祭業通信　さいぎょうつうしん　080-7564-6668 -3ページ目

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13Jul
- ２．新築アパートの大家さん、ライバル現わる。とてもかないません。
  「いい大家さんだ。」と思われていると、勝手な自己評価はしないことです。お客はさっさと引っ越して行ってしまいます。何処へ。近くの新築賃貸マンション。新築アパート駐車場付き、乾燥機付き。広めの大手メーカー（セキスイとかヘーベル）の物件へです。特に分譲の新築マンションは、鉄筋コンクリートで押し入れなど収納はたっぷり、バルコニーも広いからふとんも干せる。家賃はそれなりに高いけど駅近で便利。エントランスが豪華で住まいの快適さにはとてもかないません。そこに目論見が外れて大あわての私たちがいます。日頃から次のお客をお願いしておく「ルートづくり」も大切なのですね。
06Jul
- １．新築アパートは「投資案件」です。親世代の高齢者も大歓迎でお迎えして入居率を高めましょう。
  新築アパートは投資案件です。世の中はすっかり変わりました。６５歳以上の方が日本人口の３割以上を占めています。管理協会の「高齢者入居支援制度」というのがあります。入居希望や審査を拒否せずに受け入れてみてはいかがでしょうか。万一の時には身元引受人を確定させ、家賃滞納に対しては最大６か月の保障があります。これからはシニアのお客様を積極的に受け入れる時代です。子供さんもおられるし、お金も結構お持ちです。駅から遠くても静かな場所でのんびり暮らしたい方も多いと思います。転勤も転職もなく長期安定的な入居者になっていただけます。そして今度は一階の部屋に人気が出るでしょう。とてもいい事です。mike
27Jun
- ７・新築アパートの頭金はどのように貯めれば良いのか。もっとうまい方法がありますか。
  新築アパート購入の頭金は年収一年分で実現に近づくと思いますが、無理のない工面の仕方はあるのでしょうか。私は３つあった戸建て住宅を２つも売りました。ばかでした。１．強制的に月１０万円預金をする。４年で目標達成。２．株で当てる。１００万円を５倍にする。むりです。３．親から４００万円借りる。返済は家賃から払う。　　家賃の２０％を充てれば６年で完済する。４．今持っているワンルームＭ（賃収月５万円）を売る。　　１０００万円以上で売れるでしょう。残債を引いても４００万円残るか。５．宝くじを買う。所有している絵や車を売る。　　お宝をオークションに出す。むりです。６．とりあえず別の不動産投資に１００万円を預ける。　　配当はレバレッジが効かず、５年で３０万円にしかならない。むりです。結局１，３，４の内どれかでしょう。将来の自分年金としても有利な、このアパート経営を実現して成功させて下さい。mike
20Jun
- 人気経済評論家の副島隆彦氏は「不動産価格は年間収入の２０倍だ」と言っています。おもしろい。
  私は副島氏の大のフアンで、彼は良い本をたくさん書いておられます。彼はまた大変な勉強家です。彼の幅広い知識見識は素晴らしいと思います。しかしです。まあ大体合ってはいますが、それはどうも彼の勘と経験らしいのです。もちろん間違ってはいません。例えば年間家賃が１０００万円の貸しビルは２０倍で２億円、２５０万円家賃のアパートは２０倍で５０００万円となります。良いと思います。私たちはすぐに分かりますよね。２０ｘ５＝１００つまり、５パーセント利回りと同じことです。２０年で元を取るという事です。投資家としては２０年で元を取るというのでは甘すぎます。副島氏は不動産のプロではないので致し方ないのですが、私たちなら２０ではなく「１３倍」とか「１４倍」と言っておいたほうが厳しい査定の投資家だと思われていいのにと考えます。１４倍なら２５０万円家賃のアパートは、２５０ｘ１４＝３５００万円査定です。（利回り７．１％）これならいいですね。買いです。mike
16Jun
- ５．新築アパートは、当たり前ですが頭金が沢山あるほど、安全投資に近づけます。
  安全投資ナンバーワンはやはり新築アパートだと思います。物件によっては「フルローン」などありますが、登記費用、手数料などは別払いですから７～１０％はどうしても必要となります。新築アパート価格７０００万円のフルローンでも５００万円の頭金です。条件は厳しくなりますが、およそ年収分（５００万円）の手持ち資金があれば、お客様のアパート経営はまずまず安心安全投資と考えられます。投資はワンルームＭ、株（信託、Ｊリートなど）ＦＸ、先物などありますが、それぞれ勉強しないと間違いなく損をします。カモられます。（私が経験者です。）副業ですからコツコツと努力して下さい。まずは安全第一ですね。mike
11Jun
- ４．新築アパート（建売り）の泣き所はどこなのかちょっと考えてみました。「出口戦略」もです。
