【mi6】米国不動産投資の現地視察レポートその3

昨日、帰国しました。

2回に渡っての米国アリゾナ州からの現地レポートはいかがでした
でしょうか？

３回目の今回は、米国アリゾナ州における現地視察で得た不動産投資
に役立つ情報のサマリーをご案内したいと思います。

この情報がさん、の海外不動産投資などに役立つ
のであれば嬉しいです。

最初に、米国の不動産投資で成功している方の考え方に触れて
改めて感じた事は、、、

あたりまえですが！

Buy Lowということです。

この、Buy Low＝安く買うパターンは、見た目が悪い物件や任売、
競売などの物件になります。

そして、出口重視で売りやすい物件を買うのことが必須です。

この２点。

あたりまえですが差がつくクリティカルなポイントなのです。

見た目はわるいのだけど、、、、それを手直しして高く貸し投資
として見合うものにするためには・・・改修費用を見積もる目が
必要です!

つまり、安く改修できる知識や人脈をこちらでもてるかという
ことがポイントになります。

そして、安く購入できる対象となる物件は築年数も経っている
ことが多いです。

なので【管理】の問題がとても重要になります。

アメリカ人、正直、日本人をなめます・・・

また、オーダーしてもほとんど動いてくれない事が多いと現地
のプロから聞きました。。。

ですので、今回の訪米で複数の管理会社と強いパイプを持って
いる日本人エージェント
と出会えた事はとても意味がありました。Sさん並びにシークレット
マネークラブ和僑（以下SMCW）*
の運営チームに同行させていただきとても勉強になりました。

*http://smcw.jp/whatissmcw

このエージェントの女性は、日本人ですが日焼けしキャデラック
が似合うとても素敵な方です。

彼女は、もともと建築関係の仕事をしていた事から建物の構造や
リフォームについて詳しいだけでなく、自分でも不動産投資をして
います。

したがって、自分の物件用に管理チームをエリアごとに複数保有して
いる頼もしいパートナーです。

そして、既にお話したとおり、同じく現地で１６年活躍している女性
弁護士との出会いも幸運でした。

彼女もエージェントの女性と同様に非常にハッキリした性格ですが、
我々をサポートしてくれる大変有り難いご縁です。

最初のミーティングでは、チームメンバーの一人が質問を彼女にした
ところ・・・「あなたの発言はナンセンス！」とびっくりするような
発言もありましたが・・・とても親身になってくれそうです。

話を戻しますと、、

前述の出口＝売却しやすい点を考えると・・・

重要なのは、適度な価格、適度な広さなどが要件になるのです。

高い物件は買い手が少ないですし、広すぎる物件は価格は安くないが・・
賃料はそれほど高くは望めないというバランスの問題があります。

その他にも、ある価格帯である形態の不動産では、２階建てより平屋
の方が人気があるとか・・現地のニーズをしっかり把握している
パートナーが必須です。

そんな点を改めて認識しながら、師である○氏と既にアリゾナで
２棟購入している今回の同行させていただいているチームリーダー
である○氏の物件を案内してもらいました。

また、上述のエージェントが購入した物件と近い物件が売りに出て
いるとのことでこちらも見てきました。

以下に簡単にレポートをのせておきます。

１、○氏物件

　１．ゴルフ場の中にあるリゾートコンド

　　　価格XXXX万円
　　　表面利回り２０％
　　　構造：コンドミニアム
　　　築４０年
　　　売買価格の最高値データ（2002年）　購入価格の約２倍
　　　ゴルフコースに面した部屋でロフト付き。
　　　コンドには、プールやジムなどの共有設備あり。
　　　手入れがしっかりされていてとても気持ちが良いコンドです。
　　　この部屋をバケーションレンタル会社に上手に借り上げて
　　　もらっているそう。＄XXXーXXX／dayで貸し出して
　　　いるようです。この手法は上級者向けだそうです。


　２．ロケーションが抜群のコンド
　　　購入価格XXXX万円
　　　表面利回り 12%
　　　構造：コンドミニアム
街の中心部で人気がある一角に位置しています。
　　　外観がとてもモダンでとにかく、めちゃかっこい複合コンド
　　　です！
　　　現在の売買価格は購入価格の約2.5倍

２．○氏物件

　１．価格XXX万円（任意売却案件）
　　　表面利回り２１％
　　　木造平屋建ての一軒家
　　　場所はエージェントもおすすめのテンピィで賃貸需要が旺盛
　　　現在の評価額は、購入価格の約２倍

　２．価格XXX万円
　　　表面利回り１８％
　　　木造平屋建ての一軒家
　　　場所はフェニックスの西側
　　　廻りの環境が良いエリア
　　　現在の評価額は、購入価格の約1.5倍

