充実し過ぎてる♪

良い話が次から次へとやってくる♪


なんかこれ引き寄せの法則なのかなと思ったり…。



ひたむきにやって来たからかな～





太陽光もほんとに期待できる話になってきてるし(^-^)





たまにウソみたいだなって思うほど今が充実しています。





本当に今でも十分な位なのに！





いろんな人に支えられ今の自分があるのを忘れないように‼




自分自身の力と過信しだしたら引き寄せもなくなるのでしょう。





本当に有り難い話です！





あー楽しいな♪

不動産の怖さ

不動産賃貸経営で私たち小規模投資家にとっての一番の驚異は◯東◯託などのサブリースを前提としたメーカーです。




最近は満室ということを前提として新築でも安く設定してきている！





これって誰が得するか！？





メーカーだけですね！






新築の家賃を低く設定することで、新築サブリースオーナーははじめから先ずかなり薄い利益となります。






それで周辺の中古物件オーナーはそれより下の家賃設定に変えざるを得ません！





では新築プレミアという概念がなくなるのかというとそうではありません。





ただ単に近隣の家賃相場が下がるので、新築プレミアで結局は市場に合わせて漏れなく同じような低下率となっていってしまいます。





「はじめから家賃は低めに設定してますよ」という甘い言葉には騙されたらいけません。





市場の相場は引き合って決まります。






結局はそうすることで自分で自分の首を閉めているのと一緒のことです。




サブリースで無くても賃貸仲介はそれで生計を成り立たせているところは人が減る➡広告料、手数料が減る➡なので広告料を多く出してくれるところの物件に力を入れる。(広告料だけ上げて頑張って貰っても家賃が高いか、魅力がなければ決まらないですが…)



そうしていくと物件にかかる諸費用も年間家賃の15～20%といわれている割合も恐らくもっと上がっていきます。




だから今のキャッシュフローシュミレーションはかなり固めで計算しておかなければならないと思います！

改めて太陽光はいいと思う！

不動産賃貸経営も良さはある！


ある程度決まった家賃が入ってくるので！



しかしこの先5年後10年後…もっとそれ以降高い稼働率で経営できる確証は何処にもありません。




ある意味自分の感覚を麻痺させて大丈夫という想定を都合よくたてることが１つの心理的な不安解消法にもなっている…。




振り返ってみれば私もそういう部分てあったと思います。




家賃によるキャッシュフローが大きくなればなるほどリスクヘッジになると！




安全に投資を行う面でも、精神的な不安を解消する意味でも投資基準を守って崩さず行ってきましたが、人口問題というコントロール出来ない問題点が不動産賃貸経営には付随してくるので、旧来からの常識とは全く異なったものになる可能性が高いです。




明らかに不動産の活用方法や資産価値は以前のそれよりも低下していくのが目に見えている今、やはり余程の物件でないと危険性は高くなってきます。




そんな中、やはり救いとなるのは太陽光等の再生可能エネルギー事業！人口問題とはあまり関係ない(全くとは言えませんが…)


キャッシュフローがあることでの安定感は私の心理的な不安要素をかき消してくれています。





逆に賃貸経営は人口が減って幾度に自身の所有物件への影響を考えなければいけない。




需給バランスが崩れれば価値は下がる(ニーズが減る)ということ！





昔私が授業で受けていた教授が言っていた、コーラが欲しいという人が多ければ(供給が少なければ)高く売れる！




コーラが市場に出回り(買いたい人が少なければ)安くなる！



まさにその通りになりますね。





これだけ新築が増え、人口が減れば、当然家賃も価格競争の激化を迎え、キャッシュフロー率は低下してしまいます。





レバレッジは簡単にマイナスにもなることでしょう。



ですから当然！今言われている家賃下落率は新築時から毎年2～3%という統計的数字の変化も大きくなっていきます。





それが何%なのかはこれからの需給バランスによりますが、ハウスメーカー、デペロッパーは建て続けなければ利益を出せない関係から供給過多になる一方です！





戸建てニーズも今は需要が多く…しかし変化していくと予測は出来ます。






だから私は太陽光が良いという考え方に至りました。







今現在の私の不動産経営と太陽光収入の質を見てみても、そういった方向にもう傾きつつあります。