不動産投資を始めるのに、融資を引いて行う場合、
融資期間を短くするか、長くするかで悩む人がいます。
融資期間は短くすると毎月の返済額が多くなり、
手残りの額が小さくなります。
しかし、総返済額は小さくなり、融資期間を長く引いた場合よりも
長い目で見るとお金は残ります。
反対に融資期間が長いと、毎月の返済額が小さくなり、
毎月の手残りは増えますが、長い目で見るとお金は残りません。
では、どちらが投資をするのに有利なのかというと、
長い期間の融資を引いた方が良いです。
というのも、融資期間は後から短くする事は出来ても、
長くする事は出来ません。
投資を初めて初期の頃に出来るだけお金を残せると、
そのお金を持っている事で、次の物件が買えます。
また、増やさないまでも、お金が残るという事は、
繰り上げ返済も出来ますし、手元にお金を持っている事で
投資の安定感が増します。
もし、お金が残らない短い融資を引いてしまうと、
経営的に返済が大変になってしまいます。
また、金利がずっと上がると言われていますが、
ここ数年はずっと言われていて上がっていません。
もし仮にそうなったとしても、手元にお金が貯まっていれば、
金利上昇にも充分に耐えられます。
なので、融資を使って不動産投資をする場合、
融資は少しでも長く引いた方が良いです。
また、繰り上げ返済をしたがる人もいますが、
これは物件をその後、買わないのであれば良いです。
銀行は借り入れが少なくても、
お金を持っていない人にお金を貸しません。
しかし、借り入れがあっても
現金を持っている人の方がお金を貸してくれます。
もちろん、どんな借り入れをしているのかという事は大事ですが、
債務超過に落ち入っていなければ、つまり、資産を買っていたり、
内容的に良い借金をしているのであれば、
融資は出してくれます。
なので、手元に余剰資金があって、これからも物件を買いたい場合、
なるべく手元にお金は残した方が良いです。
たまに住宅ローンをコツコツと繰り上げ返済している人が
不動産投資を始めると、投資用のローンも繰り上げ返済したがりますが、
これから物件を買い増ししたいという人は繰り上げ返済ではなく、
次の物件のためにお金を貯めるという事が正解です。
あと、自宅を持っていて投資をしている人は、
住宅ローンなども繰り上げ返済はNGです。
住宅ローンは実際に自宅なので有利な金利や期間で借りられます。
投資用のローンはもっと金利が高く、融資期間も短くなるので、
不利な融資商品です。
なので、住宅ローンがあって投資用のローンがある場合は、
繰り上げ返済をやる場合は投資用のローンからの方が良いです。
よって、融資期間を短くするか、長くするかで悩む人や、
繰り上げ返済をした方が良いのかなどを
悩まれる人がいますが、融資期間は長い方が良く、
物件を増やすなら繰り上げ返済はしない方が良いという事です。
『２年で月収６００万円稼ぐ！不動産投資家が 実践した○○な方法』
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平のサラリーマンが２年で月収６００万円稼ぎ、
総資産６億１５３室所有のマンションオーナーになった。
不動産投資、大家デビューで成功したい方
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自由時間が大量に欲しい方
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オーナーと呼ばれてみたい方
有利な融資を受けたい方
筆者が何から始め、どんな本、教材、セミナーで学び、
何を実践したかが述べられています。
不動産投資初心者が物件探しから購入までの基本的な流れを
学ぶのに適しています。
ある程度、不動産投資を学んでいる方も、初めて知る新しい発見が
あるかもしれません 。
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２０１６年４月、杏林大学が八王子キャンパスを
三鷹へ移転します。
これにより八王子キャンパスに通う学生３，５００名と教職員５００名が
八王子から三鷹の新キャンパスに移動することになります。
もともと、八王子キャンパスは
八王子駅からバスで３０分前後かかる場所にあり、
学生からも利便性を高める声があがっていたそうです。
移転の背景には、利便性の向上だけではなく、
新入学生の取り込みという狙いもあります。
大学全入時代ともいわれる現在では、
郊外にキャンパスを構える大学には
学生が集まりづらくなっています。
そこで、より利便性の高い場所に、
キャンパスを移して、
学生を取り込もうとする動きが活発化しているのです。
今回の移転は八王子周辺の経済にも影響を与えるはずです。
なんといっても、学生と教職員あわせた約４，０００名が
移動するわけですから、その影響は、駅周辺での買い物や飲食、
さらには学生や教職員のアパートまで多岐にわたります。
学生を見込んでアパートを経営していた人にとっては、
目を覆いたくなるような事態ですよね。
毎年、春には新しい学生が入学して、
新規の入居者を確保できていたものが、
キャンパスの移転によって、これから学生が住んでくれる可能性が
ほぼなくなってしまったのです。
杏林大学は八王子駅からバスで３０分ほどかかりるので、
大学に近くて学生に便利な物件であればあるほど、
これからは空室を埋めるのに苦労することになります。
特に、ローンを利用してアパートを建築した場合には、
学生がいなくなり空室が常態化すれば、
不動産経営が破たんしかねません。
大学の都心回帰現象は、なにも杏林大学だけに
限ったことではありません。
青山学院大学は２年前の４月から理工学部と社会情報学部を除く
全学部の１・２年生を相模原キャンパスから青山キャンパスに
移転しました。
その数は、実に約７，０００名にもなります。
