さて、本日は前回のブログの続きです。
平成１７年の不動産登記法改正により、従来の中間省略登記はすることができなくなってしまいましたが、依然ととして不動産業界からは中間省略登記をしたいという要望は強くありました。
そこで、以下の２つの方法が開発されました。これを「新中間省略登記」と呼んだりします。
方法その１ 「買主の地位の譲渡」
ＡとＢとの間で、Ａ所有不動産の売買契約を締結し、さらに、ＢはＣに、自身の買主としての地位を売るという契約をします。
法律的には、不動産の売買契約はあくまでもＡとＢとの間の一本だけで、その契約が完遂されるまでの間に買主が変わっただけなので、結果、ＡからＣへ直接所有権移転登記をしても、違法ではない。という構成になっています。
これは、従来の中間省略登記と同じ結果が得られるので、「新中間省略登記」なんて呼んでいますが、厳密に言えば何にも省略していません。
繰り返しになりますが、ＡとＢの間の一本の売買契約の、買主が途中で変わっただけだからです。つまり、Ｂは一瞬たりとも不動産を取得しません。
ちなみに、売買契約というのは、基本的には結んだ時点で対象物の所有権が移転するのですが、不動産の売買の場合は、「所有権の移転は代金の支払いと同時に移転する」という特約を付けることがほとんどです。ですから、契約を結んでから所有権が買主に移るまでにタイムラグがあるわけです。この間に、買主は、本命の買主に、買主の地位を売る、という寸法です。
ただし、この手法、上記の例でいえば、Ｂは、Ａとの売買金額に儲けを上乗せした金額で、Ｃに買主の地位を売ります。買主の地位を買ったＣは、Ａに対し、不動産の売買金額を支払います。
つまり、ＣはＢがいくら設けたかを必然的に知ることになります。
不動産屋に限らず、商売人はこれを大いに嫌います。ですから、実務上、この買主の地位の譲渡はほとんど利用されません。
方法その２ 「第三者のためにする契約」
買主の地位の譲渡は、いたって単純な手法でしたが、こちらはいささか技巧的です。
まず、ＡとＢとの間でＡ所有不動産の売買契約を結ぶのは同じです。違うのは、ＢとＣとの間で、「他人（この場合だとＡ）所有の不動産を売買する契約」を結ぶところです。
買主の地位の譲渡は、不動産売買契約はあくまで一本だけで、買主が契約締結時と決済時で入れ替わるという構成でしたが、こちらはＡとＢ、ＢとＣとで別個の不動産売買契約を締結します。
そして、ＡとＢとの売買契約には、「所有権は、売買契約締結時はもちろんＢが代金を支払った時にも移転せず（所有権留保）、買主が指定する第三者（この場合Ｃ）が受益の意思表示をしたときに、第三者に直接移転する」という特約を付けます。
つまり、Ａは自分が指定する第三者のためにＡと売買契約を締結しており、これが「第三者のためにする契約」と呼ばれるゆえんです。
一方、ＢとＣとが結んだ他人物売買の契約に、「ＢがＣに対して負う不動産売却の履行義務は、ＡからＣが直接所有権の移転を受けることによって履行する」という特約を付けます。
そして、ＣはＡに対し、受益の意思表示をし、結果、ＡからＣへ直接の所有権が移転され、その通りの登記が可能となる、という構成です。
いかがでしょうか。相当にややこしいし、正直かなりの力技ですよね。でも、これは違法ではないとお国のお墨付きがでていますし、この手法ではあくまでもＡに代金を支払うのはＢで、ＣはＢに代金を支払うので、Ｂがどれだけ設けたかが誰にもばれません。
なので、実務上はこの手法がよく使われます。
ブログを読んでいただきありがとうございました。
ホームページにもお立ち寄りいただければ幸いです。
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久しぶりの更新です。
丁度お客さんから中間省略登記についての照会がありましたので、ここにまとめてみようと思います。
中間省略登記とは、Ａ→Ｂ→Ｃという順番で不動産が売買された場合に、ＡからＣへ直接所有権移転登記をすることを指します（省略される中間者は何人でも構いませんが、通常は１人が多いです）。
典型例としては、中古不動産を仕入れて転売する不動産業者が上記でいうＢであり、中古不動産の売主がＡ、エンドユーザーがＣという図式があります。
この場合、ＢはＡから不動産を仕入れる話と並行して、Ｃに仕入れる予定の不動産の売却話を進めており、Ａからの仕入れと、Ｃへの売却を、ほぼ同時というタイミングで段取りをしています。
そうなると、Ｂとしては、不動産を取得したのと同時に手放すので、不動産の名義が自分になる必要など、ないわけです。たとえ一瞬でも自分が不動産を取得したことが登記されれば、登録免許税や不動産取得税も支払わないといけないわけですから。
そこで、ＡＢＣの間で示し合せ（実際にはＡとＣは素人ですから、Ｂの言うがままに）、ＡからＣへ直接の所有権移転登記をするのです。
