今まで食べてきたのど飴とは何かが違う、不思議なのど飴。
原材料はこんな感じ。
水飴（国内製造）、砂糖、粉乳、生クリーム、植物油脂、はちみつ発酵物、ドロマイト、ハーブエキス、ローヤルゼリー、キキョウエキス、カンゾウ末、プロポリス抽出物含有食品／甘味料（ソルビトール、アセスルファムK、スクラロース）、香料、乳化剤、調味料（アミノ酸）、酸味料、ビタミンC、（一部に卵・乳成分・大豆を含む）
やっぱり生薬とか入ってたか、この中だと完全に知らなかったのはドロマイトか。
そしてやはり甘味料が色々ありますね、肝臓に負荷があるとされているソルビトール、アセスルファムK（カリウム）、DNAに負荷があるとされるスクラロース。
水あめや砂糖は入っているので糖不使用で甘いから脳がバグるみたいなことはないと思いますが…いや、この甘さでカロリーが異様に低いんだとするとやはりバグるか。
私の摂取量は一日一粒といったところですが、何かないかなぁ。
口さみしい時の相棒がなかなか見つからない🤣
龍角散より少し安かったので買ってみましたが
袋を開けた時の臭いでノックアウトされそうになりました、
将来的に保有している物件を継承したい場合のお話。
個人と法人では税金の構造が違います、渡す相手の環境も同様に。
子供がその時に欲しいというのなら個人保有の場合は、相続税に引っ掛からないギリギリの時価を計算し売買すれば良いだけで、もしもまだ返済中なら残りを返して帳簿上取引を行い契約変更するだけ…融資中でも変更はできるけど金融機関が軽々には許さないだろうからその線はとりあえずナシ。
子供がその時に欲しくないというのなら市場で売却して現金で残して遺産相続。
法人の場合は経費的な面で大きなメリットがありますが、連月コストがあるし、所謂個人と法人の分岐調整点である損益通算部分を活用できません。損益通算しきれなくなったり、元々そうなら返済ごと途中で渡せる法人の方がメリット。
例えば給料が500万、不動産収入が年に1000万円だった場合で減価償却400万/年。
固都税や減価償却、借入金利子や保険料に修繕費に管理費…で青色申告控除含めて1100万なら所得金額は△100万円ですので、給与所得控除を引いて356万が所得控除前に100万円引かれる事となり256万円に、そこから各種控除が引かれる為所得税や住民税に大きなメリットとなります。
しかし減価償却が少ないもしくは無い場合は青色申告控除含めて700万になり、所得金額は逆に300万となり、そこに対して税金の計算が行われます。
単純に収入が1000万超えたから、所得xxx万超えたから分岐だという事でもなく事業内容や保有資産によっても大きく変わってくるものだと思います。
特に法人は確定申告や日々の会計処理のため、連月の税理士費用が発生。個人では存在しなかったものです。
個人で保有している場合にこれを超え、かつ法人でかかる連月コストも超え、所得税と住民税の合計が法人税を明らかに超えた時がようやく法人也の検討地点。
融資を限界まで長く受け、完済しているという事は耐用年数から計算した償却期間を超えているという事なので、物件はもうかなりのご年齢になっています。
それを帳簿上貸付で契約変更し、例えば10年かけて返済させるといった場合は収入が1000万、耐用年数超え築古物件の時価が5000万として毎年500万返済で…と見た目上はそれほど厳しくないように見えますが、この物件は耐用年数超えの古い物件ですから満室を続けるのも難しいだろうし、不動産のみでは事業扱いにもなり難く、そもそも減価償却が無いし給料賃金含め経費はどれも多くは出せないので利益が出過ぎてしまい返済が終わるまで運用は苦しくなります。
では年数を延ばせば良いだろうと思いますが、伸ばしたら伸ばしたで返し終わる前に私がくたばってしまいます。例えば35歳の時にRCで35年ローン、70歳で返済が終わり10年返済なら80歳、20年返済なら90歳。
いや、今の平均寿命の延び具合ならギリいける…？ぐらいですね。
返し終わる前に私が返せない状況になってしまうと贈与もしくは相続となるでしょうから、かなり重めの税金を払うハメになるとすると、やはり残される側はキャッシュで残っていた方が良いように思います。
せっかくなら相続してもらいたいという気持ちで戦略を練るよりも、遺書や複雑な資産がないなど身軽でケンカの起きないような環境を遺してあげるべきなのかもしれませんね。
うむ、何やらスッキリ。
ではでは。
