こんにちは。
不動産を購入したことにより、
次なる野望が見えてきました。
ぼくは、現在は戸建て１棟とアパート１棟です。
合計１０部屋です。
ここを来年までに２０部屋まで
なんとか拡大したいと思ってます。
所有する２棟の物件は、現金多めで決済したのですが、
かなり資金を投下したので
次の物件の購入まで資金回復を狙ってます。
しかしながら、このままでは
まだまだ時間がかかりそうなので
打開策を考えていました。
今、法人で日本政策金融公庫のある支店と取引してますが
別の支店に移管手続き中です。
理由は公庫も支店によって
融資の有無がかなり異なります。
事前に公庫にヒアリングし
融資OKな支店に変えますので
次回以降は、
公庫でも不動産賃貸業として融資を受けれそうです。
※住んでる場所の近くがたまたま取引条件が良かった。
それと合わせて、商工会にも入る予定です。
そちらからも融資を引っ張る予定です。
公庫と商工会(マル経融資)は、
戸建てを購入する際に利用する予定です。
その他リフォーム費用もです。
年単位で考えなければいけないので
かなりシュミレーションを行ってます。
近況としては、すべての部屋が満室なので
ほぼ何もすることがありません。
保証会社の申し込み手続きや
オーナー変更の告知対応は、
すべて管理会社に任せているため
こちらは、本当に指示を出すだけで終わっています。
これが金持ちのビジネスか。。。
と実感しております。
参入障壁と借入のリスクは高いものの
圧倒的に仕事に費やす時間が少ないです。
ここまで来るのが一番大変なのですが
実際ちゃんと貯金をして、物件の頭金を貯める。
それを使わず収益物件を買う。
これを繰り返すだけで毎年
収入が増えていきます。
物販ビジネスや飲食店などと異なり
いつ売れるかなどのショット的な問題はありません。
入居が決まれば、退去しない限り
ずっと売上が保証されるからです。
退去も１ヶ月前告知になってますので
事前に対応もできるわけですね。
入居者様の一時対応は、すべて管理会社、
家賃の滞納は保証会社、
天災は、地震保険、火災保険で賄えます。
火災保険は、火災だけで降りる保険ではないのです。
水災などでも保証され、
天災の大部分まで補償されます。
よって最大のリスクは、
客付けができないことです。
まだ客付けしたことないですが、
ぼく自身営業マンとして
その客付けに関してはかなり自信を持ってます。
大家さん自身でやる
DIYは厳しいですね、センスがないので(笑)
つまりローン返済が滞ってしまうことが
一番のリスクと言えますね。
そう考えると現金決済した
戸建てはほぼノーリスクと言えます。
つまり不動産賃貸業は、
物件を、客付け難易度、エリアの成長性、融資状況、返済比率、
多角的にシュミレーションし、
どのくらいの収益が出るかを予測するゲームのようなものです。
安く買い、安く貸す、需要のなくならないエリアを選定し
出口を予想し、強い管理会社と組む。
ぼくも、最初はかなり苦戦しましたけど、
やるうちにいい物件かどうかもしっかり
見極められるようになります。
その物件が高いのかも、
安いのかもわかります。
変な物件を買ってしまうと一発でアウトなので
しっかり勉強してからやることが大切です。
住宅ローンで不動産投資するとか
そういう悪徳な業者はたくさんいますからね。
でもそういう人に騙さるのって
人任せだからです。
必ず自分で知識をつけて
業者と渡り合えるくらいじゃないとまだ物件を
購入するフェーズじゃないのかなとも思います。
今日はこのへんで。
また報告します。