違いをもたらすチガイ

実は昨年アパートの売却を通じて感じた事がありアウトプットしていなかったので記事にしてみます。


めちゃシンプルですが商売の収益は以下で求められます。

（A）価格　X（B）利益率　＝（C）利益額



不動産投資にあてはめると、、、

（B）は以下です。
純利回り（NOI）　＝　賃料　-　返済　-　経費
 

ということで下の2物件の収益性は全く同じ事になります。

ここで思考のパターンは２つあります。

１）無借金経営の方が安心安全で健全である

２）レバかけて自己資金を温存したほうが効率的

わたしもこの思考が頭にありまして現金、戸建て投資のメリットを意識してきました。

ではでは本題です。

冒頭で切り出した話題に話を戻しますと、、

盲点だったポイントがあります。

それは、、

元金返済分を考慮できていなかった

という点です。

例２は借入を返済しながらの利益（CF）です。

ここが大きく異なるポイントでした。

つまり、売却した際には元金返済分がキャピタルゲインとして精算され手元に戻ってきます。

CFという目線で考えるとリスク低の現金買いに分があります。

しかしながら元金返済がない分、キャピタルの深さが薄いという側面もあります。

不動産投資の良い所は時間軸を味方につけられるという点が大きいです。

運営すればするほど有利に働くビジネスモデルという事を再認識しました。

インカムゲインで乗り切れる物件を

相場よりも割安で買えれば大きな負けはない

となるのですが、その目利きが大事なんだなと再認識しました。

あくまでインカムゲインでどの相場でも乗り切れる物件を購入すべきと改めて考えさせられました。

そのための判断力を更に磨きあげていく必要があります。

2022年までは収益不動産価格は上昇相場で推移してきました。

今後もその流れは続くかもしれませんし、下落するかもしません。

こればっかりは誰も分かりません。

重要な事は相場トレンドに左右されない投資方法が勝つという事だと思います。

都内のタワマン投資のようなキャピタルゲインに偏重した投資は向いていないと思いますしやりません。

本日のまとめ

元金返済分は見えない貯蓄である

本日も最後までお付き合いありがとうございました。

目標が日々の行動を支配する

こんにちは、日の出大家です。

アウトプットが足りてないので久々にブログ更新します。
正月なので１年の振り返りと目標設定をする人も多いと思いますが、自分も必ず「目標のセットアップ」を行います。

【目標が日々の行動を支配する】

ある有名な登山家が、「なぜエベレストに登るのか」の質問に「そこにエベレスト（目標）があるから」と答えたという有名な話があります。
 

山に登るといっても、高尾山に登るのと富士山に登るのとは、準備からして自ずと違ってきます。高尾山の場合には、比較的軽装で、昼食程度の食糧を持って、細かな計画を立てなくても、一般ルートの登山は可能です。
しかし、富士山に登るとなると、多くの準備が必要になります。例えば、服装、食糧、日程等、大がかりに準備を整えて目標を目指します。

皆さんの生活でも、一日を振り返った時、明日は今日よりも充実した一日にしたいと願っているはずです。
日々の生活を満足のいくものとするためには、やはり山（目標）を決めて、そこに至るルートをしっかり見極めてこそ、充実した日々の実現に繋がるものとなります。


2022年を振り返ると、ロシア戦争に始まり、急激な為替、原油の高騰で、新築部材の高騰や輸出事業の輸送コストなど目まぐるしく環境が変化した年でした
展開が変わりすぎて何度も事業の方向転換をしつつジタバタしてきましたが。。

