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【投資用不動産の所有形態】
投資用不動産で資産構築をするにあたり、所有を個人にするべきか？法人にするべきか？はたまた管理法人を設立するべきか？
多くのオーナーが頭を痛めている課題の1つだと言えます。
まず最初にお伝えしておきますが、その答えに
『普遍の法則は存在しません』
例えば、
ある要件を超えた場合、法人化すると必ずメリットが出る
といった、絶対的な法則・要件は存在せず、
むしろ、個々各々の環境・方向によって千差万別
無数にその選択肢があると考えるべきだといえます。
つまり、フォーカスするポイントが、
①いつ（時合）
②どこで（場所）
③だれが（人物）
をどのように設定するかによってもその選択に大きな影響をもたらします。
また、長期保有するのか？短期保有するのか？相続対策なのか？
など、さまざまな目的に応じて、その所有形態を考えるのが妥当となります。
今回は、2015年1月1日より改正される相続税法の適用を前提とした
一般論として投資用不動産の所有形態について取り纏めてみます。
前提条件は、一次相続だけではなく二次相続をも見据えておりますので、
先述のとおり、すべての方に該当するわけではありませんが、
所有形態で頭を痛められている場合は、ご参考にしてください。
所有形態別比較一覧表
| 現状 | 管理法人① | 管理法人② | 所有法人① | |
| 所有者 | 個人 | 個人 | 個人 | 法人 |
| 管理形態 | 外部管理 | 自主管理 | サブリース | 自主管理 |
| 課税 | 所得税 | 所得税 | 所得税 | 法人税 |
| 所得分散 | × | △ | ◯ | ◎ |
| 参入経費 | × | △ | △ | ◎ |
| 経費（目安） | 家賃の5% | 家賃の15% | 家賃の20% | 家賃の40%～ |
| 事業継承 | × | × | ◯ | ◎ |
| 譲渡益（長期） | ◎ | ◎ | ◎ | × |
| 譲渡損 | × | × | × | ◎ |
| 必要経費 | ◎ | ◯ | ◯ | △ |
| 評価額 | ◎ | ◎ | ◎ | × |
| 相続税軽減 | ◎ | ◎ | ◎ | × |
メリットとデメリット
□個人所有のメリット
①不動産の時価と相続税評価額との乖離が可能
②不動産の譲渡所得が生じても長期所有の場合は20％課税
□個人所有のデメリット
①家賃収入に対する必要経費に限界がある
②不動産所得は累進税率が適用となり一定額を超えると税率が高くなる
③譲渡損が発生した場合、通算は可能だが繰越控除は出来ない
□法人所有のメリット
①総合課税となり、必要経費が拡大される
②所得分散が可能
③譲渡損が発生した場合、相殺が可能であり欠損金の繰越控除が適用可能
□法人所有のデメリット
①不動産の時価と相続税評価額の乖離はあまりない
②事業運営に人的・物的経費が必要となる
③所得分散による所得税・住民税・社会保険料等が発生する
法人所有での注意点
・土地建物の名義
①土地＝個人・建物＝法人
②土地＝法人・建物＝法人（土地の無償返還に関する届出が必要）
・購入資金
①私募社債発行による資金調達
・法人形態
①株式会社：設立経費が高く、諸手続きの義務が多い
②合同会社：設立経費が安く、諸手続きの義務が少ない
・移転費用が発生する
①法人設立費用
②移転登記費用
③不動産取得税
まとめ
上記により、投資用不動産による運用を継続するにあたり、長期保有かつ一定以上の所得（収入－経費＞900万円）が継続して見込まれる場合は、建物、もしくは土地・建物を法人所有とすることで、税金面で有利となる可能性が高いと考えられる。
また、逆に長期保有物件の場合は相続開始までに一旦売却し、その資金を元にさらに規模の大きな不動産を取得し融資を併用することで、個人所有のまま節税効果を高めることも可能となる。
注：代理店主･使用人は､損害保険契約の締結の媒介を行っており､保険契約の締結､保険料の受領､契約内容が変わった場合のご通知の受領等の権限はありません。代理店コード：Q9678