  新築（建売り）であるがゆえに以下のデメリットが考えられます。１．設備資材には納得するが１００％満足ではない。２．価格が高く、利回りが低い。３．「税金対策」ではないので、しばらくはトータルで赤字経営が続き、苦しい。４．この立地で果たして良かったのか、漠然とした将来への不安が沸いてくる。５．新たに土地を買って、自分の理想通りのアパート経営を目指したくなる。　　（次へのチャレンジにつながる。）対策として早々と出口戦略の準備をしておきましょう。・検査済表など契約の時の書類をまとめておく。・マル秘アパート年間収支利益表をつくる。・アパート修理点検履歴書をつくる。　　（他人に見せられる）・現行契約期間家賃の一覧表をつくる。　（他人に見せられる）・およその売却スケジュールを立ててみる。（買ってから７～９年後と設定）・黒字で売却する為に期末（決算時）毎に想定売却額を算出しておく。（マル秘）・依頼しようと思う不動産業者数社を物色して、親しくなっておく。　（買い増し需要ありと思わせる。）等です。mike
07Jun
- ３．新築アパートは「直感、フィーリング」です。たくさん見れば目が肥えます。恋人探しみたいです。
  一目惚れは誰でも経験があるでしょう。新築アパートも化粧を施していてとても美しいので、「ああいいなあ。これを買えたら幸せ。」と思うでしょう。それでいいのです。所詮は片思いなのです。外観に惑わされて、少し調べてみたらあちこちに不都合な箇所（条件）を発見する事でしょう。だめだ。頭金が足りない。ベランダやロフトがあったほうがいいのに。各部屋がちょっと狭すぎる。壁が薄く遮音が心配だ。工場があり周辺の環境が気に入らない。コンビニから遠いので不便だ。そしてこのアパートは諦めます。しかし他の新築もどんどん見ておけば、良い物件が現れた時にはもう、直感でビビっと決まります。「これこそが自分のフィーリングに合うアパートなのだ。」と分かります。それまで長～い修行を積んでおいて下さい。mike
03Jun
- ２．新築アパートは管理会社に任せた方が簡単ですが、任せっぱなしでは、何も解決しません。
  東京の西地区にお住まいの弁護士さんが遠隔地（江戸川区南小岩）の駅前木造アパートを投資案件として買われました。中古で７０００万円程で利回りが８％（満室時）です。しかし不動産兼管理会社は怠慢で２部屋を１年間空き部屋のまま放置してしまいました。弁護士は忙しく現場は遠くてそのままになりました。年間５６０万円入る予定が４２０万円しか入らずじまいです。（６％の低利回り）さて皆さんならどうされますか。１．この管理会社Ａを見限って別の管理会社Ｂに依頼をする。２．我慢して現状のまま入居者の入るのを待つが、こちらからも担当者と連絡をとる。３．家賃を下げたりフリーレント制度を設けてとにかく入居者を確保し契約する。４．諦めて７５００万円で売却依頼をする。同時に満室経営維持にこだわる。５．サブリース契約を受け入れてくれる不動産会社を探し、早期に契約を結ぶ。難しい決断ですね。mike下の写真は東中野の新築アパートです。
01Jun
- １．新築アパートは管理を管理会社に任せた方が簡単ですが、任せっぱなしは問題です。
  「管理料支払い」はもったいないとは思いますが、本業を別に持っている方は管理会社に任せるのも一つのアパート運営方法です。①時折他人のフリをして現場を訪問し、エントランス、土台、駐輪場、郵便受けのチラシなどの状態を確かめる。（全体の美観清潔さ・手入れ維持能力）②日頃から退去契約更新リホーム工事等を迅速に正確に行ってくれる会社なのか確かめる。（報連相・事務処理営繕能力）③退去後すぐに適正な家賃設定と次の良質の入居者を決められるのか、家賃滞納者も出ないことを確かめる。（管理不動産会社営業マンのがんばり積極営業能力）運良く優良会社に当たればそれだけでもう一安心ですね。イマイチの場合は、嫌われない程度に上手に改善申し入れをしましょう。mike
28May
- 新築アパートですが、借地権付きです。満室の場合、表面利回り７．５％で回ります。
  中野区弥生町四丁目の新築アパートです。東大附属中学の近くで２棟建っているので見に行きました。各棟８戸でなかなか外観も良さそうな物件です。オートロックつき。京王バスで西新宿からは５分で着きますし丸ノ内線で西新宿から２つ目の駅も使えて便利です。７７２０万円の価値はあるかと思います。ただ不安は銀行が融資に慎重になるかも知れません。（借地権だから）　あとは買う方の信用、実績次第です。写真を撮ってきました。mike
23May
- 新築アパートは「設備も重要」です。入居者の立場になって、真剣に考えてみましょう。