近隣のアパートにとっては大打撃です。
日本は今、人口が減っています。
少子高齢化社会に突入しているのです。
子供の数が減ってくれば、
大学に入る学生も少なくなることが予想できます。
今後も、学生の獲得競争は激化していきますので、
いったん動き出した大学の都心回帰現象は収まることはないでしょう。
場合によっては、統廃合される大学も増えてくるかもしれません。
いま地方や郊外にあるアパートが大学生の入居者で満室だとしても、
それがいつまでも続くかはわかりません。
いつ、今回のようにキャンパスの移転話が
立ち上がるかもしれないからです。
特定の賃貸需要をあてこんだアパート経営は何も
大学に限ったことではありません。
長引く不況の影響で、国内工場の閉鎖、海外移転も進んでいます。
アベノミクスにより円高が修正されて、いまのような為替水準が続けば、
工場が日本国内に戻ってくることもあるかもしれませんが、
世界的にみればもともと日本の賃金は高水準です。
戻ってきたとしても日本でしか製造することのできない高機能の製品に
限られるので、かつてのような大規模な雇用が復活するかは未知数です。
さらに、企業の経営スピードも加速していますから、
今、工場などの生産拠点があるからといっても、
来年以降もそこにあり続ける保証はどこにもありません。
採算が取れなくなると分かれば、
すぐに撤退していくのではないでしょうか。
このように、特定の大学や企業など一部の賃貸需要に
頼っていると、不動産経営は大変不安定になります。
長期にわたって安定した収入を得るためには、
もともと賃貸需要の旺盛な地域で投資を
することが一番です。
室内の内装や設備を変更することはできても、
「立地」だけは簡単には変更することはできません。
また、大学のキャンパス移転や工場の閉鎖など、
外部環境の変化もわたしたちにはどうすることもできません。
だからこそ、できるだけ賃貸需要の見込めるエリアで
不動産投資を始めることが、不動産投資で安定収入を得る
カギとなるのです。
三鷹へ移転します。
これにより八王子キャンパスに通う学生３，５００名と教職員５００名が
八王子から三鷹の新キャンパスに移動することになります。
もともと、八王子キャンパスは
八王子駅からバスで３０分前後かかる場所にあり、
学生からも利便性を高める声があがっていたそうです。
移転の背景には、利便性の向上だけではなく、
新入学生の取り込みという狙いもあります。
大学全入時代ともいわれる現在では、
郊外にキャンパスを構える大学には
学生が集まりづらくなっています。
そこで、より利便性の高い場所に、
キャンパスを移して、
学生を取り込もうとする動きが活発化しているのです。
今回の移転は八王子周辺の経済にも影響を与えるはずです。
なんといっても、学生と教職員あわせた約４，０００名が
移動するわけですから、その影響は、駅周辺での買い物や飲食、
さらには学生や教職員のアパートまで多岐にわたります。
学生を見込んでアパートを経営していた人にとっては、
目を覆いたくなるような事態ですよね。
毎年、春には新しい学生が入学して、
新規の入居者を確保できていたものが、
キャンパスの移転によって、これから学生が住んでくれる可能性が
ほぼなくなってしまったのです。
杏林大学は八王子駅からバスで３０分ほどかかりるので、
大学に近くて学生に便利な物件であればあるほど、
これからは空室を埋めるのに苦労することになります。
特に、ローンを利用してアパートを建築した場合には、
学生がいなくなり空室が常態化すれば、
不動産経営が破たんしかねません。
大学の都心回帰現象は、なにも杏林大学だけに
限ったことではありません。
青山学院大学は２年前の４月から理工学部と社会情報学部を除く
全学部の１・２年生を相模原キャンパスから青山キャンパスに
移転しました。
その数は、実に約７，０００名にもなります。
近隣のアパートにとっては大打撃です。
日本は今、人口が減っています。
少子高齢化社会に突入しているのです。
子供の数が減ってくれば、
大学に入る学生も少なくなることが予想できます。
今後も、学生の獲得競争は激化していきますので、
いったん動き出した大学の都心回帰現象は収まることはないでしょう。
場合によっては、統廃合される大学も増えてくるかもしれません。
いま地方や郊外にあるアパートが大学生の入居者で満室だとしても、
それがいつまでも続くかはわかりません。
いつ、今回のようにキャンパスの移転話が
立ち上がるかもしれないからです。
特定の賃貸需要をあてこんだアパート経営は何も
大学に限ったことではありません。
長引く不況の影響で、国内工場の閉鎖、海外移転も進んでいます。
アベノミクスにより円高が修正されて、いまのような為替水準が続けば、
工場が日本国内に戻ってくることもあるかもしれませんが、
世界的にみればもともと日本の賃金は高水準です。
戻ってきたとしても日本でしか製造することのできない高機能の製品に
限られるので、かつてのような大規模な雇用が復活するかは未知数です。
さらに、企業の経営スピードも加速していますから、
今、工場などの生産拠点があるからといっても、
来年以降もそこにあり続ける保証はどこにもありません。
採算が取れなくなると分かれば、
すぐに撤退していくのではないでしょうか。
このように、特定の大学や企業など一部の賃貸需要に
頼っていると、不動産経営は大変不安定になります。
長期にわたって安定した収入を得るためには、
もともと賃貸需要の旺盛な地域で投資を
することが一番です。
室内の内装や設備を変更することはできても、
「立地」だけは簡単には変更することはできません。
また、大学のキャンパス移転や工場の閉鎖など、
外部環境の変化もわたしたちにはどうすることもできません。
だからこそ、できるだけ賃貸需要の見込めるエリアで
不動産投資を始めることが、不動産投資で安定収入を得る
カギとなるのです。