　　　両方ともエージェントも良い買い物だと認めていました。
　　　しかし、このG氏今回が物件をみるのが初めてだそうです！

３．エージェントがおすすめの物件

　　以下、場所はいずれもテンピィのタウンハウス
　　築５０年、隣にスーパーが位置し利便性の良いロケーション

　１、価格X万ドル
　　　想定賃料XXXXドル／月
　　　想定表面利回り　１６％
　　　HOA*　XXXドル／月
　　　構造：２階建て

　２、価格X万ドル（任意売却物件）
　　　想定賃料XXXXドル／月
　　　想定表面利回り　１８％
　　　HOA　XXXドル／月
　　　構造：２階建て

　３、価格X万X千ドル
　　　想定賃料XXXXドル／月
　　　想定表面利回り　１５％
　　　HOA　XXXドル／月
　　　構造：平屋
　　　これが一番お勧めだそうです。
　*HOA：属するコミュニティーに対するる管理費用です。

　この一連のタウンハウスは私もかなり魅力的に感じました。

　どれも、収益性がわるくないばかりか将来的な資産性も見込める
　物件は日本では考えにくいです。

　現在、アリゾナでは日本人にはほとんど融資がつかない状態です。

　現金で買える金額で１棟保有して運営実績をつくるとそれを担保に
　今後、融資がつく可能性も出てきます。

　また、カリフォルニアではなんと融資をつけることができる銀行を
　今回のツアーでSMCWチームが見つけてきたようです。

　カリフォルニアで物件を融資を使って購入し、バンキングレコード
　を高めつつ、アリゾナに融資を引っ張るという戦略もあるかもしれ
　ません。

　それか、カリフォルニアは融資で購入して、アリゾナを現金で買う
　のもありです。カリフォルニアの方が値上がり幅、不動産市場の
　回復スピードは高いと予想されるとS氏は話をしていました。

　今回の訪米でいろんな可能性が広がってきたように感じます。

【mi6】米国不動産投資の現地視察レポートその2

今日も、米国不動産投資の最短の現場ではどのようなことが起こっているのか？
２日目のレポートを送りたいと思います。


この内容は実は、、昨日送ろうと思っていたのですが、
ほとんど眠っておらずフラフラでメールを書けませんでした・・・


というのも、無理矢理休みを取って米国に来ているので、、、
本業であるサラリーマンの仕事の打ち合わせがこちらの深夜時間にスカイプ
を使って日本とやりとりなど行っているためです。。


それはさておき、米国アリゾナ州滞在二日目には、不動産投資の基盤づくりを行う前に
「セドナ」というパワースポットを訪ねてきました！


噂では、有名人の○○さんもこの「セドナ」にいったことが人生好転のきっかけ
になったとか。


多くの人が「セドナ」に行ってから運が上向くという噂を聞き^^
とても楽しみにでかけてきました。


この「セドナ」ですが。感じる人はビリビリくるそうです。つまり凄いパワーがあるようなのです。
そんな話を聞いていた「セドナ」に私は自分でもショックなほどびんびん感じてしまいました。。


私の場合は、、、セドナに到着してすぐに、もの凄い腹痛を感じたのです！


この腹痛は、大人になって感じる中で最大級というか・・自分で制御できないぐらいの
腹痛です。。。ありえないです、、


なんだか人生最大のピンチを迎え自分でもひさしぶりに脂汗がでてき最悪の事態も想定
したほどでした。。


なんとか、九死に一生を得ることができました・・・（笑）


が、その後もしばらく凄い気持ち悪さが続き、、


久しぶりにめいってしまいました。。。。


旅先での体調不良ってつらいものですよね。。。


そんな「セドナ」ですがニコラスケイジの別荘があるなど多くのセレブを惹きつけています。


今回訪問した際にも、有名なプロ野球選手などが訪れているところに遭遇しました☆


ほぼ一日時間を費やした「セドナ」詣ですが、やはり訪れてよかったです。


なぜなら、次の日からホントすごく良い展開となっているのです。


その良い展開とは、現地でかなり信頼できそうな敏腕日本人エージェントと知り合う
機会に恵まれたのです。


そこで、この方から得た最新の情報を少しシェアしたいと思います。


　・アリゾナは物件数が少なくなっている。つまり、好転の兆しは見えて来ている。
　・但し、回復までには、５年から７年はかかりそう。
　・投資対象エリアは、101の内側。テンピィ、サウススコッツデールはおすすめ。
　　理由としては、旺盛な賃貸需要と共有のバランスがとれている。
　　もちろん売買価格と賃貸価格のバランスが優れている。
　・フィリップは今はそんなにおいしくない、ここでは。
　・投資対象として問題ある地域について具体的な地名を教えていただく。
　・グーグル本社がアリゾナに移転！
　・アリゾナでのファイナンスに関する状況。
　・その他多数

