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官方首次详解房地产税改革试点，释放重磅信号
房地产税为何先试点后立法？
，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
他表示，在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥
试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。
为此，建议“先深化地方试点、再国家统一立法”，由全国人大常委会依法授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为稳妥
推进改革试点提供法律保障。
征税范围确定有何考量？
根据全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（后附全文），试点地区的房地产税征
税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税
人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
刘昆解释，考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村
宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。
他表示，为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和
国城镇土地使用税暂行条例》执行，征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。
为何人大不对房地产税税率等做规定？
全国人大常委会授权房地产税改革试点决定中，没有涉及试点地区房地产税税率、计税依据、减除标准等税制要素。
全国人民代表大会宪法和法律委员会前述审议报告中称，有的常委委员提出，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求
、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索
、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。
疯狂的“元宇宙”炒房：有玩家囤了100套房，不到半年涨了5倍
“我看不懂，但大受震撼。”这是部分网友得知元宇宙天价炒房后的直观反应。
目前的元宇宙土地成交记录已经来到2736万元。在其官方Twitter，虚拟地产开发商Republic Realm确认其以创纪录的430万美元购买了
一块The Sandbox上的虚拟土地，这个价格足以在中国房价最高的北上深市中心买下两套房，甚至一些城市买下独栋别墅也不成问题。
市场公开信息显示，Republic Realm目前在19个不同的元宇宙平台上拥有大约2500块数字土地。
对于雏形中的事物可以有千万种解读，有人觉得元宇宙炒房是击鼓传花的游戏，不过是包装了的骗局；有人认为这是未来世界的一种生
活方式，有流量有价值就可以投资。那么元宇宙炒房到底是割韭菜还是新风口？
在接受第一财经采访时，易观互娱行业资深分析师廖旭华认为元宇宙买地就是投机，是虚拟货币的高效玩法而已。“本质上跟我捡一块
石头卖你一百万是一样，那些方式都是幌子，核心目的在于炒作和买卖。”
石悦是区块链行业的从业者，目前在国外元宇宙平台上持有5块地，她告诉第一财经，买地目的因人而异，自己是计划投资进行建设。
另一位玩家欣辰则在国内虹宇宙游戏中有100多套不同等级的房产，按目前估值算已净赚15万元。欣辰告诉第一财经，“拿住了就是投
资，拿不住就是投机。”
元宇宙炒房增长7倍，入场8万起步
实际上，虚拟土地交易早在2018年就已经出现，直到近几个月搭上元宇宙的顺风车，成交额屡破纪录，才突然出圈大火。
The Sandbox近三月交易趋势
Dapprader数据显示，在11月，如 Decentraland、The Sandbox （沙盒）这样的平台出现了前所未有的流量和交易活动，虚拟土地交易
量达到2.28 亿美元，这是迄今为止最好的月份，比上个月增长近7倍，达688%。
Decentraland 和The Sandbox都是目前热门的元宇宙平台，两者在虚拟土地交易领域也蓄力了很长一段时间，后者在上个月刚刚获得获
得新一轮 9300万美元的融资，由软银愿景基金领投。
一位玩家表示，自己在两个月前就关注到了The Sandbox这个项目，当时感觉不靠谱，但到11月软银投资后，自己想入场发现两个月期
间已经涨了10倍。
虚拟土地的价值还在飙升，根据Dapprader的数据，虚拟土地11月的估值相比 9 月底增加了9倍，而参与土地交易的独立交易商达到创
纪录的 2.8万人，比上月增加了145%。
目前虚拟土地交易的参与者有投资机构、企业，也有许多艺术家和个人。石悦向第一财经介绍，不同虚拟平台有不同的特征，“在