結果として

今年は購入は少なかったですがその分、再生業務や客付けも少なく、
なんと「退去ゼロ」の常に満室稼働でした。
超安定した賃貸経営で、不動産って最高と再認識しました。


そしてアパートの売却や、臨時収入が重なり、大幅な利益で着地する事ができました。
（自己資本比率は78％まで膨れてきました）

こちらのタネ銭を使って１棟ＲＣ購入したいと思っています。

年末に日本最高峰の亀田クリニックで人間ドッグしてきたので写真貼り付けておきます🎵

最後までお読みいただきありがとうございました。

それではまた報告しますね。

不動産投資は人生を変える

【自分と向き合う】

お久しぶりです。日の出大家です。
今日は自宅から出てファミレスでPCカタカタしてますw

今日は少し真面目な記事なので長文になりますが興味のある方はお付き合いください。



報告が遅れましたが2019年11月に勤め人を卒業（38歳）しました。

卒サラして早2年半。
今は仕事の選択、時間の使い方など全ての意思決定を自分で決める事ができとても充実しています。


2015年　不動産投資開始
↓
2018年　物販事業（US輸出、自社ブランド）開始
↓
2019年　卒サラ
↓
2021年　宿泊事業開始（新築木造）

※いまココ



これから５年、１０年後どんな人生を歩んでいきたいか？
今日はこのテーマを突き詰めて考えるために仕事を全てキャンセルして時間をとっています。


ここ半年は色々な人に会うよう行動してきました。
エネルギー溢れ上昇志向でバイタリティのある方々との交流はとても有益です。
そんな環境に身を置き、多くの成功事例に触れながら方向性を決めていこうと思います。
（当時、初心者の頃も多くの人に会う事でロールモデルを具体化し計画を立ち上げました）


私は千葉の高利回りボロ戸建からスタートし高利回りを高稼働させることで利益をプールし、再投資を繰り返す手法で進めてきました。
さらにストック型の不動産とフロー型のビジネスを掛け合わせる事でスピードを加速させてきました。

約５年で卒サラを達成し、結果として会社員時代と比較して年収は４倍になりました。

複利の力ははじめは弱いですが、雪だるま式に転がり始めると本当に破壊力があります。



ロバートキヨサキも言っていますが、財務諸表を理解する力（ファイナンシャルリテラシー）は事業に取り組む事で身に付いてきた事はとても大きいです。

今日は今後の中期目標である５年後までの道のりを数値化し、具体化された計画を完成させる為に時間をとっています。
目標にそって行動計画を実行していく予定です。


多くの人に会う中で分かってきた事ですが、、

よく正月に作る１年単位の目標ではダメで

５年スパンの中期目標から逆算した１年の行動計画をセットし
６ヵ月スパンで振り返りと改善を重ねていく。

という事が極めて重要と分かってきました。


正直なところ卒サラする前の2018年頃はめちゃくちゃしんどかったです。
会社員やりながら、不動産投資、物販事業を軌道に乗せる必要があり必死でしたw

生きがいとしていたサーフィンもこの１年は封印。
でも今となっては良かったと思っています。

人生を変えたい！！

この気持ちだけは忘れた事ありませんでしたw


これも不動産投資に参入した2015年当時に作成した５年計画があったからで、目標に向かい挫折することなく実行ができたと感じています。

地図がなければ目的地にたどり着く事はできません。


という訳で、このように自分を見つめなおす時間てめちゃくちゃ重要なんだと再確認した次第です。



今までの振り返り

■複利の力は偉大

■マインドセットなくして成功なし



■成長曲線を理解する

■人脈は財産




これらは有名著書「金持ち父さん、貧乏父さん」にも書かれていますので、迷ったときは必ず読み返して方向性が間違っていないか確認するようにしています。(まだ読んだことない方はおススメします)




ビジネスの手法は多種多様です。
不動産投資ではエリアの地域性、資産背景、ファイナンス事情など自分に適した方法にフォーカスする事が一番早いと考えてます。


今自分のビジネス構造は大きく分けると以下です。

１．不動産賃貸業（戸建18 ＋ 木造アパート1）

２．宿泊事業（新築戸建3）

３．物販事業

４.不動産やビジネスの売却による利益



こちら、考え方の本質を解説しているyoutube動画ですので参考までに。

①核となるターゲットを見つける。
②アクションしてみる
③振り返り→改善
①の選択を間違えると②③の効果は出ない。


多くの質の高い情報に触れ、その中から自分の強みを生かせる手法を選別していく。
これが自分なりに考えた精度の高い方法です。



これからは利益や収益性だけではなく、自分の人生にとってやりたい事であるか？
という点を重視して方向性を決めていこうと思います。



すべての責任は自分にある

正しい知識に基づいて、圧倒的な行動量で取り組めばそれに比例した結果が出る。

すべての問題は、
これまでの選択や行動の結果である。


「やる」と決めた事はやりぬく

「時間と経済的な自由を目指す、そのためには何でもする。」




それでは本日は以上になります。

最後までお付き合いいただきありがとうございました。



 

内覧

おはようございます。

日の出サーファー大家です。

戸建のリフォームも終わりましたので、少し時間ができてきました(^ ^)

