こんにちは！
資産スパイラルアップコーチの佐々木信人です。
マンションの管理って
何をやればいいかわからないと
いうことはありませんか？
東洋経済で特集されており、
大変参考になる記事だったので、
概要と考察をまとめてみます。
（詳しい内容は購入して読んでくださいね）
理由① 管理組合と管理会社の力関係の変化
この数年マンション管理受託戸数の伸びが鈍化してきています。
それに加えて資材費や人件費の高騰によりマンション管理会社の収益を圧迫しています。
修繕積立金の平均額は
この１０年間で、11年4月比で25～64%も上がっています。
（引用：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）
以前は、受注を増やし継続的な収入が欲しい管理会社は管理組合に嫌われないように
無理な要求に対応したりして
受注を優先してきましたが、
上記の理由により立場が逆転し、
管理会社が管理組合を選ぶケースが
増えているようです。
修繕積立金の高騰は、
30年間でみても右肩上がりで、
これから人口が減少していく時代になり、
若い人が職人になりたがらない点から
今後も続くものと予想します。
理由② 新たなマンション管理制度の導入 マンション選別時代に突入
2022年4月より、2つの制度が開始されます。
マンション管理業協会が運営する
「マンション管理適正評価制度」と
地方自治体が運営する「管理計画認定制度」です。
いずれも管理組合の運営・収支管理状況や
修繕計画や状況を評価するもので
マンション管理適正評価制度の方が項目数は多いです。
有効期間は、マンション管理適正評価制度が1年間、管理計画認定制度が5年間で
強制力はありません。
すぐに浸透していくかは不透明ですが、
人手不足が続けば、
修繕工事できる案件も限られますので、
将来的には選別される状況になっていくでしょう。
また清掃員も高齢の方が担うことが多く、
働く年齢が60歳だったのが、
75歳まで延長されてくると
認知症発症の確率も上がるので、
人手を充分に確保できないといった事態は
想定できます。
実際に私の住んでいるマンションでも
今年ながらく勤めていた管理人の交代があり、
しばらく後任が決まらないといった状況が発生しました!
最初交代予定の人は、認知症があるのに虚偽申告をしていて後で発覚して当面前管理人の方が勤務する事態となりました。
理由③ 無知は変なコンサルに騙されやすい
マンションは、12～15年周期を目安に大規模修繕工事をするのが一般的です。
（使用状況により年数は異なりますし、
適切な管理をすることにより工事を遅らせることが可能です）
使用していくと、紫外線による屋上のタイルの劣化、給排水設備更新、エレベーターの更新
が必要になってきます。
工事実施の際は、建物劣化診断→工事業者見積取得→工事業者決定→工事実施の流れ
が一般的ですが、
建物劣化診断時の費用を安くしてお得にみせ
工事業者の相見積の段階で
入札できる業者を限定したりして、
工事費用が高めになるような例もあるようです。
誰しも工事費用はおさえたいですから、
知らないと最初に段階で安いから良いと思ってしまいますね。
管理するってどんなことができるの？
では実際に管理を工夫することでどのようなことができるのでしょうか？
日頃適切にメンテナンスすることによって、大規模修繕工事の周期を延ばすことができます。
例えば、周期を延ばせれば、
60年使用できるマンションで
12年周期で5回実施する工事が、
20年で3回実施になったというように、
回数が削減できる、修繕工事の費用が減らせることにつながります。
規模や修繕箇所により
大規模工事の金額は異なりますが、
1回2,000万くらいする工事が2回減らせれば、
4,000万もの削減になりますね。
また所有のマンションの敷地を有効利用して
自転車を平置きから２段に使えるように駐輪場を改造したり、
逆に車の利用者が減った現状から、
機械式駐車場を取り壊して
平置きにしたり
清掃回数を見直したりして
必要な修繕にはお金をかけるけど、
いらない必要は見直しをしていくというように
お金を使うものと使わないものの
バランスを取っていくことが大事です。
どうやって進めていったらいいの？
何にも知らない人がどうしたらいいかというと、
こんなステップが考えられます。
●専門家（マンション管理士やマンション管理を扱う専門の事務所）に相談
●ネットや雑誌で情報収集
●ネットや雑誌に載っていた理事会運営の経験者に話を聞く
●総会に参加し、発言して問題意識を発信してみる
長く住み続けられるよう適切に維持していきたいですね。
