にはその年
（４）売却の年の前年以前3年以内の年において発生したほかの自宅の譲渡損失の金額について、自宅を買い換えた際の譲渡損失の特例をうけているとき
（５）自宅を売却した年またはその年の前年以前3年以内における譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用をうけている、またはうけるとき
損益通算のときには、確定申告書に以下の書類を添えなければいけません。
（１）居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書
（２）居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・売却した自宅の次の書類
（１）売却した日から2か月を経た後に交付をうけた除票住民票の写しまたは住民票の写し
（２）登記事項証明書や売買契約書の写しなど（所有期間が5年を超過することおよび面積を証するもの
・購入した自宅の次の書類
（１）登記事項証明書や売買契約書の写しなど（購入年月日、床面積を証するもの）
（２）新居の所在地を管轄する市区町村から交付された住民票の写し
（３）住宅借入金の年末残高証明書
繰越控除の際には以下のことに注意を払いましょう。
（１）損益通算の適用を受けた年分について書類の添付がある期限内申告書を提出したこと
（２）確定申告書に住宅借入金の年末残高証明書を添付すること
（３）損益通算の適用をうけた年分の翌年文から繰越控除を適用する年分まで連続して損失申告用の確定申告書を提出すること
（１）自分が住んでいる自宅を譲渡すること。ただし以前住んでいた自宅の際には住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
（２）買換資産を得た年の翌年12月31日までに居住の用に供する、または見込みであること、また買換資産を得た年の12月31日において買換資産の償還期間10年以上の借入金を有すること。
（３）譲渡の年の1月1日における所有期間が5年超の自宅で国内にあるもの、また譲渡の年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に国内にある家屋の床面積が50㎡以上の自宅を得ること。
特例の適用ができないものにつきましては、以下（１）～（４）のような損益通算および繰越控除が適用できないもの、そして（５）のように繰越控除が適用できないものの2種類です。
（１）配偶者や直系血族、同一生計家族、内縁関係にある人など特殊な関係にある者に対する譲渡
（２）自宅を売却した年の前年および前々年に次の特例を適用しているとき
・居住用財産の軽減税率の特例
・居住用財産の3000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換えの際の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した際の課税の特例
（３）合計取得金額が3000万円を超過する年がある際にはその年
（４）売却の年の前年以前3年以内の年において発生したほかの自宅の譲渡損失の金額について、自宅を買い換えた際の譲渡損失の特例をうけているとき
（５）自宅を売却した年またはその年の前年以前3年以内における譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用をうけている、またはうけるとき
損益通算のときには、確定申告書に以下の書類を添えなければいけません。
（１）居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書
（２）居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・売却した自宅の次の書類
（１）売却した日から2か月を経た後に交付をうけた除票住民票の写しまたは住民票の写し
（２）登記事項証明書や売買契約書の写しなど（所有期間が5年を超過することおよび面積を証するもの
・購入した自宅の次の書類
（１）登記事項証明書や売買契約書の写しなど（購入年月日、床面積を証するもの）
（２）新居の所在地を管轄する市区町村から交付された住民票の写し
（３）住宅借入金の年末残高証明書
繰越控除の際には以下のことに注意を払いましょう。
（１）損益通算の適用を受けた年分について書類の添付がある期限内申告書を提出したこと
（２）確定申告書に住宅借入金の年末残高証明書を添付すること
（３）損益通算の適用をうけた年分の翌年文から繰越控除を適用する年分まで連続して損失申告用の確定申告書を提出すること
資産の取得費とは、購入代金や建築代金、購入手数料、設備費、改良費などであり、事業所得や不動産所得などの必要経費に算入されたものは資産の取得費に入れないこととなっています。資産の取得費に含まれるほかのものは以下を参照してください。
・土地や建物を購入（贈与、相続または遺贈による取得も含む）した際に収めた登記費用を含む登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
・借主がいる土地や建物を購入した際に借主を立ち退かせるために支払いした立退料
・土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
・土地の測量費
・所有権などを確保するのに必要となった訴訟費用（相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用などは除く）
・当初から土地の使用が目的であったと認められる際の、建物の購入代金や取り壊しの費用
・土地や建物を購入するために借り入れをした資金の利子の中で、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に該当する部分の利子
・すでに締結されている土地などの購入金額を解除して、ほかの物件を取得することにした際に支出する違約金
ただし資産の取得費を知らないとき、また実際の取得費が譲渡価額の5％以下の際には、収入金額の5％を取得費とすることが可能です。自宅として使っていた家屋を売却する際の取得費は、建物の取得価額から償却費相当額を差し引いて算出、償却費相当額は建物の取得価額に0.9と償却率、経過年数を乗じて計算します。このときの償却率は同種の減価償却資産の耐用年数に1.5を乗じて算出します。また、所有期間とは土地や建物の取得日から引き続き有していた期間を指し、相続や贈与により取得したものは原則的に被相続人や贈与者が取得した日から算出します。
・土地や建物を購入（贈与、相続または遺贈による取得も含む）した際に収めた登記費用を含む登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
・借主がいる土地や建物を購入した際に借主を立ち退かせるために支払いした立退料
・土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
・土地の測量費
