将来値上がり期待大！

315 GATES AVENUE, BROOKLYN, NY 11216

行ってきました。売出しから好調でもうすでに60％以上売れているこの物件。

場所はBedford Stuyvesantというウィリアムスバーグの東のとなり。オシャレなブルックリンしか知らない方は、駅を降りると、「・・・降りちゃった」と思うかもしれないけど、私は平気でした。（友達と一緒だったからかも）

やはり日本人、歩いていると浮いてたかもしれません。降りた駅はA,CラインのFlanklin St駅。マンハッタンW4th駅から20分くらい。A,Cラインからは徒歩15分くらい。バスがあります。また、一番近い駅はGラインのClasson Ave駅。近くにプラットスクールがあります。

私は将来値上がり間違いなしと読んでます。ウィリアムスバーグが上がり始めていて、それがだんだんと南に下って来つつあります。ただ、Gラインが最寄というのが少し厳しいかもしれませんが・・・

やっぱり値段的にはウィリアムスバーグに比べ、だいぶん安いです！同規模のコンドでも、こちらはスクエアフィートあたり$450 ~ 500だとすると、ウィリアムスバーグは$700 ~ 800くらいですから。

部屋の作りはいたってシンプル。スタジオタイプは本当に狭い。なぜならキッチンがデカイから。2ベッドルームの5階がよいと思いました。バルコニー付き、マンハッタンビューです。

屋上はルーフデッキになっていて、景色を楽しめます。シネマルームやラウンジはあるけど、ジムが無いのが残念。

$450,000 / 2BR 2BTH / 826 Sqft

ロビーはこんな感じ。

もちろんＦＨＡアプルーブ、頭金20％以下でも買えます。固定資産税も25年Abatementが付いてきます。安さでいくなら、この物件はかなりオススメです。

ここのアパートに住んでいる人を招いたパーティに行ってきましたが、イタリア人の写真家で世界を飛び回っている人、若いウォールストリートで働く女性など、色々です。

ID 390 @ WILLIAMSBURG

ID 390

390 LORIMER STREET, BROOKLYN, NY

6月5日にオープンしたばかりのコンド。もうすでにオファーがAcceptされて、即売間違い無しと読んでます。

今、おしゃれな若者は、マンハッタンからウィリアムスバーグに移り住むほど。私もダウンタウンから引っ越して住もうかなと考えてる地域です。私はフツーの家があまり好きではないので、この家を見たときには、「いいっ！」って思いました。

↓廊下

なぜなら、天井が12フィート、とにかく窓もデカいし、天井が高いし、ロフトがあるので、とっても広い。眺めとかはあまり気にしないので、いいんですが、眺めも悪くない。4階が最上階だけど、マンハッタンビュー。テラスも付いてる。

しかも、1階以外の部屋は、とても明るく、何と言っても、カバナ付き！！普通は屋上の専用プライベートカバナが無料で付いてくるのです。（プライベートテラス付の部屋以外）

1階と4階以外は、＋ロフトが付いてくるので大変お得感があります。1BR+LOFT, STUDIO+LOFT, 2BR+LOFTといった感じ。そして天井が高いです。

以下はリビングとロフトのイメージ。

ロフト部分。

お仕事部屋や寝室として使えます。

ベッドルームは別にあります。

中庭に面しているタイプとストリートに面しているタイプがあります。4階は、場所によってはマンハッタンビュー。明るいです。

キッチンは、4階はアイランド型オープンタイプ。1～3階はL字シェイプ。バスルームは、バスタブが深～く、換気扇付き。レインシャワーも付いてくる。

何と言ってもここのポイントは、カバナとロフト、天井高です。

そして金額は、こちら↓

2階のSTUDIO + LOFT (648 Sqft)

PRICE: $379,000

CC: $328

RE TAX: $24

3階の1BR+LOFT (737 Sqft)