実体的には、たとえどれほどの一瞬でもＢは不動産の所有者になるのですから、「実体上の権利変動を忠実に登記する」という不動産登記の理念からすれば、上記のような中間省略登記はしてはいけないことになります。
ただ、平成１７年に不動産登記法が改正されるまでは、割と横行していたことであり、むしろかなりグレーながらも一応合法的な節税行為であるとさえ言われていました。
しかし上記の不動産登記法の改正により状況は一変。これまでグレーだった中間省略登記は完全にブラックになってしまいました。
その理由は登記原因証明情報の導入です。登記原因証明情報とは、その名のとおりの代物で、売買による所有権移転登記であれば、「ＡとＢとがどこそこの不動産の売買契約をしました。よって所有権が移転しました」ということを記載した書面のことです。
売買契約書そのものでも構いませんし、当事者（特に売主）が報告書形式で作成したものでも構いません。
要するに、登記所に対して、売買による所有権移転という法律効果を示す何らかの書類を提出しないと、登記をしてもらえない仕組みになったわけですね。
そうすると、上記のＡ→Ｂ→Ｃ間の売買の場合、売買契約書は当然ＡとＢ、ＢとＣの２枚ありますので、ＡからＣへの直接移転登記の登記原因証明情報としては不都合ですし、ＡとＣで直接売買があったとする報告書形式の登記原因証明情報を作成するのは、その内容が明らかに嘘なわけですから、これもよろしくありません。
特に、不動産登記に関わる司法書士には、登記原因が真実であることの確認義務が強く課されていますので、嘘の登記原因に基づいて嘘の登記を代理しようものなら、一発で資格が飛んでもおかしくないくらいの違反行為となります。
さて、ここまで読んだ方はこう思われるかもしれません。
「登記原因をちゃんと確認するなんてことは、不動産登記法とかいう法律が変わる前からやってきたことなんじゃないの？」
と。
その通りではありますが、その確認は実にいい加減なものだったと言わざるを得ません。
驚くべきことに、現行の登記制度と違い、過去の登記制度は、登記するにあたって登記原因を証明する書類の提出が必要なかったのです（厳密に言えば、提出しなければなりませんでしたが、それはなんと努力義務でした）。
ですから、登記所がろくすっぽ確認もしない登記原因を、司法書士が確認する義務も今に比べると圧倒的に小さく、よって上記のような中間省略登記がまかり通る結果になっていたわけです。
さて、ここまでが従来の中間省略登記のお話。
便利だった中間省略登記を国家の締め付けによりできなくなってしまった不動産業界は、なんとか合法的にできるようにならないものかと模索します。そうして開発された新しい中間省略登記を「新中間省略登記」と呼んだりします。
次回はその新中間省略登記についての記事になります。
ブログを読んでいただきありがとうございました。
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丁度お客さんから中間省略登記についての照会がありましたので、ここにまとめてみようと思います。
中間省略登記とは、Ａ→Ｂ→Ｃという順番で不動産が売買された場合に、ＡからＣへ直接所有権移転登記をすることを指します（省略される中間者は何人でも構いませんが、通常は１人が多いです）。
典型例としては、中古不動産を仕入れて転売する不動産業者が上記でいうＢであり、中古不動産の売主がＡ、エンドユーザーがＣという図式があります。
この場合、ＢはＡから不動産を仕入れる話と並行して、Ｃに仕入れる予定の不動産の売却話を進めており、Ａからの仕入れと、Ｃへの売却を、ほぼ同時というタイミングで段取りをしています。
そうなると、Ｂとしては、不動産を取得したのと同時に手放すので、不動産の名義が自分になる必要など、ないわけです。たとえ一瞬でも自分が不動産を取得したことが登記されれば、登録免許税や不動産取得税も支払わないといけないわけですから。
そこで、ＡＢＣの間で示し合せ（実際にはＡとＣは素人ですから、Ｂの言うがままに）、ＡからＣへ直接の所有権移転登記をするのです。
実体的には、たとえどれほどの一瞬でもＢは不動産の所有者になるのですから、「実体上の権利変動を忠実に登記する」という不動産登記の理念からすれば、上記のような中間省略登記はしてはいけないことになります。
ただ、平成１７年に不動産登記法が改正されるまでは、割と横行していたことであり、むしろかなりグレーながらも一応合法的な節税行為であるとさえ言われていました。
しかし上記の不動産登記法の改正により状況は一変。これまでグレーだった中間省略登記は完全にブラックになってしまいました。
