mugichaのブログ

区分マンションの原状回復で賃借人と揉めた話（上）

区分マンションの原状回復をめぐり、賃借人とトラブルになった事例です。

遠方の物件にもかかわらず自主管理で運営しており、退去後は自ら現地に赴いて退去確認を行いました。

賃借人が退去してから約1週間後、客付けを担当していた不動産業者と一緒に退去確認を実施しました。

室内はまったく清掃されておらず、

さらに、リビングと寝室の計3か所ほどで床が剝がれ、黒ずんでおり、強烈なおしっこ臭が漂っていました。

契約上、清掃費として8万円を受領することになっていたため、清掃未実施自体については目をつぶるとしても、ペット禁止物件でのペット飼育による汚損は到底容認できません。

リフォーム業者の見解は以下のとおりでした。

見積金額は160万円。

これを特別損耗として賃借人に請求することを目標に、準備を進めることにしました。

なお、清掃されていなかったため、室内には犬の毛が至るところに落ちており、それらは証拠としてまとめて保管しました。
また、汚損箇所の写真は昼間だと太陽光で汚れが目立たなくなるため、夜間に撮影した方がよいという点にも途中で気付きました。

賃借人に対し、ペットの飼育有無を確認したところ、

「ペットは飼っていないが、一時的に預かったことはある。
飼育ではないので契約違反にはならない」

との回答。

しかし、一時的に預かった程度で、床が剝がれるほどのおしっこ被害が生じるとは到底考えられません。

そこで隣戸に話を聞いたところ、常にペット用のカートが玄関ポーチに置かれていたとの証言を得ました。
この時点で「一時預かり」という説明は虚偽だと判断しました。

もし誠意ある謝罪の姿勢があれば、敷金程度での解決も検討するつもりでしたが、
賃借人が強硬な態度で臨むのであれば、こちらも徹底的に争う覚悟を決めました。

自宅近くの弁護士事務所でスポット相談を実施しました。
（30分 5,500円）

主な相談内容は以下のとおりです。

判断基準は「退去時点の状態」
経年劣化が前提であっても、ペット臭や床の剝がれが通常使用を超えていれば特別損耗に該当
ペット禁止条項は、その趣旨からすれば一時的な預かりを含め、ペットの入室自体が禁止と解釈される
→「一時預かりなので違反ではない」という主張は裁判では認められない可能性が高い
業者判断として全面張替が必要であれば、工事期間中の逸失利益を含めた請求自体は可能

一方で、懸念点も指摘されました。

これを踏まえ、弁護士からは
「80万円（半額）であれば、請求額として妥当」との見解をもらいました。

今後の対応方針は以下のとおりとしました。