PRICE: $449,000

CC: $374

RE TAX: $27

詳細の情報、別のお部屋はこちら

他にも、プライベートテラス付のお部屋もあり。周りに高い建物が無いので1階以外は明るいのです。

しかも今なら、30年固定ローンで4.25％が組めます。不動産税Abatementも25年ついてきます。

想定賃料は1BR+LOFT　$3,000、STUDIO+LOFT　$2,200　を見込んでます。

駅からは、おしゃれなカフェやレストラン、スーパーもありマス。 ベッドフォードまでも徒歩15分くらい。イーストビレッジの自宅からタクシーで行きましたが、15分程度、13ドルで済みました。

これからの時代はブルックリンですよ。

強くオススメします。

139 SKILLMAN AVENUE @ WILLIAMSBURG

139 SKILLMAN AVENUE

どんどん新しいコンドができているブルックリンはウィリアムスバーグ。私の好きな町です。オープン初日に行ってきました。すごい人です。すでにいい部屋は売れているのに、売り出し開始から3ヶ月である部屋に限り、5％値段が下がっています。

L ラインのGraham駅から数ブロックいったところに小さく建っています。とにかく駅に近い。静かな住宅街です。

ここは、ターゲットが若い独身やカップルを想定しているため、お部屋が少々狭めです。ただ、スタジオタイプはバルコニーがあり、6階以上はマンハッタンビューが楽しめます。エンジョイできそう～。

ここの魅力は場所が駅近く、将来貸せること、そして割安と言う魅力でしょう。スタジオタイプを2世帯くっつけて、大きな1ベッドルーム2バスルームにもできそうです。

スタジオタイプ 9階 (471 Sqft)

PRICE: $341,000

CC: $202

RE TAX: $55

(テラス付き、マンハッタンビュー）

スタジオ間取り↓

1ベッドルーム　9階 (600 Sqft)

PRICE: $436,000

CC: $221

RE TAX: $61

1ベッドルーム間取り↓

ウィリアムスバーグの大通り、Metropolitan Avenueより南側にはレストランがたくさんあり、マンハッタンよりも安く、気軽に入れます。

もちろん、25年間の不動産税優遇あり、頭金が3.5％からのFHAローンが使えます。価格が下がっているうちに狙い目のコンドです。

1 VERNON JACKSON @ LONG ISLAND CITY

1 VERNON JACKSON

10-17 JACKSON AVENUE

こちらは、2008年築の新築コンド。Grand Central駅から7番ラインで1駅目、Vernon Blvd駅真上の物件。こんなに近いとはビックリ。電車乗って10分後には部屋の中に入っていました。

総戸数33のうち、現在、残7戸。

ここの特徴は天井が高い！広さは狭くても天井が高く、床から天井までの大きな窓が壁一面にあるため、とても開放的に感じる。

残っているユニットの中でもオススメは…

4-A / 1BR 1BTH / $649,000 / 752 Sqft

ギリギリマンハッタンビューです。

オープンカウンターキッチン（アイランド型）、もちろん室内洗濯乾燥機付、クローゼットが多く、ベッドルームは壁ではなく、スライド式ドアになっているため、開けていればさらに開放的に使えます。

もし、もう少し予算があれば、そのひとつ上の5-Aのほうが、やはりマンハッタンビューを楽しめます。ちなみに両方ともバルコニー付。

5-A / 1BR 1BTH / $684,000 / 752 Sqft

これは、99％確実ですが、本来、買主が払うべき譲渡税(Transfer Tax)を交渉で売主が負担してくれること間違いなし！だと予測してます。

こちらは、パートタイムドアマンですが、場所が駅すぐ、回りもお店がいくつかあり、ドアマン無しで管理費（Common Charge)を安く抑えられるならそれはそれでＯＫ。パッケージルームがあるので荷物はそこへ入れられます。

