不動産において、大事なのは
”レバレッジ”を効かせること
現金で買って運用するなら、銀行預金や
株式投資と変わらない
不動産投資の良さは、銀行様(あえて様♥)が
大手を振って、お金をかしてくれること。
時には100万しか手持ちがなくても、1億の物件を
持てることもある
そのため、時流や物件も大きく影響しますが、
【今、自分はいくらならば借りられるのか？】
これをまず知ることなんだな・・と改めて痛感しました。
まずはamazonでレールファイルを購入し、
銀行へいける準備をせっせと始めました。
同時に銀行リスト
銀行によって、
・大手企業の社員がすき、個人事業主もOK
・法人で購入には後ろ向き
・不動産賃貸業(銀行さんは”投資”という言葉はお嫌いです！)の初心者に冷たい
・不動産エリアが限定的
・絶対頭金！○割
など色々とあります。
相手の好みをよく知って、対応しましょう～との事でした。
まずは電話を掛けてみて、様子見からかな
こんにちわ、うに子です。
一昨晩千葉県は、船橋市の物件をみてきました！
2000万弱、１Fと２Fにそれぞれ2部屋の
小さな物件です。
いわゆる旗竿地（はたざおち）というやつです。
実はうに子は、1ヶ月ほど前に、大阪の6部屋入りの
一棟アパート6800万円の融資NGをくらってます。
なので、小さく攻めればイケルけるのでは？との
思惑から一気に価格を落としてみました。
ちなみに6800万円の融資NGだったのは、
うに子は、会社員？なのですが、
形として30人ほどの会社の役員をしています。
名前だけの役員で、権限もなく、給与も・・・
なのですが(^_^;
個人の属性はOKだが、会社NGがでたそうです
(不動産屋さん談。ちなみにオリックス)
会社の業績はわるくないのですが、
30人は吹けば飛ぶ規模ですよね～
役員というと厳しい見方をされるようですね。
ネット上でも
公務員＞大企業平社員＞中小企業役員
みたいなヒエラルキーがのっており、
中小企業役員は最下層に位置してるんです。
あ～～～役員辞めたい！！！会社もついでに辞めたい(笑)
ローンには勤続年数が厳しくみられるので、
うに子は一棟買うまで辞めません！！
あっ、話は戻ります。
2000万弱の物件ですが、不動産屋さんがさっそく銀行と
交渉してくれました。
本命オリックスさんと公庫さんです。
ナント！頭半分いれろときました。
”1000万を頭金に！”ですね。
1000万！！！！
あほちゃうか！！
1000万現金がないと、2000万の物件買えない
えーーかえないのーーーー(>_<)
もちろん？うに子には現金1000万はありません。
（あったとしても2000万の物件に入れる気はしませんが）
そもそもオリックスさんでは6室以下の
一棟アパートはやらないよ、
また公庫さんは、女性や若老優遇は”今は”ほぼ通らず
一律10年返済のみらしく、
85％入居率換算で、10年返済として、税金・管理手数料諸々を
考慮して黒字が維持出来るのが、1000万頭金らしいです。
HPや過去ブログなどでは女性などローン期間20年引けている
ケースも多々あるのに。。。
ん・・・レバレッジ悪すぎるだろう・・
かぼちゃめ！
カボチャの馬車物件をYoutubeでみた（こちら）けれど、
そもそも購入者がシェアハウス、賃貸を分かっていない！
研究してないだろう！という劣悪物件なんです！
あんな家賃で、あんな間取りで誰が借りるんだ！
そんな市場調査や、借り手の気持ちを一切調べようとも
しない鵜呑み投資者さんと、一緒にしないで！
といいつつ、ピンチはチャンスに違いない、違いない、
違いない。。。⬅言い聞かせている
ローン組めないひょろひょろユーザ達で市場は弱冷モードになる
↓
低価格帯物件取引がだぶつく
↓
売りたい人は必ず一定数いる
↓
値下げして売りにかかる
むふ(*^｡^*)
値下げ～ 素敵な響き☆
その時の為に、やはり現金！ですね。
うに子は、これでは諦めません！
船橋に支店がある、都内に支店のある銀行を探して
直接融資交渉チャレンジしてみます。
最後までお読み頂きありがとうございます！