修繕費を積み立てながら取引相手の倒産にも保険をかけつつ経費計上できるステキな制度、中小企業倒産防止共済。(経営セーフティ共済）
おととし末頃かな？の改正により「解約後すぐに再加入し節税」をする事ができなくなりました、すぐに再加入は出来るけど、解約後2年間は掛金が損金にならないという残念仕様に。
令和６年度税制改正大綱（令和５年12月22日閣議決定）（抜粋）
○特定の基金に対する負担金等の損金算入の特例における独立行政法人中小企業基盤整備機構が行う中小企業倒産防止共済事業に係る措置について、中小企業倒産防止共済法の共済契約の解除があった後同法の共済契約を締結した場合には、その解除の日から同日以後２年を経過する日までの間に支出する当該共済契約に係る掛金については、本特例の適用ができないこととする（所得税についても同様とする。）。
（注）上記の改正は、令和６年10 月１日以後の共済契約の解除について適用する。
制度としては取引先倒産による連鎖倒産を防ぐための共済制度で、掛金は月5,000円～20万円（5,000円刻み）、積立限度は800万円。
800万円になった段階で掛金の引き落としは終わり、いつでも解約し引き出せる状態になりますし、万が一倒産相手に多額の売掛金があって飛ばれたとても積立総額の最大10倍（上限8,000万円）まで無担保・無保証で貸付を受けられるというもの。
経産省は
節税を目的とした加入とそれを指南する情報源
⚫ 加入者へのアンケートでは、共済への加入理由として、「税制上の優遇措置があるため」を理由とするものが約3割。
うち、税制上の優遇措置のみを目的としたものが約2割となっており、約2割～3割が節税目的による加入と推定される。
⚫ インターネット上や雑誌でも、専ら節税をアピールして共済への加入を勧めるページが数多く存在。
だから制度を絞ると、知らないうちは放置だったけど。
隠れてお菓子食べてて、みんなに見つかっちゃったからそのお菓子捨てるみたいな。
参考資料に「【書籍・雑誌】元国税調査官が語る､中小企業｢夢の節税術｣の正体」とか、国税の調査官が出した本が…とか身内も晒しててなかなか面白い。
ちなみに著者は元国税局調査官、大阪出身の大村大次郎氏。
社会の公器として存続するため、倒産防止のための活動で結果倒産しなかったんだからそのお金を法人がより存続可能になるべく使い、再加入するのは悪い事ではないように思うのですが、共済金貸し付けの額が平成20年は486億円、平成23年に掛金を引き上げた結果利息で美味しい思いができていたハズですが、まさかの令和4年には貸付金が17億円まで下がり大ピンチ、節税勢が集まり貸付金は極端に減り加入者急増。
頭の良い人が考える仕組みってたまにこういう時ありますよね。
貸し付けを受けると元本が消滅するのでレバレッジを効かせた段階で利息として元本消失ですので800万で7年で8000万なら金利は3%ほどの計算、極力800万円はそのまま受け取って残りを何とかする方法を考えたいですが、金融機関が無理となった段階なら猶予期間が即日から7年に延びるのであれば対策でき…うーむ。
…といったリスクを考える余地にまで緩衝できる制度であるわけですが
例えば800万を積み上げ、3年10カ月落ちの中古車を800万で購入。
普通自動車の耐用年数は6年、法定耐用年数を超えていない場合の計算式は「耐用年数－経過年数＋経過年数×0.2」ですので、3年9カ月(3.75年)の場合は3.00で3年、3年10カ月(3.83年)の場合は3を切るので「耐用年数2年計算」が可能。
耐用年数が2年の償却は償却率が1.000、つまり100%なので1年で償却可能。
ですので、現在保有している車も同じように乗っているなら、同じ方法で購入すれば現車が480万円で売却できたとして、再加入により月20万、前納で年度末に240万で480万を損金算入で経費化による節税メリットに残り320万掛ければまた同じ事ができた。
そう、できた。税理士も勧めてくるようなスキームでしたが今は出来ません。
こうしたキャッシュフローのからくりを活かした俗な使い方をする方が多いのではと分かったからこそ、この鉄板の節税対策は多少締められたんでしょうね。
結果で見れば同じ事は出来ますが、車でないにしろ資産の保有年数が伸びれば価額は落ちますのでやりにくくはなった…のかな？
まぁ掛金上限は年240万なので、3年と4カ月で満額になるというのも半年で3年10カ月落ちの車を探すってちょっと出来すぎですね🤣