  設備では、バストイレ別、エアコン、浴室乾燥機、追い焚き付き、ロフト付き、玄関カラーモニター、二重ロック、ガスコンロ（ＩＨヒーター）に自転車置き場、ダイアル付き集合ポストなどと、もう、きりがありません。無料インターネットやケーブルテレビはデジタルネイティブの若者の必需品です。予算が許せば差別化が図れ、周辺の相場よりも「家賃を高めに設定」出来そうです。駅から遠いアパートなどは設備の高級感を打ち出して集客を募る戦術も必要でしょう。下の写真は南小岩のアパートです。７２８０万円　mike
19May
- ６．新築アパートは旗竿上の土地も広く利用されており、コスト安だが、日当たりで難ありです。
  3.注目新築アパートは旗竿上の土地も広く利用されており、コスト面では良好なるも、日当たりに多少難ありです。①新築・高砂六丁目。。。近くの青龍神社の池に赤い睡蓮の花咲くのんびりとした立地で４部屋、２階建てアパートです。京成高砂駅から徒歩７分と近く、お薦めの４９８０万円です。大型スーパー２つが（イトーヨーカドーとセルカ）ありとても便利です。②新築・柴又一丁目。。。現在建築中で６月下旬完成の予定。１０部屋でさお状土地に立つが、隣は駐車場なので日当たりは最高。１１８００万円とお高い。グレードは高そうです。２駅利用可能いづれも徒歩６～７分。引渡し時満室保証つきです。今回は寅さん記念館や柴又帝釈天など下町情緒溢れる街での物件ご紹介でした。mike
17May
- 注目！新築アパートは「投資案件」ですから、表面利回り年６パーセントは欲しいですね。
  たとえば新築アパートで満室になりました。一戸６部屋で＠５．５万円家賃とすると年間３９６万円の収入があり、総額６６００万円で買えたのなら利回り６パーセントとなりますね。レヴァレッジが利いているから現金頭金を総額４００万円注ぎ込んだとしても一年後は計算上９９％のインカムゲインとなります。すごいです。一年でほぼ投資総額の元が取れることになります。そして順調に行けば１６年８ヶ月後には晴れて完済になるわけです。４４歳から始めても６０歳まで長い年月が掛かります。年金の補完代替商品としてご検討されてみてはいかがでしょう。ローリスクでミドルリターンの投資です。mike
16May
- 新築アパートは「立地が絶対に重要」です。都内でも「４Ｋ」限界説？がありましたよね。
  新築アパートは戸建と違って入居者（お客様）優先ですから、アクセスの良い場所取りが重要です。（アパ－ト経営成功への鍵です。）秋葉原駅を中心にしてＪＲ線で、北（川口）南（蒲田・川崎）西（国立・吉祥寺）東（亀戸・小岩）の４Ｋ（頭文字）の範囲内までが価値ありと言われてきました。今では地下鉄が私鉄に乗り入れて大東京圏を形成して「地下鉄大手町駅」まで５０分位の郊外駅でなら、アパート建築ＯＫだと言えそうですね。今後、新築で東京都内中心の物件をご紹介致します。すみだのアパートの写真を下に掲げます。空き地があり、あと二棟建てられそうです。価格は５９８０万円です。mike
14May
- 新築アパートはやはり「立地」が重要です。入居者のことを考え、駅から徒歩１０分位が理想です。
  アパートに向かない広い土地持ちの農家の方に、相続税対策だとか大家業は儲かるとか私どもの一括借入れサブリース契約で安心ですと言葉巧みに近寄り、何棟ものアパート建築をさせた建築業者がいました。（テレビでは群馬県高崎市とか埼玉の羽生市の事例でした。）元々人口が少なくアパートの需要もないのに乱立したら、入居者は半分くらいしか埋まらず、サブリース家賃も減額や打ち切りになるのは予想できます。大家さん達は銀行からの借金の支払いに大変困っているとのことです。「熊野前物件」は舎人ライナー駅から徒歩６～７分の静かな住宅街にあります。高校や大学も近くにあります。ご紹介する物件は全部、見てからご報告します。mike
13May
- 投資アパートはローリスクの資産運用法です。ご一緒に勉強しましょう。
  投資アパートはローリスクの資産運用法です。ご一緒に勉強しましょう。「新築アパート」がなぜ投資として良いのか、「５つのやすい」をお知らせします。１．銀行借り入れが通りやすい。２．入居者が早く決まりやすい。３．修繕費がなく管理維持費がやすい。４．（大家になったという）安心感満足感が得られ、現在の資産価値が新築物件を見て分かりやすい。５．いざという時に物件を第三者に容易に売りやすい。　　　　　 mike　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
- 投資アパートはローリスクの資産運用法です。ご一緒に勉強しましょう。
  投資アパートはローリスクの資産運用法です。ご一緒に勉強しましょう。東京圏で新築で一棟６～８戸が無理がなく理想的だと思います。　　　　　今週のNow Best１．熊野前　（おすすめ）　　６６８０万円２．南小岩　　　　　　　　　　７２８０万円３．墨田文花　花王近く　　５９８０万円 mike

