不動産投資を行う際、ほとんどの方が金融機関から融資を受けて不動産を購入されることかと思います。
不動産の融資を受ける際は、返済方式を選ばなければなりません。
そんな中、皆さんは当たり前のように返済方式を「元利均等」返済にしていないでしょうか？
当然金融機関からの要望・条件もあったりするかと思います。
しかし、お客様に聞いてみると、「選んだ記憶がない」「何も考えずに元利均等方式にした」という方が相当数いる感覚です。
ですので、今回は返済方式について考えられればと思います。
どっちがいいとか悪いとかの話ではありません。
特徴を押さえましょう！
元利均等方式と元金均等方式
借入をする際に、返済方式は大きく２種類あります。
それが、「元利均等」方式と「元金均等」方式です。
おそらく、「元利均等」方式の方が馴染みがあるのではと思います。
たいていの方の住宅ローンは「元利均等」方式になっているからです。
元利均等方式とは？
元金（借りたお金）と利息を合わせた金額を、毎月一定額ずつ返済していく方式のことです。
月々の返済額（元金＋利息の合計）がずっと同じなので、家計管理や資金計画がしやすく、選ばれることが多いのかなと思います。
元金均等方式とは？
元金（借りたお金）を毎月一定額ずつ返済し、そこに残高に応じた利息を加える方式のことです。
元利均等方式とは違い、毎月の返済額（元金＋利息）は徐々に少なくなるのが特徴です。
元利均等方式と元金均等方式の比較
言葉で説明しても分かりづらいので、元利均等方式と元金金と方式の返済についてグラフにしてみたので、見てみましょう。
今回は、1億円を期間20年、金利5.0%で借りたときの返済に関するグラフを作成してみました。
※金利5%で借りることはなかなかないかと思いますが、グラフの分かりやすさ優先で高い金利設定にしました。
金利が低いと金利分の厚みがなくなると考えてください。
グラフを見て頂くと分かりやすいですが、元利均等方式での返済は初めは利息が多く、徐々に元本の返済金額が増えていきます。
一方で、元金均等方式での返済は、返済元本の金額が一定で、利息の支払いも同じ割合で減っていきます。
ここでよく言われる元利均等と元金均等のメリット・デメリットを見ていきましょう。
なるほどという感じです。
「元利均等」方式を選ぶ一番の理由は、圧倒的に「毎月の返済額が一定だから」という理由ですよね。
さて、このメリット・デメリットが本当なのか考えてみましょう！
元利均等返済は本当に残債（元本）が減らないのか？
これも分かりやすくグラフにしてみました。
やはり元利均等返済の方が元金金と返済に比べて残債は減りにくいですね。
ということは、元金均等返済のメリットのところにある「元本が早く減るので途中売却時に残債が少ない」というのは正しいわけです。
つまり、売却時の手残り額は、元金均等返済の方が多いことになります。
これ、調べてみると、拡大解釈というか、「元利均等返済の場合最初は金利ばかり支払って残債が減っていないから、短期で売却する場合は元金均等の方がいい」という説明をするのをよく見かけます。
ちなみに10年経ったとき（借入期間の半分の期間が経ったタイミング）が一番残債金額の差が大きいので、借入期間の半分経過する前後で売る場合に一番残債の差があり、「短期で売却する場合は…」というのは嘘です。
そして、私はここで疑問を持ってしまいまいました。
グラフ見て頂ければわかる通り、残債額は差があり一見元金均等の方がお得に見えるけど、
元金均等は10年経つ（借入期間の半分の期間が経ったタイミング）まで元利均等よりそもそもの返済額が大きいんだから、売却までの支払い金額のことも考えるとそんなにお得でもないのではないか？と。
これがズバリ、その通りなんです！！！
売却することを考えると元金均等返済の方が元利均等返済よりお得なのか？
これもグラフにしてみました。
どんなグラフ化というと、
①売ったときの残債金額の差
②売った時までに支払った総返済金額の差
を合わせて考えてみるということです。
そして、これまでの私のブログを読んでくださった方なら、それだけじゃ足りないと思われましたか？
利息は経費にできるということで、利息の差は税金の差となるはずです。
ですので、
③支払税金の金額差
まで考えてみました。
ちなみに、税金はその人の税率によって違ってくるので、仮に30%として計算をしています。
そして、より現実的な金額となるように、金利を2%に変えてグラフを作成してみました。
さて、どんなグラフとなるでしょうか？
結論、元金均等の方がお得です！！！
けど、金額はイメージ通りでしたか？？
まず「短期で売却する場合は元金均等の方が得」というのは嘘だということがこれを見てご理解いただけたかと思います。
しかもこの程度の金額差でしかないということです。
実は私のこのグラフを作るための計算をするまで、もっと元金均等の方がお得だと思っていました。
結局このグラフ見てお分かりだと思いますが、元金均等の方がそもそも元利均等より利息の支払いが少ないです。
このグラフの差はそのそもそもの総支払利息の差、つまり元利均等と元金均等の計算方法の差がほとんどということです。
元利均等の「毎月返済額が一定で安心感がある」は正しいのか？
最後に突っ込みたいのはここです。
確かに、支払い金額が一定というのは安心材料のように感じます。
それは本当でしょうか？？
これも、私のこれまでのブログを読んでくださった方なら、不動産投資の怖さは、長期間で考えなければならないことにあるということを少しご理解いただけているかと思います。
つまり、不動産投資を考える際には、キャッシュフローを考える必要があり、そこで盲点なのが以下のことだということです。
・賃料は段々と下がっていくものである
・空室率が段々と上がっていくものである
・修繕が段々と増えていくものである
・減価償却が返済途中で終えるかもしれない（経費が極端に減って税金が上がるかもしれない）
ということを考えなければならないということです。
そう考えると、返済を考慮せずに考えて、キャッシュフローは段々と悪くなっていくものです。
ですので、ということは返済金額が一定ということは、キャッシュフローは一定でないということです。
つまり、収入があるうちにたくさん返済しておいて、収入が減るのと同じように、返済も減った方が、キャッシュフローとしては安定するのではということです。
もちろん、「期限の利益」というものもあるので、当初に浮いたお金を投資に回すことができれば、その分お金を増やせるとも考えられるので、一概には言えません。
ただ、「収入は段々減るんだから、返済も段々減った方が楽」「収入があるうちに返済しておいたほうが楽」というのは理にかなった考え方ではないかと思います。
まとめ
とういことで、今回は元利均等返済と元金均等返済のどちらを選べばいいのか？
というあまり考えなさそうなことを考えてみました。
いかがでしたでしょうか？
どちらがいいと思いましたか？
なんとなく金額が1億円くらいで金利2%とかで借りるとすると、そんなに差はないと感じた方もいるかもしれません。
ちなみに、借入金額が増えれば総支払利息は増えますし、借入期間が長くなれば総支払利息は増えますので、より元利均等と元金均等の差も出ます。
今回、実は元利均等返済と元金均等返済のどちらがいいのかChat GPTに聞いてみたところ、早期に売却するなら元金均等返済、長期保有するなら元利均等返済がいいという回答が返ってきたので、本当にそうなのか確かめるために検証して、その結果が私としては面白かったので、ブログに投稿しました。
長々と書いた割に、インパクトのある投稿ではありませんでしたが、実は私はこれまでお客様に投資用不動産を購入してもらうときは、キャッシュフローを考えながら返済方式もどちらがお客様の運用スタイルに合っているのか考えてきました。
その中で、長期保有のお客様ほど、元金均等の提案をしたお客様が多く、Chat GPTに疑問をもったわけです。
不動産投資って奥が深いですよね！
それでは！