また1階にはレストランが入る予定。これもいいですねぇ。美味しかったらなおさら！

そしてさらに、15年の不動産税優遇措置（421A Tax Abatement)がもらえます。そして、頭金は3.5％から購入可能のＦＨＡローンも使えます。

3.5％の場合は、ローン額が大きくなってしまいますので、もちろんMonthly Paymentが高くなってしまいます。そこは、個別に私でも結構ですのでご相談ください。

とにかく駅近、グラセンまでここまで近いと、マンハッタン在住で狭くて古くても便利さを重視している私にも、実際に足を運んでみてかなりいいかも！と思いました。

そして将来も値上がり期待値大。ということで、残り少ないので興味のある方はお急ぎください。

NORTHSIDE PIER @ WILLIAMSBURG

NORTHSIDE PIERS

47 NORTH 4TH STREET

ここは、ウィリアムスバーグの川沿いの新築タワーコンド。ブルックリンに馴染みの無い方は、「怖い」とか、「人が住むイメージが無い」、「遠い」など、昔のうわさやイメージだけで躊躇されている方も多いと思いますが、ここウィリアムスバーグはもう、マンハッタンのダウンタウンと同じくらいの価格に上がりつつあるのです。

Lライン沿いで、ブルックリンの最初の駅、「Bedford Avenue」から徒歩７分。ユニオンスクエアまで10分、と、近いです。

もちろん、眺めがよく、リバービュー、マンハッタンビュー、広くていいお部屋はもうすでに売れてしまっています。

この建物は完全マンハッタンビューは、ほとんどが２BR。また、Studioタイプは投資にも良いと思います。なぜなら、このエリアでのタワー系建物は、このNorthside Pierと隣のもう１棟（EDGE）のみです。他にも、不動産税優遇が２５年もらえ、かなり低く抑えられます。管理費もアメニティの豊富さにしては大変割安。１Sqftあたり１ドル以下です。

１階にはクリーニング屋、ドラッグストア、ワインショップなど色々あり。そして、ジムに隣接するルーフデッキ。マンハッタンがきれいに見れます。ステキ。

↓こちらは完成予定図。

この街は、まず行ってみないと良さが分からないと思います。Bedford Aveに並ぶカフェやショップ。少し南にいくと、ウィリアムスバーグブリッジ、少し上に行くとマッカラン公園など、若いシングルだけでなくファミリーにも最適です。安くて美味しいレストランも多くあり、マンハッタンからの車のアクセスも大変良いです。

こちらは隠れ家日本食レストラン。

変わった造りで、入り口がどこか分からない・・・

このエリアは賃料が高騰しつつあるので、ルームシェアにも人気の街です。一人$１，２００ずつなど出し合い、３人で住む。やっぱりこの街に住みたいのです。

もともとはアーティストが多く住んでいた街のため、今でもマンハッタンではなく敢えてウィリアムスバーグに住む！という若者は大変多いのです。

この川岸にどんどんタワー系コンドが建ち始め、川沿いには大きな公園もできる予定で開発が行われる中、内側にも小さなコンドがどんどん建っていて売れ行きも大変よく、日曜日にオープンハウスへ行っても人の行列です。

さて、このNSPですが、お勧めのラインは１BRのGライン。バルコニーがついている部屋とついていない部屋があります。現在１戸しか残っていません。

9-G / 1BR 1BTH / $683,990 / 923 Sqft

もちろん、室内に洗濯機付、オープンタイプのアイランドキッチン、バスルームはダブルシンクにストロールシャワー付。角部屋で、北・東に抜けていてマンハッタンビュー。床から天井までの大きな窓で明るいです。

続いてお勧めは２BRのPライン、Aライン。この２ラインが前面一面がリバーとマンハッタンビューです。

18-A / 2BR 2BTH / $1,301,990 / 1,376 Sqft

本日現在、Studio　$399,990～　１BR　$562,990～　2BR　$948,990～　と、マンハッタンと比べ極端に安くは無いですがこれからどんどん期待できる注目コンドです。