・所有権などを確保するのに必要となった訴訟費用（相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用などは除く）
・当初から土地の使用が目的であったと認められる際の、建物の購入代金や取り壊しの費用
・土地や建物を購入するために借り入れをした資金の利子の中で、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に該当する部分の利子
・すでに締結されている土地などの購入金額を解除して、ほかの物件を取得することにした際に支出する違約金
ただし資産の取得費を知らないとき、また実際の取得費が譲渡価額の5％以下の際には、収入金額の5％を取得費とすることが可能です。自宅として使っていた家屋を売却する際の取得費は、建物の取得価額から償却費相当額を差し引いて算出、償却費相当額は建物の取得価額に0.9と償却率、経過年数を乗じて計算します。このときの償却率は同種の減価償却資産の耐用年数に1.5を乗じて算出します。また、所有期間とは土地や建物の取得日から引き続き有していた期間を指し、相続や贈与により取得したものは原則的に被相続人や贈与者が取得した日から算出します。
まず損益通算とは、各種の所得の損失額をほかの所得が黒字の際に、その所得の赤字とほかの所得の黒字を一定の順序に従い差し引いて算出します（所得税は1年間の全所得に税金を課すもの）。不動産譲渡による譲渡損失については以下のようになっています。
・平成15年12月31日までの個人が有する土地や建物の譲渡
分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡による譲渡損益額の計算上損失の金額がある際には、その損失額を一定の順序によるほかの譲渡所得から差し引くことが、引ききれない額があるときには、損益通算としてその年中の給与所得や事業所得などほかの所得から控除することが可能となっていました。
・平成16年1月1日以後の土地や建物などの譲渡（平成16年度に税制改正）
分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡による譲渡所得の黒字の金額から控除します。なお、控除しきれない赤字の金額が残るときにはその赤字はないものとされ、分離課税の土地や建物などの譲り渡しによる所得以外のほかの所得の黒字の金額から控除することが不可能となりました。つまり、損益通算ができなくなっています。
ただし、分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡による所得以外のほかの所得の金額の計算において、赤字の金額が発生した際に分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡しによる所得の黒字の金額があるときには、その赤字の金額はその黒字の金額から除くことが不可能です。つまり、土地や建物などの譲渡にかかわる譲渡所得の金額はたとえ利益でも損益でも損益通算をすることは不可能ということになります。なお、居住用の不動産譲渡では一定要件を満たす際には譲渡した年におけるほかの譲渡所得との通算やほかの各種所得の金額との損益通算が可能であり、これらの通算をしてもなお控除しきれない損失の金額についてはその譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰越控除が可能であるという定めがあります。
・平成15年12月31日までの個人が有する土地や建物の譲渡
分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡による譲渡損益額の計算上損失の金額がある際には、その損失額を一定の順序によるほかの譲渡所得から差し引くことが、引ききれない額があるときには、損益通算としてその年中の給与所得や事業所得などほかの所得から控除することが可能となっていました。
・平成16年1月1日以後の土地や建物などの譲渡（平成16年度に税制改正）
分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡による譲渡所得の黒字の金額から控除します。なお、控除しきれない赤字の金額が残るときにはその赤字はないものとされ、分離課税の土地や建物などの譲り渡しによる所得以外のほかの所得の黒字の金額から控除することが不可能となりました。つまり、損益通算ができなくなっています。
ただし、分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡による所得以外のほかの所得の金額の計算において、赤字の金額が発生した際に分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡しによる所得の黒字の金額があるときには、その赤字の金額はその黒字の金額から除くことが不可能です。つまり、土地や建物などの譲渡にかかわる譲渡所得の金額はたとえ利益でも損益でも損益通算をすることは不可能ということになります。なお、居住用の不動産譲渡では一定要件を満たす際には譲渡した年におけるほかの譲渡所得との通算やほかの各種所得の金額との損益通算が可能であり、これらの通算をしてもなお控除しきれない損失の金額についてはその譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰越控除が可能であるという定めがあります。
譲渡所得金額は、収入金額から取得費および譲渡費用等を控除して算出します。このときの収入金額に入れるべき金額については、その年分の各種所得額の計算上収入金額とするべき金額または総収入金額入れるべき金額は、別段の規定があるものを除いてその年において収入するべき金額（金銭以外のものまたは権利その他経済的な利益をもって収入とする際には、その金銭以外のものまたは権利その他経済的な利益の価額）とすることになっています。したがって、現実に収受する対価をもって譲渡所得課税がなされることとなりますが、著しく低い価額の対価で法人に対し資産の譲渡がされたときには時価相当額で譲渡があったものとみなすものとなっています（所得税法第59条1項）。このときの著しく低い価額とは時価の1/2に満たないものであり、著しく低い価額の判定と譲渡所得金額については以下を参照してください。
・判定
8000万円×1/2=4000万円>3000万円
（時価の1/2未満の対価のためみなし譲渡適用あり）
・譲渡所得金額
8000万円－4000万円=4000万円
5000万円で売却した際には以下のようになります。
・判定
8000万円×1/2=4000万円≦5000万円
（時価の1/2以上の対価のためみなし譲渡適用なし）
・譲渡所得金額
5000万円－4000万円=1000万円
・判定
8000万円×1/2=4000万円>3000万円
（時価の1/2未満の対価のためみなし譲渡適用あり）
・譲渡所得金額
8000万円－4000万円=4000万円
5000万円で売却した際には以下のようになります。
・判定
8000万円×1/2=4000万円≦5000万円
（時価の1/2以上の対価のためみなし譲渡適用なし）
・譲渡所得金額
5000万円－4000万円=1000万円