てなわけで先週、2つの一棟モノを内覧してきました。

一つ目は都会よりのアパート

２つ目は某市のアパート（一応RC）

それぞれ帰りに地場業者を訪問してヒアリング。

地域の特性ってありますね。

駅の南側は古い街とか、北側は分譲戸建が多い新興住宅地とか、あの学区は人気とか。

あと、更地にした時の土地としての流動性や実勢価格なんかも勉強になりました。

間取り別の需給バランスなんかも興味深かったです。

不動産はご縁モノですね。

本日は以上になります。

最後までありがとうごさいます。

アンペア変更

おはようございます。

日の出サーファー大家です。

昨日は先日申込いただいた、戸建の賃貸借契約でした。

こちらの物件、電気の容量は

30アンペア

です。

ファミリー入居の方なので

40アンペア

にしたい

と申し出がありました。

単相2線式→単相3線に変更する電気工事が必要みたいです。

とりあえず費用を見積もりしてみました。

A社

20万

B社

8万

かなり違いました、、、、。

B社は地元の電気屋さんです。

すぐに現地確認してくれますし、こうゆう時は頼りになりますね。

本日は以上になります。

最後までお付き合い、ありがとうございます。

トラブル発生

おはようございます。

日の出サーファー大家です。

水曜から入居になった戸建ですが、初期不良のトラブルが発生してます(>_<)

・洗濯機用の蛇口から水漏れ

・ドアの開閉不良

・床下収納の取っ手破損

・内鍵の不良

とりあえず緊急性のある水漏れは業者手配して沈静化しました(￣^￣)

クラシアンで水洗交換

5100円

その他は土曜、現地に行くことになりました、、、。

近くの物件なので、朝イチサーフィンのあとにサクッと行ってきたいと思います。

私は自主管理のため、一時対応の駆けつけサービスに加入しています。

これが無かったらキツイですね。

2年間で8000円なのでかなりコスパは高いです。

もっと早く直しておけば良かった、、、、。

本日は以上になります。

最後までお付き合い、ありがとうございます。

サーファー大家の会

おはようございます。

日の出サーファー大家です。

昨日は新川さん主催の

サーファー大家の会

にお声掛け頂いたので、参加してきました。

楽待のサーファー母さん様より頂いたお土産

早速ですが、サーフツアーを計画しています。

行き先は奄美大島＼(^-^)／

楽待のパコさん

一宮で築50年の戸建をリノベされている方

オリックス銀行の方

アパートガンガン買っている方

専業大家さん

多彩なメンバーで、融資情報も具体的に支店名やら担当者など、クローズ情報も話題に上がりました＼(^-^)／

ちなみに、わたしが幹事に任命されましたので、ご興味ある方はメッセージください。

参加資格は、サーファーで、不動産が好きな方です。

本日は以上になります。

最後までお付き合い、ありがとうございます。

費用対効果のある設備とは？

おはようございます。

日の出サーファー大家です。

最近寒くなったせいか

追い炊き機能

は付いてますか？

って問い合わせが多くなってます。

入居者目線でみると必須の設備なんですね。

ファミリーの場合、特にです。

仲介さんの話では、これが無い物件はその時点で切り捨てられちゃうそうです(￣▽￣)

あと、人気設備として名高いのは

モニタ付インターフォン

ですよね。

私の印象では

、

、

、

、

、

意外と気にしないと言うのが実感です。

私の物件は千葉の田舎なので、こんな感じなのかもしれません。

よく書籍とかに書いてありますが、一般論だなーと感じました。

僕の投資エリアは空室率30%と言われてますが、そんなことありません。

空室率50%以上の物件

と

ほぼ満室の物件

に2極化しているというのが現実です。

はりきって行きましょう＼(^-^)／

本日は以上になります。

最後までお付き合い、ありがとうござます。

退去立会い

おはようございます。

日の出サーファー大家です。

週末は初の退去立会いに行ってきました。

追加の修繕項目も出ましたが、清算する部分はしっかりとお話しして終了しました(^_^)

分かったこと

マスキングテープは持参必須

です。

写真のようにマーキングして修繕箇所を確認します。

その後はリフォーム業者さんが現地確認の時にも役に立ちます。

今回は忘れてしまいましたが、たまたまクルマにあったので助かりました。

コレも経験の一つですね(^_^)

退去当日に内覧が入ったり、問い合わせも多い物件なので早く原状回復工事しないとです。

家賃あげて募集してますが、決まればさらに利回り上がりそうです。

いろいろと解決しなければならない問題（内容はヒミツ）もありますががんばります(^_^)

本日は以上になります。

最後までお付き合い、ありがとうございます。