今の税制は「知っている人だけが得をする仕組み」ならまだしも「知らない人は損をする」レベル、税の三原則の簡素に反していると常々思っているし発信しています。
簡素であるなら、ここまで進んだ社会で「手続きが簡単」であり「理解しやすい」というなら答えはひとつ、自動適用です。
税務署が自動で控除を適用すれば良いし、特に難しい給与所得者の源泉だとか所得住民税なんか申告不要でも問題ないハズです、補助があるにしてもマイナンバーで環境はもう分かってるんだから児童手当のようにほぼ自動適用があるべき姿。
申請しないと適用されない控除なんて時代遅れもいいところですが、今の与党がそう思っていなければ何も変わりません。
本当に自分たちにとって良い政策を実行してくれるのはどの党か、選ぶのは国民です、それらを考えて選挙に行くと面白いかもしれませんよ。
ではでは。
岐阜県は笠松町(かさまつちょう)のふるさと納税の返礼品…ではありますが
別に笠松町の特産品という事でもなく「トナリの雑貨屋」という輸入代理店的な所の仕入れ商品の一つ…というなんとも微妙な空気になるシナモノ。
さらに価格で見ても高く、24,000円ということは3割計算で見れば7,200円分です。
例えばパナソニックの4本用充電器が3,000円弱、Amazonの電池が単三8本で1400円とか単四8本で1000円とかなのでむしろ高いぐらいかもしれません。
充電器も見渡せば同じ形状だらけという、見るからに中国の図面バレした大量生産品ですから「1000個でいくら」の製品のひとつでしょう。
商品説明分より
充電して繰り返し約1000回ご使用いただけます。
充電にかかる電気代コストも非常に安く、とても経済的です。
アルカリ電池等とは異なり使い捨てではないので、ゴミを増やさず環境にやさしいところも大きな特徴です。
メモリー効果が起こりにくい設計のため、継ぎ足し充電が可能です。
製品名:Pool/プール 単3形電池/単4形電池
電池種別:ニッケル水素電池
繰り返し使用可能回数:1000回
容量:2150mAh (Max)/950mAh (Max)
電圧:1.2v
ご家庭での使いやすさにフォーカスし、本当に必要な機能のみ搭載したシンプルな充電器です。
スマートフォンなどと同様にUSB式となっており、単3形電池、単4形電池を最小1本から最大8本まで同時に充電を行うことが出来ます。
製品名:Pool/プール USB充電器
最大同時充電本数:8本
入力:Type-C 5V 1A
出力:1.2V1800mA (Max)
付属品:Type-Cケーブル
対応電池:ニッケル水素電池 / ニカド電池(単3形・単4形)
仕様:急速充電/0v充電対応/独立型スロット/過充電防止
1000回充電可能ということ、単三で容量が2150mAhと通常のものよりも多いということから、一般的なものと比べ2倍持ち容量も多いなら長持ちもするのでは？という淡い期待を持ってチョイス。
デザインはとってもシンプルで好感が持てますね。
仕上げも悪くなく、手触りも良さげ。
焼けや錆びなどはなく、ラベル剥げなどもない、どれもキレイです。
8本一気に充電できる充電器、単四は下で単三は上というシンプルな作り。
ウチの玄関ドアは電気錠で、単三電池が8本必要なので丁度良い。
USB-Cなので他のデバイスと共用で使えるのが嬉しい。
ちなみにこの有限会社エコスタイルというのは「トナリの雑貨屋」さんの運営会社、つまりこれはプライベートブランドという事ですね。
wow…つまりほぼ同じ商品のAmazonで2,000円ほどのコレから考えると
1100mAhという大容量の単4が8本付いています、この手の商品は大体利益をひっくり返すのが定番ですので原価で1,000円ぐらいでAmazonのセラー手数料を引いて最終利益は3割強…といったところでしょうか。
これで24,000円(3割7,200円)のふるさと納税をしているとは…闇が深いですねぇ。
ついでに単四も。
最近の単四充電池はみんなこれですね、いつものフラット型底面です。
うんうん、とはいえ長く使えそうです。
今後は「その地で出来たもの～」とか「サトウの切り餅みたいに色んな場所で同じ商品が出されるのもだめ～」とか返礼品の条件はどんどん厳しくなるようですから、こういうのもダメになってくるんでしょうね。
中国から仕入れて市場価格より少し高めにできて自治体にもお金が回るって広い意味で捉えればiPad返礼品の時と同じ事で、日本の税金納付の代替なのにそれを外国の製品で…ってのはまぁおかしいですからね。