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２．新築アパートの大家さん、ライバル現わる。とてもかないません。

１．新築アパートは「投資案件」です。親世代の高齢者も大歓迎でお迎えして入居率を高めましょう。

７・新築アパートの頭金はどのように貯めれば良いのか。もっとうまい方法がありますか。

人気経済評論家の副島隆彦氏は「不動産価格は年間収入の２０倍だ」と言っています。おもしろい。

５．新築アパートは、当たり前ですが頭金が沢山あるほど、安全投資に近づけます。

４．新築アパート（建売り）の泣き所はどこなのかちょっと考えてみました。「出口戦略」もです。

３．新築アパートは「直感、フィーリング」です。たくさん見れば目が肥えます。恋人探しみたいです。

２．新築アパートは管理会社に任せた方が簡単ですが、任せっぱなしでは、何も解決しません。

１．新築アパートは管理を管理会社に任せた方が簡単ですが、任せっぱなしは問題です。

新築アパートですが、借地権付きです。満室の場合、表面利回り７．５％で回ります。

新築アパートは「設備も重要」です。入居者の立場になって、真剣に考えてみましょう。

６．新築アパートは旗竿上の土地も広く利用されており、コスト安だが、日当たりで難ありです。

注目！新築アパートは「投資案件」ですから、表面利回り年６パーセントは欲しいですね。

新築アパートは「立地が絶対に重要」です。都内でも「４Ｋ」限界説？がありましたよね。

新築アパートはやはり「立地」が重要です。入居者のことを考え、駅から徒歩１０分位が理想です。

投資アパートはローリスクの資産運用法です。ご一緒に勉強しましょう。

投資アパートはローリスクの資産運用法です。ご一緒に勉強しましょう。