<レオパレス問題 豆知識>家賃の減額
質問

サブリースの家賃の減額請求されました、今回は妥結しましたが、また同じように減額されるのではと不安です。

回答

家賃増減額の請求権は借地借家法で認められているため、今後もないとは言えません。

判例でも「サブリース契約締結時の家賃保証の約束と収支予想を重視すべきだとし、周辺の賃料相場と合わせるべきとした賃料減額請求を認めなかった」といったものがあります。

地域の経済が変われば空室は増えることがあり、公租公課や物価も変動しますので可能な限り長期の計画をたてましょう。

どのようなビジネスでも言えますが、大切なことは現状に甘んじることなく将来のことを考えた準備です。

 

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<建物検査 豆知識>床下の湿気
質問


床下がジメジメしてカビが発生しやすくなっています。
地盤の問題なのか水漏れなのか調べる方法はありますか?

回答


可能性はいくつか考えられ、地下水もありますが、排水管や給湯管に問題があることが一番多いようです。
古い給湯管には、銅管が使われているために経年劣化でピンホールができて水が漏れます。

次に多いのは、排水管の継ぎ手部分が外れたり隙間ができて、そこから漏れている可能性があります。

いずれにしても原因究明には専門の会社による調査が必要です。
 

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<外壁タイル 豆知識>外壁の経年劣化

質問 

 

外壁はどのように劣化するのでしょうか。また、劣化を防ぐ方法はありますか?

 

回答 

 

劣化の原因には紫外線による塗装面の劣化・熱の膨張収縮・地震などや、サビ・カビ・苔など生物が原因のものまで様々です。

劣化しない外壁はなく必ず劣化します。

外壁の劣化は防ぐのではなく定期的な建物検査を行い、計画的にメンテナンスをすることが重要です。

 

定期的なメンテナンスをすることで鉄筋コンクリート造は100年以上の寿命があるとされています。

 

その上で、建築の知識がなくてもできる検査がいくつかあります。

①塗装面を指で触って白くチョークのような粉がついたら塗装が劣化しています。

②窓枠や外壁のコーキング部分を指で抑えてみて固くなっていたり、ヒビが入ったら打ち替えが必要です。

③外壁や廊下の天井の「ひび割れ」「シミのような汚れ」「カビ・苔」があれば専門家による調査が必要です。

 

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<全オ連 豆知識>仲介手数料
質問

不動産業界の仲介手数料は高すぎるのではないかと思いますが、是正はできないのですか?

回答

不動産の仲介手数料は売買金額の3%+6万円+消費税と宅地建物取引業法で決まっています。

この手数料が定められたのは1970年で、それまでは地方によって違っていたようです。
当時日本は大阪万博で盛り上がり、その後の田中内閣誕生の不動産ブームでした。

日本中で宅地開発が行われていた時代で、そのころから全く考え方は、変わっていません。
 
しかし、住宅が余り、空き家が増えている昨今では不動産業界も変わる必要があると考えています。

そのためには業界に関わる人が声を上げることが必要です。

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<建物検査 豆知識>給水管
質問


水道管の水が薄っすらと赤く濁っているような気がするのですが、水道設備はどのくらいで交換しなければなりませんか?

回答


給水方式や使用されている設備によって違ってきますが、更新の目安は次のとおりです。

貯水槽、高置水槽:20年〜25年
給水ポンプ:15年〜20年
給水管(亜鉛メッキ):10年〜20年
硬質塩ビライニング鋼管:15年〜20年
硬質塩化ビニル管:20年〜30年
ステンレス鋼管:30年〜35年

最近は増圧直結給水方式へ変えると、公営水道の安心できる上水が家庭の蛇口に直接給水されるため推奨されています。

設備の更新には多額の費用がかかりますので、長期修繕計画を立てて取り掛かることが重要です。
 

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