レンダーがつぶれた

最近、リファイナンス案件がひとつクローズしました。

コミットメントレターがようやく出たところで、記載されたタームがおかしいことに気づき、投資家がサインする前に出しなおしをお願いした翌日だかにレンダーが経営破綻。
レンダーの担当者からは、業務は普通どおりやってるから大丈夫、というメールは来るものの、そんなものが信じられましょうや。

どうにか訂正されたコミットメントレターも出て、やきもきしながらもエスクローとのやりとりを粛々と進めていたら、やっぱりというかなんというか、今後の新規融資は凍結とのニュースは飛び込んでくるし、とはいえ、こちらでできることなんて、やることやったらあとは祈るだけ。

そんなこんなで、お金が入るまでは安心できないぞ～と思っていたのですが、どうやら滑り込みで実行してもらえたみたいです。

これで駄目だったら、この状況下でほかのレンダーをまた一から探さなければいけなかったわけで、お客様担当の事務方としても、想像するだけでうんざりでしたから、ともかくほっとしました。
今回はリファイナンスだったからまだ良かったものの、新規だったらと思うと冷や汗ものです。

クレジット・クランチの影響が今後どのくらい日本人投資家にダメージを与えるか、気になります…

Physical Occupancy / Ecomonic Occupancy

米国の物件リポートを見ていると、Occupancy（稼働率）のところは

かならずPhysical Occupancy と　Economic Occupancyの

二本立てになっています。

日本で、ふつう賃貸不動産の稼働率というと、通常は単純に

賃貸契約が成立しているかどうかで決まるのでしょうか？

（よく知らないんですけど）。

まあ、そうだとすると、Physical Occupancyは日本でいう稼働率と

ほぼ同じだと思うのですが、そう訳してしまうと

Economic Occupancyという別の指標との差をつけたいときに

やりにくいので、ここはやはり別の訳語がほしい。

で、あれこれ試した結果、今では「表面稼働率」という用語を

使っています。

Economic Occupancyのほうは、「経済稼働率」という用語がほぼ定着しているように思えたので、

なんだか座りがわるいなあと思いながらも、わたしもそれを使っています。

皆さんは、どう訳されていますか？

もっといい、またはもっと一般的な訳し方があれば、

ぜひご教示いただきたいです。

そもそもこの二つのOccupancyはどう違うかというと、

たとえばあるアパート物件に10戸のユニットがあって、すべてが家賃10万だったとします。

うち、9戸が契約中であれば、このアパートのPhysical Occupancyは90％です。

で、「入居特別キャンペーン！今なら１ヶ月めの家賃が50％オフ！」

みたいなプロモーションをしていて（日本でもあるのかな？）、

9戸のうち２戸は今月5万円しか払っていない。

また、のこり８戸のうち１戸は今月は滞納している。

という状況だとすると、本来満室なら入ってくるべき賃料総額100万のうち、

実際には70万しか入ってこないので、Economic Ocupancyでいえば

今月は70％にしかならないことになります。

というのが、ベーシックな部分のわたしの理解ですが、あっていますでしょうか？？？

賃貸物件のオーナーにとって大切なのは、もちろんこのEconomic Occupancyを上げることです。

最近、ご存知のとおり米国はサブプライムの影響がずいぶん広がってしまいましたので、景気悪化の余波で賃借でも家賃を払えない経済状況に陥った人も多くいます。

滞納率があがったり、また払い切れないからと引っ越されてしまうよりは、と家賃を値引きしたりするので、Economic Occupancyはどんどん下がってしまうのです。

Physical Occupancyばかり高くて、Economic Occupancyとの差が広がると、つまりは運営経費が割高になりますから、単純に空室が少なければいいというわけでもないのですね。

はじめまして/ Hello!

はじめまして、にぎりむすびです。

米系の投資関係の会社（日本法人）で働いています。

小さな会社なのでいろんなことを自分でやらなければいけません。

このブログは、仕事の中で困ったり疑問に思ったりしたこと（たぶん、米国不動産投資に関すること）がメインになると思います。

経験や知識をお持ちのかたにアドバイスをもらえたらな、またわたしと同じようなかたの参考になればな、と思って始めることにしました。

なにとぞよろしくご指導ご鞭撻のほど、ひらにひらに。

にぎりむすび拝