最近ご相談を受ける中でよく耳にするのが
「この物件は資産価値がありますか？」
という質問です。
誤解を恐れずに言うと、答えは、
「分かりません」
となります。
「資産価値の上がるマンション」「価値の変わらないマンション」など、
不動産会社発信の様々なうたい文句が横行している中、
専門家の私達が言うことにしては、
ずいぶんと無責任に聞こえてしまうでしょうか。
では、少し深掘りしてみましょう。
資産価値とは「出口（売る時）と入口（買う時）の差」になります。
この差でプラスが多いほど、資産価値があるマンションということになります。
ここで「新築や築浅の方が新しいから良いよね」となるのは
とても表面的であり、安易です。
新築（築浅含む）マンションは、その後の価値の下落が顕著です。
なぜかというと、建主（デベロッパー）の利益が多分に付加されているからです。
そうすると、出口－入口の価格差が大きくなり、
一見新しくて、あいまいもことした「資産価値」という面では
高そうに見えますが、実態はそうではありません。
逆に、価格が安定期に入っている中古マンションであれば、
ここの価格差が少ないケースも多いので、
その場合は出口－入口の差はあまりなくなり（場合によって逆転！という事もあります）、
資産価値がある。という事になります。
では、『分かりません』ではなく、古いマンションの方が良いですよ。
と言えば良いかというと、一概にそういう話ではありません。
それは何故かと言うと、そこには『管理状態』だったり、『修繕状況』だったり、
『マンション固有の意識』だったりというソフトウェアの部分から、『立地性』という
不可変な部分までもを包括する必要があるからです。
今後はここに『コミュニティ』という無形のものも入ってくるでしょう。
要は、古いものは総じてイイ、という懐古主義なのではなく、
個体差のある物件毎に調べて行く事が、とても重要なのです。
特に『立地性』は、資産価値を語る上では建物以上に大切とも言えます。
郊外の新築が、今後少子化が続くこのご時世で、
競争力を保てるかというと、難しいと言わざるをえません。
こういった様々な事象を複合的に考える事が、
本当の意味での『資産価値』に繋がります。
決して、47年という『減価償却』の観点から計算する残存価値が、
マーケット上での価値では無いんですよ。
加えて言うならば、
価値にがんじがらめになり、本来の目的である
『ハッピーに暮らす』『豊かに暮らす』という観点を忘れてはいけません。
そこを捨ててハッピーになった方を、私はほとんど知りません。
空間ディレクター
和泉