Decentraland有很多企业入场买地，搭建公司的虚拟场景，而The Sandbox则有很多个人投资者加入，CV（Cryptovoxels）上有很多加
密艺术家参与去建博物馆。”
随着更多玩家加入，虚拟土地价格水涨船高。
一位虚拟土地持有者告诉第一财经，一块3x3格的土地，在今年7月估值约13万元，现在已经来到78万元，不到半年涨了5倍，且这已是
涨幅较少的地块了。
元宇宙炒房的成本已经越来越高，即便不是优质土地，现在参与的最低门槛也达到了8万元 。
Opensea上The Sandbox和Decentraland的地板价
在交易平台Opensea上，可以看到各个平台的地板价，换算成人民币，目前，The Sandbox和Decentraland的底价分别是8万元左右。
也就是说，即便是买虚拟平台郊区最普通的一块小格子，也要8万元起步，参与门槛不可谓不高。
门槛更低的虹宇宙，有玩家月入15万
比起国外的元宇宙平台，国内刚刚起步的虹宇宙显然入门门槛更低，200多元即可拥有一套房，但相比起来风险也会更大。
10月28日，由天下秀开发的虹宇宙Honnverse开始内测，用户预约后可以抢购虚拟房产。在天下秀公众号中，董事长李檬署名的一封公
开信表示，公司开发多年的虹宇宙是“一款基于区块链技术的3D虚拟社交产品”。
虽然是一名普通的上班族，但欣辰喜欢接触一些新鲜事物，平时也会关注投资项目。她对第一财经表示，自己大概7月开始关注元宇宙
，接触一些国外的项目如The Sandbox、Decentraland、Axie等，之后又慢慢接触到国内的数字艺术品平台。
在虹宇宙开放内测之时，从朋友那得知消息的欣辰决定入场买进房产，目前，她在虹宇宙平台的资产排行榜中位列前五。据她所述，慢
慢累积买入，目前自己几个账号加起来有100多套不同等级的房产。
在闲鱼上，虹宇宙的虚拟房产被标价公开交易，从普通楼房到稀缺的极地木屋和环海岛屿，目前的价格在200多元至1万元不等。一块极
地木屋标价为9999元，卖家表示，这块房屋的编号是稀缺的个位数，比普通编号的房产值钱。此外，编号是靓号的房产也会更加值钱。
闲鱼虹宇宙房产价格
按照当前市场价来算，欣辰在虹宇宙持有的虚拟房产和数字藏品价值在17万元左右。而此前入场时她投入的成本大概在1至2万元，短短
一个月净赚15万元。她表示，“暂时只出了几套回本，其他考虑长期持有。”
记者体验虹宇宙游戏后发现，其目前呈现界面和国外的平台有很大的差别，和普通手游界面类似，平台功能也并不多，目前仅仅是可以
定制形象，进入他人的房间游览。在App Store上，其目前的评分仅为3.1分，有玩家直言，这就是3D的QQ空间。
“目前来看，虹宇宙的可玩性不高。”欣辰告诉第一财经，由于政策不明等原因，相比较国外的项目，国内的一些平台起步比较晚，
“像虹宇宙这类，涉及到虚拟人物形象，虚拟房产的项目，还处于雏形测试阶段，未来有很长的路要走。”
炒房的故事怎么讲？关键是流量
石悦今年开始关注元宇宙虚拟土地，先后在元宇宙平台CV和The Sandbox买入了五块土地，买入成本在26万元左右。按目前市场价来算
，这5块土地的价值已超过40万元。
在石悦看来，元宇宙是今年很热的一个方向，而虚拟土地是进入元宇宙世界的工具和基础，值得投入。她对第一财经表示，“土地建设
不管是和IP结合，还是和流量结合，都是一个目前来看确定性比较大的方向。”
“一些人看好元宇宙的流量，会买一些土地用于广告，有一些则是会搭建，提前进去布局。”在虚拟土地上建造的作品可以去市场售出
。
据元宇宙平台的宣传，对于虚拟土地，拥有者可以在其中建造任何类型的游戏和资产、举办现场活动、组装 NFT 艺术收藏品，或者只
是将它们出租给他人以通过他们的项目获利。看起来和现实世界看展、逛博物馆、听音乐会等逻辑并无区别。
同样与现实世界一样，元宇宙平台上的土地根据地段也有不同的定价。
如平台中心区域的地块寸土寸金，此外，一些知名IP或个人周围的地块也是流量高地，有较高的溢价。
此前，在The Sandbox游戏平台上，有玩家为了成为嘻哈歌手Snoop Dogg的邻居，用45万美元（约287万元）买下一套3x3格的土地，相
比普通土地溢价3倍。
与现实世界同理，溢价的关键在于流量。虚拟平台的玩家会通过传送门直接访问知名的社交中心，然后向外分支以探索附近的区域，因
此该区域周围的土地将有更多的流量，而越多流量意味着获得更多的潜在收入。
未来，部分区域为了导流或许也需要在社交平台上营销，因此，在移动互联网的世界里拥有流量的中心也会因此获益。
石悦对第一财经表示，自己的合作伙伴有社区的流量，日活能做到10万，因此目前想要和一些地主合作，负责给他们导流，“之前也测
试了几个合作的地主，流量表现都还不错。”
业内人士认为，移动互联网的历史规律会在元宇宙的发展中重现。显然，流量至上在元宇宙中依然适用。
11月飙升的数据显示了这个市场前所未有的热情，但有业内人士表示，“大家都知道了，那也就是潮水该退去的时候了。”
近日，《人民日报》评元宇宙炒房，认为“热到烫伤的风险得防”。元宇宙及其相关应用场景，还处在发展的最初阶段，从虚拟到真实
还有不小距离，还需要冷静三思。
与市场投资热情相对的是，即便是目前走在最前面的这些元宇宙平台，以完成度和开发进度而言，离一个体验完整、可玩性丰富的元宇
宙世界也差得很远。