【数字で見る物件価値と実際住んで感じる物件価値】
ファイナンシャルプランナーの
勉強項目に不動産があるので
色々調べました。
なので、
土地評価の方法と
個別物件評価の方法を書いてみます。
(自分の知識定着のためもあって主観が強いので、
あくまで参考程度になさってください)
まず、不動産の価値は
地価(路線価)で概ね決まってきます。
なので、自分の住んでいる地域や
欲しい物件のある地域のぶんは
把握しておくといいと思います。
地価は国土交通相が毎年1月1日の
価格を判定して公示価格を
発表しているので(地価公示法)
そちらで調べられます。
道路ごとにもうちょと細かく知りたい
場合は路線価のチェックが適しています。
こちらは相続税路線価が国税庁の
ホームページから調べられます。
相続税路線価は公示価格の80%を
目安に決められているので
路線価を0.8で割れば公示価格が
求められますね(*^^*)
こうやって
きちんと土地の値段を調べることは
できます。
が、
不動産を持っている方なら、
正直、
一度、一括査定に出しちゃうのが一番ラクです♡
複数社が出してくる評価額がわかるので真ん中価格を把握できますし、
一回出せば、定期的に近所の売り出し物件の面積とマンション名、価格を送ってくれたりするので認識のズレを確認できます◎
両手取引などの不動産手法の小冊子までつけてくれるところもあるので、これだけでもだいぶ詳しくなります。
ここら辺までのは
公式な数字での判断方法です。
それとは別に
やっぱり住んでみて感じる利便性だったり、
住人の質というのも評価に
加えるべきだと個人的に思います。
(あと、占い師目線では
鬼門と裏鬼門に玄関や水回りが
ないことも大事 笑)
利便性は
駅近・コンビニ・スーパー・病院・郵便局・銀行・(ファミリー向けなら学校、できればお受験タイプの一貫校)が
近いと、人気が下がることは少ないでしょう。
個人的には通信インフラも重視で、
ゴミが収集時間のあとや
収集日の前日の昼間っから
転がってないというのも重要な
チェック点かなと思います。
住人の質は大事です。
加えて
騒音がないこと、防犯・防災対策が
しっかりされてること、といった
住環境。
大規模開発計画・鉄道の新線計画・
といった将来性までチェック
できれば、安心ですよね
めんどくさいよ〜
わからないよ〜
は、あなたをカモにしようと
する人を引き寄せるので
禁句ですよ♡
おまけで...
住んでみてわかった
見えない・でも大事な評価項目。
それは...
住人の質、です。
管理費を住人がきちんと積み立てていて、年間予算を余らせて繰り上げている
こと。
管理会社に丸投げにせずに
積極的に相見積もりとって
値引き交渉したりするとね。
(不動産の管理工事は1000万とか
軽く超えたりするので
100万とかの額を安くできたりするのだ。)
こうやって余らせて積み立てた管理費
はマンションが寿命を迎えた時、建て替え費用になる(らしい)ので
持ち出しを減らせるし、
そのまま更地にする場合は戸数で分割されて返ってくる(可能性もあるらしいです)。
不動産のオーナーさんなら、
アパートとかも、
親族が住むなら住宅用ローンにできて、
相場より若干低い家賃で売り出せて
決まりやすいとか
(まだ建ててる途中でも、売れたら
家賃収入が発生するらしいのがスゴイですよね)
逆に
規格外物件と判明してショックだったりとか
あるみたいで。
色々事前にリサーチできること考えると
不動産って生き物ですね。
なので、
結婚相手を吟味するくらいの情熱と愛で、一件一件に接する
と、善いのかなと思います♡
自分の勉強のためでもあるけど
頑張って書いた長文が
誰かの役に立つと良いな。
(注意：あくまで実践経験の乏しい素人の
勉強記録です)