そしてここの利点は、ディベロッパーがローン会社も所有しているため、ローンも比較的付きやすいことです。仲介手数料は一切かかりませんので、お気軽にお尋ねください。

第１回、私にも買える、不動産購入セミナーにお越しいただいたお客様にも、ご購入いただきました。

ATELIER @ MIDTOWN WEST

THE ATELIER

635 WEST 42ND STREET

これは2006年オープンのコンドミニアム。不況の影響で一度販売をストップするなど色々ありましたが、現在は順調に売れているようです。

ここのウリは、何と言っても美しいリバービュー。なぜなら、ハドソンリバーの川岸に建っているのです。言い換えれば、マンハッタンの端っこ。駅から遠い、遠い・・・11アベニューですもの。

ただ、安いです！！この眺め、この広さ、このアメニティの豊富さにしては。やはり川岸だからでしょうか。でも、Port Authorityまで3ブロック、だいたい10分くらい？Times Squareまで4ブロック、地下鉄1，2，3ライン、N,R,Qラインも使えます。結構このライン、大事じゃないですか？そして、7番ライン。この新しいラインが将来的には11アベニューまで伸びてくるのです。

ということは、将来の立地は、地下鉄徒歩数秒ということもありえる。すごく魅力的。

ここのデザインのテイストは白をメインにして、広～いロビーは一面ガラス張り。とっても開放的！そして、部屋からは川が眺められる。上層階の北向きだと、さらにシティビューも楽しめる。

西＆北のコーナーユニットがいいですね。

私は夏になると日焼けしたいので、こんなところで、夏はのんびりしたいなぁ～と思います。

以下はリバービューのお部屋。

ここのバルコニーのあるお部屋は本当にステキ・・・でも、バルコニーつきのお部屋は本当に少ないです。

#11-A / 1BR 1BTH / $850K / 750 Sqft

#38-H/ 1BR 1BTH / $950K / 800 Sqft

#33-J / 2BR 2BTH / $1.275M / 1100Sqft

こちらは38Hの間取り。南向きですが高層階のため、川もキレイに見えます。

キッチンも白テイスト。

低い階でも西向きだと川の眺めはうれしいですね。

さらに9アベニューあたりは、Hells Kitchenと呼ばれるエリアで、昔からのレストランやカフェバーなどがたくさんあり、夜は若者でにぎわっています。安くておいしいので私も好きです。

もちろん、不動産税優遇措置もあり、そして、フリーブレイクファストもあり！

これって、意外とテナントにはウケますよ。

PENCIL FACTORY @ GREEN POINT

PENCIL FACTORY
122 WEST STREET, GREEN POINT, BROOKLYN

完成予想図↓

ここは、地下鉄Gラインのグリーンポイント。今、かなりホットなエリア。すでに人気のウィリアムスバーグに近くオシャレなカフェやレストランが並ぶ。

ここは、Eberhard Faber Pencil社が工場として使っていた1872年築の建物をレジデンスにコンバージョンしたコンドミニアム。イーストリバー沿いに立ち、周辺はまだ工場の名残があるが、数年後にはどんどん、新しいコンドが出来てきそうな雰囲気。バス停も目の前、Green Point駅までは5分くらい。

部屋によってはリバービュー、マンハッタンビューが楽しめる。ただ、元々の建物の性質上、窓が小さい・・・せっかくのマンハッタンビューも窓が小さいので、ここが残念。

もちろん、ルーフデッキがあり、マンハッタンシティビューにハーバービュー。夜景がきれいに楽しめそう。

そしてここの最大の特徴は何と言っても価格。同じブルックリンの中でも特別安いです。なぜなら、よく見ると使っている素材が安い。しかし、賢いやり方で価格を抑える箇所（クローゼットの中など）を特に安いものを使っていて、キッチンなどは、まぁ、普通の素材。見た目は全然悪くないし、天井も高いし、造りが一回り広い。

