【FPが解説】国交省が後押しする「残価設定型住宅ローン」のメリットと知っておくべきリスク！

皆さん、こんにちは！あなたの未来のお金をデザインするファイナンシャルプランナーの村井です😊

今朝の日本経済新聞で「国土交通省が残価設定型住宅ローンの普及を後押しする」という記事が報じられ、金融業界で大きな話題になっています。

「残価設定」と聞くと、車やスマホの購入を思い浮かべる方も多いかもしれませんね。

この仕組みが、ついに本格的に住宅ローンにも導入されようとしています。

マイホーム購入を検討されている方にとって、「毎月の返済額を抑えられるかも」夢のような話に聞こえるかもしれませんが、FPとして「知っておくべきポイント」をお伝えします！

１. まずそもそも「残価設定型住宅ローン」とは何か？

仕組みは、車などと同じイメージです。

• 残価（将来の売却想定額）：ローン契約時に、将来（例えば20年後）に売却を想定した価格をあらかじめ設定します。

• 返済額：借り主は、物件価格から「残価」を引いた部分だけを分割で返済していきます。

• 最大のメリット：毎月の返済額が大幅に抑えられ、住宅価格が高騰していてもマイホームに手が届きやすくなります。

通常の残価設定 通称【残クレ】と異なるのが、今回の記事によると「死亡時などに売却する前提」という記述があり、住宅金融支援機構が金融機関向けに保険を提供するなど、万が一の際の売却を前提とした仕組みが組み込まれるようです。

２. FPが伝える！知っておくべき３つのリスク

毎月の負担が減ることは大きな魅力ですが、通常の住宅ローンとは異なる特性を持つため、特に注意が必要です。

⚠️ リスク１：将来の「残価」と現実の売却額のズレ

ローン期間が終了したとき（例：20年後）、以下のどちらかを選択することになります。

1. 残価を一括で支払う（再ローンを組む選択肢も考えられます）

2. 住宅を売却して、その代金で残価を清算する

もし、将来の売却額が設定した「残価」を下回ってしまった場合、その差額を補填しなければなりません。

残価が高く設定されているほど、毎月の返済は楽になりますが、将来のこの残価割れリスクは高まります。

⚠️ リスク２：売却前提による制約や費用

このローンは「死亡時などに売却する前提」とされています。通常の持ち家感覚ではなく、「いずれは売却するもの」という認識が必要です。

• 物件の状態維持：残価を高く保つため、過度なリフォームやカスタマイズが制限されたり、物件の維持管理に気を遣う必要があります。

• 売却時の費用：売却時には、仲介手数料などの諸費用も発生します。

⚠️ リスク３：総支払額の増加の可能性

毎月の支払いが抑えられる分、結果として金利負担が大きくなり、総支払額が通常のローンよりも高くなる可能性があります。目先の「安さ」だけでなく、トータルコストで比較検討することが重要です。

３. まとめ：残価設定型ローンは「戦略的な住み替え」を考える方向け

この残価設定型ローンは、全ての人に適しているわけではありません。

• ✅ メリット：今の家賃並みの負担で、都心などの高額エリアの物件に住みたい方

• ✅ メリット：将来的に転勤や住み替えの予定があり、初めから「売却」を視野に入れている方

つまり、残価設定型ローン「一生涯住み続けたい」「自由にリフォームしたい」という方には、慎重な検討が必要なローンになると考えています。

借りやすくなる新しい住宅ローンは魅力的ですが、メリットとデメリットをしっかり理解し、ご自身のライフプランに本当に合っているかを判断することが大切です。

住宅ローンは人生最大の借入です。迷ったら、ぜひ専門家であるFPにご相談くださいね！