土地選びって難しいですよね。何をとっかかりにすればいいのか悩みました。
今にして思うと建ぺい率というか、欲しい家のイメージがある程度あれば、悩みの種を減らせました。
なお、本記事で話す内容はそれなりに住宅が密集している地域で注文住宅、あるいは建売を検討していることを前提にしています。
土地選びの話。今だからこそ自信を持って言えるのですけど、絶対的に重要なのは建ぺい率です(ついでに容積率も)。
利便性うんぬんも大事ですけど、最初に決めないといけないのは建ぺい率です。
利便性とかは複雑な条件が色々と絡むのでなかなか決めにくいですけど、建ぺい率は考えればきっちりと決められる要素です。
土地値が非常に安い地域はそんなこともないようですけど、都心だと建ぺい率が低いところは土地値が安く、建ぺい率が高いところは土地値も高くなります。
上物で有効活用できる土地は値段が高くなる、ということです。
角地の評価が高いのも、建ぺい率の10%緩和があるからです。
以上を踏まえて、以下のように考えるといいと思っています。
- 広めの庭が欲しい人は建ぺい率40%以下狙い、そうでない人は50%以上。
- ビルトインガレージ大好き、雑草、植栽で悩むのが嫌で家の周りはコンクリで全部埋めたいなら建ぺい率60%以上(理想は70%以上）。
- 上記の中間ぐらいの要望、あるいは予算的に厳しいなら建ぺい率50%。
余談ですけど、建ぺい率は地域によって異なり、その地域の中でも角地なら10%緩和、防火仕様(ちょい違うらしいけどよく理解しておらず)にすれば更に10%緩和があったりするので、同一地域内でも20%も建ぺい率を上振れさせられます。
話を戻して、考え方としてはこうです。
土地値が高い(建ぺい率が高い)ところは上物で土地を有効活用、土地値が安い(建ぺい率が低い)ところは庭や駐車場などでも有効活用。
私は庭が欲しいタイプでしたけど、庭とか雑草とかで本当に邪魔、一切不要と考える人も多いかと思います。こういう人は建ぺい率が高いところを狙うべきです。なるべく土地を家で覆ってしまいます。
家の周りをコンクリで埋めるにしても、外構費用は敷地が広ければ広いほど高くつきます。家以外の部分は極力減らしたほうが得です。
最寄り駅が同じであっても、少しずれるだけで建築条件が大きく変わることがあります。
土地探しの最初の段階、どのエリアにしようかと悩むことになります。
でもそれは検討の段階でわりところころと変わります。
でも、自分の住みたい家のイメージは大きくは変わりません。
庭が不要な場合、注文住宅でなくて建売にする選択肢が増えます。
狭い土地を有効活用するのはオープンハウスなどの建売のほうが、よっぽどうまくやってくれます。しかも注文住宅より安いです。
庭の広い建売はありませんけど、ビルトインガレージの建売はたくさんあります。
庭が広い家が欲しい場合は注文住宅しか選択肢がないし、そうでなければ建売も含めて検討することができます。
とんでもなく広い土地を買えるのなら話は別ですけど、住みたい家に適した土地の建ぺい率があります。
この建ぺい率のイメージができれば、対象を絞ることができます。
周りの家の雰囲気も変わったりしますので、最初に住みたい家のイメージとそれに適した建ぺい率を意識することをオススメしたいです。
今回のポイント
建ぺい率の違いで坪単価が変わるし、周辺雰囲気も変わる。