そのため、売出しから2ヶ月でもうすでに40%以上売れている。3階までは前に建物があるため、4階の北・西向きがビューが開けてオススメのライン。

#3S / 623 Sqf / 1BR 1BTH / $323K / South
#3R / 891 Sqf / 2BR 2BTH / $482K / North

などなど。この価格からスタートです。もちろん、不動産税優遇措置15年間適用。金利も先週また下がり、40年ぶりの安値を更新したと。セールスエージェントも最高の笑顔でジョーダン飛ばしまくりですごく楽しい人でした。

15 UNION SQUARE WEST @ UNION SQ

15 UNION SQUARE WEST



いやぁ～、全く期待せずに行ってみたら、スゴイ良かったこの物件！まず立地はUnion Sqの隣。あの、Lulu Lemonが入ってるビルです。元々、Tiffany & Co.の創始者、Charles Lewis Tiffanyが会社兼自宅として使っていたビル。







そんなことは私は、あまり気にしないですが、造りが良かった。まず、キッチン設備がすべて、いいモノを使っている。安くない。Mieleの食器洗乾燥機、Micro Wave、冷蔵庫はSub-zero、また、Mieleのコーヒーメーカーまでインストールされてます。

何と言っても、天井が16フィート。窓もドデカ。こんなの、新築みたいに今からじゃ作れません。窓はアーチ型でとってもキレイ。ほとんどの部屋がDuplexになっていて、Aラインは、Flatタイプの2ベッドルーム、窓からはUnion Sqの広場が丸見え！

ただ、バスルームのタブが↑のタイプは、好きじゃない。でも普通のタイプももちろんあります。

ドアノブはこんなデザイン。

エントランスロビーもオシャレ。何というか、アップタウンのSnobコンドのような感じではなく、古いものを大切に時代に合わせたデザインにしている感じ。

STUDIOタイプは、売り物ではなく、購入者がもしメイド用に購入したい場合は購入できるというもの。はぁ～、メイドでもいいかもって思った。

気になるプライスはこちら。

3C / 1BR 1.5BTH / 1560Sqf / North / $2,783,000- / No View but bright
3D / 2BR 2.5BTH / 2282Sqf / North, South / $4,450,000- / No View but bright
3E / 3BR 3.5BTH / 2659Sqf / North, South / $4,995,000- / No View but bright
3A / 2BR 2.5BTH / 2189Sqf / East, West / $4,995,000- / Park, Union Sq View


AラインはSqf単価$2,000以上、その他は、Sqf単価1700～2000ドルまでの間で動いています。

PLATINUM @ MIDTOWN WEST

PLATINUM
247 West 46th Street, New York, NY 10036



ここは、マンハッタン内一押しの物件、43階建、220戸のコンド、「PLATINUM」。名前の通り、ちょっとクールな内装イメージです。特徴は1ベッドルームが約1000Sqｆ、1.5バスルームが標準。もちろん、床から天井までのカーテンウォール。天井は標準で10.2フィート（約3,000mm）。

ここは8Aveに面するためそれより西のエリアには高い建物が無いため、西向きの部屋はハドソンリバービューがキレイです。もちろん、ステンレススティールのキッチン設備、ウォークインクローゼット、バスルームはタブ＋シャワールーム。

何度も行ってるこの物件、もちろんすべてが完璧！！な物件ではないけど、キャビネットが天井まであるタイプだとなおさら良かった。。。MicrowaveもGEだったし。

ここは、5階にヘルスクラブ、サウナ、パーティルーム、もちろんルーフデッキ、さらには、バーチャルゴルフ練習場まで！？使っている人は見たことありませぬ。。。ヨガルームもあり。朝食サービスもあり、ラウンジでベーグルや、マフィンなどが平日の朝は出ます。