ということで早速、具体的な物件にご案内いただきました。


物件１．価格：XX万ドル
　　　　タウンハウス、平屋、プールつき
　　　　想定賃料XXXXドル／月
　　　　管理費（HOA)XXXドル／月

物件２．価格：XX万ドル
　　　　タウンハウス、平屋、プールつき
　　　　想定賃料XXXXドル／月
　　　　管理費（HOA)XXXドル／月
　　　　ここでは、物件のどこをどう見るかを教えてもらいました。
　　　　建築あがりで建物に関してかなり詳しい方ですので古いものを
　　　　買った場合にいくらまでかけるべきかについてものすごい知識を
　　　　有しています。


そんなことで、こちらで物件を見る場合のポイントを知る上で大変参考に
なりました。


たとえば、、、、

　　　・境界がゼロラインの場合の銀行融資の可否。
　　　・屋根に瑕疵がある場合の銀行融資の可否。
　　　・アスベストやシロアリについてなど様々なインテリジェンスを教えて
　　　　いただきました。


そして、最後にみせていただいたのは、驚くべきハイエンドな物件でした。。。


物件３．価格３.２ミリオン
　　　　室外プール、室内プールつき、１万sqFt
ジャックニコラウスが設計したゴルフコース併設の完全ゲートコミュニティー。
　　　　屋根やドアなどあらゆるところに銅板が使われており細部にこだわり抜いた設計。


いやーすごいです。このあたりは、ビヨンセなどの別荘もあるようで、、凄いお家が
連なっていました。


「セドナ」から戻りあれだけ体調がわるかったのですが、
そんなことで、、ハイエンドな物件を観たので、夕食もかなりハイエンドなステーキ
ハウスにでかけました。


以上、ざっとこのような状況です。

【mi6】米国不動産投資の現地視察レポートその１

先日（2012年1月20日）から米国に不動産投資の視察に来ています。


シカゴから飛行機を乗り継ぎアリゾナ州フェニックスというところまで
１５時間半かけきてしまいました。＊乗り継ぎの時間を含めると１８時間
はかかってるような。。


そんな、アリゾナの中でも今回滞在するのは、スコッツデールというかなり
富裕層が住む街*です。
*スコッデールは、ロバートキヨサキが住むなど注目されている街です。


そのスコッデールで今回、滞在するホテルというか、、アジトは、不動産投資
の師であるS氏がアレンジしてくれたなんと８億円の豪邸です！
と聞きましたが、、どうやら・・・聞き間違えで1.2億ぐらだそうです。。


この豪邸、、、、車で家に入る際に自動で開くゲートが２カ所。


プールやジャグジーが庭にあるのはもちろん、リビングには、ビリヤードに
バー他凄い施設です。


客室は６つ以上あって各ゲストルームにはバスルームが完備されています。


さらに驚いたのは、この物件のオーナーが初日にご挨拶にきたのですが、、、
二人ともともても若い美男美女のカップルでした！


物件オーナーにいろいろと話をうかがったところアリゾナに複数の物件を保有
しているそうです。利用させていただいている物件は、築６０年くらいだそうで
管理運営を上手にされている印象です。


タイミングを見て成功した秘訣をうかがったところ、軽く一言「Buy Low」と
笑っていました。また、今は不動産投資には良いタイミングだそうです！


今回の旅程は、S氏のプログラムを主催しているインフォトップの創業者菅野氏、
高浜氏、そしてそれを支える優秀なブレーンであり親しくさせていただいている
柳田さん、新田さん、市之川さんそしてS氏の６人のパーティに合流させて
いただいています。


今回、2度目のスコッデール訪問ですが、昨年10月に仕事で来た時と比べ、
改めて感じるのは、この時期、雪が降るシカゴと比べアリゾナは年のうち322日
が天気という大変気候に恵まれた点です。


また、アリゾナについての詳しい話しをS氏の人脈でご紹介いただいた現地で
16年間活躍中の日本人弁護士さんにお聞きすることができました。


多くの企業をみている弁護士さんは、情報インテリジェンスの宝庫です。


この弁護士の女性いわく、アリゾナも不況のあおりで景気は鈍化し結構厳しい
ようです。


ただし、賃料は不思議なことに安定しているそうです。


また、アリゾナで不動産投資に適したエリア情報など様々な生の情報を得る事が
できました！


　・政治・経済の影響による地域の人口増減の現状と今後の予測。

・統計データにおける歪みの原因。

　・海外在住の日本人（非居住者）に対する融資ファイナンスの状況。

　・遠隔から物件管理する場合の現状における課題など。


そんな現地の生の情報に触れることで、アリゾナでの不動産投資の課題と希望が
見えてきました！


その辺りは、明日以降に書いていきます。


明日は、「セドナ」というスピリチュアルのメッカを訪問してきます。
いろんな伝説を聞いているだけにとても楽しみです。


また、こちらのホームセンターに行く予定ですのでリフォーム関連のアイディアや
最新情報などをシェアできればと思います。


以上です、長くなりましたが参考になれば幸いです！！