その理由は登記原因証明情報の導入です。登記原因証明情報とは、その名のとおりの代物で、売買による所有権移転登記であれば、「ＡとＢとがどこそこの不動産の売買契約をしました。よって所有権が移転しました」ということを記載した書面のことです。
売買契約書そのものでも構いませんし、当事者（特に売主）が報告書形式で作成したものでも構いません。
要するに、登記所に対して、売買による所有権移転という法律効果を示す何らかの書類を提出しないと、登記をしてもらえない仕組みになったわけですね。
そうすると、上記のＡ→Ｂ→Ｃ間の売買の場合、売買契約書は当然ＡとＢ、ＢとＣの２枚ありますので、ＡからＣへの直接移転登記の登記原因証明情報としては不都合ですし、ＡとＣで直接売買があったとする報告書形式の登記原因証明情報を作成するのは、その内容が明らかに嘘なわけですから、これもよろしくありません。
特に、不動産登記に関わる司法書士には、登記原因が真実であることの確認義務が強く課されていますので、嘘の登記原因に基づいて嘘の登記を代理しようものなら、一発で資格が飛んでもおかしくないくらいの違反行為となります。
さて、ここまで読んだ方はこう思われるかもしれません。
「登記原因をちゃんと確認するなんてことは、不動産登記法とかいう法律が変わる前からやってきたことなんじゃないの？」
と。
その通りではありますが、その確認は実にいい加減なものだったと言わざるを得ません。
驚くべきことに、現行の登記制度と違い、過去の登記制度は、登記するにあたって登記原因を証明する書類の提出が必要なかったのです（厳密に言えば、提出しなければなりませんでしたが、それはなんと努力義務でした）。
ですから、登記所がろくすっぽ確認もしない登記原因を、司法書士が確認する義務も今に比べると圧倒的に小さく、よって上記のような中間省略登記がまかり通る結果になっていたわけです。
さて、ここまでが従来の中間省略登記のお話。
便利だった中間省略登記を国家の締め付けによりできなくなってしまった不動産業界は、なんとか合法的にできるようにならないものかと模索します。そうして開発された新しい中間省略登記を「新中間省略登記」と呼んだりします。
次回はその新中間省略登記についての記事になります。
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改正後の会社法では社外役員の要件が変わる。
現行法下では
社外取締役 株式会社の取締役であって、当該株式会社又はその子会社の業務執行取締役（株式会社の第三百六十三条第一項各号に掲げる取締役及び当該株式会社の業務を執行したその他の取締役をいう。以下同じ。）若しくは執行役又は支配人その他の使用人でなく、かつ、過去に当該株式会社又はその子会社の業務執行取締役若しくは執行役又は支配人その他の使用人となったことがないものをいう。
社外監査役 株式会社の監査役であって、過去に当該株式会社又はその子会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）若しくは執行役又は支配人その他の使用人となったことがないものをいう。
改正法ではこれに加え（ちなみに、上記の要件も若干改正されている）
１．会社の支配株主、親会社の取締役や執行役、支配人その他の使用人（社外監査役の場合 はこれに加え 監査役も）
２．会社の兄弟会社の業務執行取締役等
３．会社の取締役、執行役、支配人その他重要な使用人、支配株主の配偶者や二親等内の親族
現にこれらの地位にあるものは社外役員に就任できないとされる。
確かに、今までの要件では、経営者に近しい者の社外役員の就任が容易だったもんなあ。
なるほど。
現行法下では
社外取締役 株式会社の取締役であって、当該株式会社又はその子会社の業務執行取締役（株式会社の第三百六十三条第一項各号に掲げる取締役及び当該株式会社の業務を執行したその他の取締役をいう。以下同じ。）若しくは執行役又は支配人その他の使用人でなく、かつ、過去に当該株式会社又はその子会社の業務執行取締役若しくは執行役又は支配人その他の使用人となったことがないものをいう。
社外監査役 株式会社の監査役であって、過去に当該株式会社又はその子会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）若しくは執行役又は支配人その他の使用人となったことがないものをいう。
改正法ではこれに加え（ちなみに、上記の要件も若干改正されている）
１．会社の支配株主、親会社の取締役や執行役、支配人その他の使用人（社外監査役の場合 はこれに加え 監査役も）
２．会社の兄弟会社の業務執行取締役等
３．会社の取締役、執行役、支配人その他重要な使用人、支配株主の配偶者や二親等内の親族
現にこれらの地位にあるものは社外役員に就任できないとされる。
確かに、今までの要件では、経営者に近しい者の社外役員の就任が容易だったもんなあ。
なるほど。