↓サウナ

ここ物件は投資には、リスク少なめで無難な商品かと思われます。リターンは少ないが、テナントは値付けさえ間違えなければ確実に期待できる。Waitingがあるほどの物件です。

■今現在の空き状況■

1ベッドルーム　残4室

34 階 / 999Sqf / South, West / $1,685,000- / リバービュー
41階 / 1001Sqf / North, East / $1,705,000- / シティビュー

2ベッドルーム　残3室

33階 / 1,311Sqf / North, East / $2,110,000- / シティビュー


41階は、カーテンウォールではありません。もう、完売に近くなっているため、ディベロッパーとしては価格勝負なのでしょう。話によるともし1ベッドを2件買うならば、合計3ミリオンにディスカウントできるかもしれない・・・と。それならば、かなりお得でしょう。その場合、＠$1,500/Sqfで購入可能。

41階からの景色↓


41階の間取り↓




34階のモデルルーム。
実際の部屋は左側の窓はありません。↓



ちなみに、賃貸に出した場合は上記の1ベッドルームで毎月$4,600～$4,900ほどが想定されます（2010年7月現在）。このエリアは、東に1ブロック先はTimes Square、北に行けばセントラルパーク、西は現在開発中。ロケーションは今でも、これからも期待できる立地です。

ちなみに、ここは、ドアだけを開けてくれるドアマンもいて、コンシェルジェもいます。エレベーターもキーが無いと上へあがれません。

余談ですが、光GENJIの諸星も買ったそうです。

THE VIEW AT EAST COAST @ LONG ISLAND CITY

THE VIEW AT EAST COAST
46-30 Center Blvd, Long Island City, NY



こちらは、Queensロングアイランドシティの新築コンド。今、開発が行われているエリアで、大規模なコンドよりは高層賃貸ビルが多いが、川沿い（イーストリバー）にコンドが1件、まだまだ川岸の南岸まで、北も開発が決まっている地域です。

その川沿いに唯一1件しかないコンドがこちら。


↑マンハッタン側から

LICのロゴがかっこいいです。

2010年7月現在40％SOLD、市況が悪いため一部ディベロッパーが賃貸している部屋もあり。オススメは2階のテラス付き1ベッドルーム（$675,000）。テラスからマンハッタンビューが楽しめる。ここの関係者と話したところ、$650Kまでは下げられそう！1ベッドルームで賃貸に出した場合は約$2700～、ビューのある部屋で$2,900くらいでしょうか。

↓は、マンハッタンビュー、巨大テラス付き。



テラスからのActual Viewです。







この物件は421-A Tax abatementの優遇措置を受けているため10年間は不動産税が年間$100程度に抑えられます。これは、新築物件を購入する際の重要ポイント。また、この物件は1ベッドルームのSqft単価$800台。この立地はマンハッタンビューが取れる価値ある物件です。900Sqft台でもマンハッタンの僻地の物件よりも良さそうです。

周辺LICのコンドはSqftあたり$600～700台で動いていますが、川岸ではないため比較はできません。

ただ、2ベッドは何だかとっても狭く感じられました。天井が低いから？1000Sqf以上あるのに900くらいに感じました。

↓は2ベッドルームタイプ
（低層階でも、前に建物が無いのでマンハッタンビュー）




また、ジムが充実していないのが難点。一応、あるもののかなり狭いので、同じディベロップメントが運営する隣の賃貸ビルの巨大ジムに無料で通うことができる。また、ルーフトップが無い。残念です。でも、ビルの周りは大きな緑地になっていて、そこのベンチから優雅に楽しめますので、立地的に恵まれているため特に必要無いかも。




駅は7番ラインVernon Blvd徒歩5分。スーパーとドラッグストアは徒歩1分以内にあり。

そりゃそうですが、いい部屋から売れてます。頭金10％＋クロージングコストにて購入可能。また、FHAローンも使えます。

もちろん、24時間ドアマン付き！！