今年にできること、来年にできること、そのまた次の年にできること…どんどん減っていくでしょうから色々手を付けて楽しもうと思います🫡
ではでは。
日本でも本場スウェーデンでもイケアだけどなぜかアメリカではアイキーアと呼ばれているそうです。
はい、ウチの車は少し大きいので駐車場に対して結構気にしいなわたくし。
なんかハッキリ書いてないと心配になる系の人間です。
そう、土日の営業は10:00～という表記ですがレストランは9:30～。
もしや9:30から10:00までの30分は徒歩の人だけとかそういう…？という謎の勘繰りをするわたくし。
大丈夫です、レストランの開店前でも停められますし超空いてます。狙い目です。
たまに来ると毎回ブランチしちゃうのですが
毎回ローストビーフが食べたくなるので結局プレート的なものを頼んでしまうし、ソーセージも絶対取っちゃう、ああ、最低2本は必要ですね。
ちなみに2023年に行った時も…
ほぼ同じセットですが、ブランチプレートはローストビーフの量が少なかったんですね。
今回は肉も厚めでソースも濃いめ、ついでにハッシュドポテトも頼んじゃう。
プレーンプレッツェルも美味しいしフレンチフライも美味しい。
ミートボールもアクセントのジャムソースも良かった、やはり良いですね。
ローストした肉は私もたまに作りますので、今度挑戦してみよう。
バターの量やミルクの分量も気になりますがマッシュポテトも挑戦してみたい、それほどシンプルで変わらぬ美味しさ。最高ですね。
以前パンはそうでもなかったのでベーグルもクロワッサンも含めて今回はやめておきましたが、妻の取ったプレーンプレッツェルが美味しかった。
取り合いになるレベル。
ああ…そうだまたカレー食べてなかった。次こそはカレーにしよう…！
住んでる家なら大きな控除もあるし評価額も落とせるし特に気にすることはないのですが、収益物件はそうもいかない。
まず相続と扱われないための時価限度額を設定しなければなりませんね。
よくある「土地」の価格について使われる手法は
① 固定資産税評価額を0.7で割り戻した金額
② 相続税評価額を0.8で割り戻した金額
固都税評価を0.7で割り戻すか路線価に㎡数掛けて借地割合と借家割合掛けたものを0.8で割り戻すか。
②の方は一般的な路線価ならCだろうから0.79でほぼ0.8なのでとりあえず変な場所でなければ路線価÷0.8でざっくりは出そう。
で、あとは建物ですが建物は税務上簿価を見れば良いので、減価償却の中のリスト見ればだいたい分かりますね。
これで最低金額はOK、あとは売る側の取得価額か。
土地は減耗しないから取得費そのままで、建物は減価償却資産で計算。
このつり合いが取れていればこっちには税金かからない…ってまぁそううまくはいきませんね。
取得費よりも低ければ贈与とか相続になる可能性あるし、高くすると返済大きくなるし受け手の取得費が上がるし…なんだこの絡みつき具合は。
やろうとしているのは当たり前ですがルールの中での正攻法、法人化とか時価売買だとか貸付金処理だとか…でも政治団体とかそうした公益法人的な組織にはそもそも課税しなかったり寄附とかいう名目で資産を簡単に移せたりする。
でもその器は私たちが扱うことはできない…みたいな、もはや別レイヤー🤣
まぁそれはどうしようもないしいいか、次。
結果子供が受け取らない、受け取れない状況の場合は市場で解決するしかない。
その場合はエリアや環境、空室状況や建物の状況など「属性」をチェックしながら収益の良好さによってネゴしろを残しつつ強気で。
耐用年数超えレベルの築古なら利回りとエリアから設定して、まだ新しければ土地や建物の状況によって決める、あとは保有者が個人か法人か。
個人の場合はなるべく短期譲渡にならないよう留意ってのと、益を圧縮しきれるか見込んで売却するってぐらいか。
法人の場合は物件のみの資産管理会社なら不動産MAでも良い…のですが、上場大手がやっているのですが、なんかずっと怪しいんですよ🤣
配当金で出すとか手残りの計算は細かいけど、ある程度の価格で設定して待つスタイルではなく、結局は税率が低いから安く売っても手残り変わらないみたいなスキーム、このスキームって響きがもうポンジのせいで詐欺っぽくてあまり好きではないのですが、大手が結構使いたがるんイメージ、これもイメージ。
他でもあるかもしれませんが、最近退去があった際はHOME'Sの予測賃料を見てから周囲を確認するようにしています。
レインズで確認してもらうのも良いのですが、それなりに時間もかかるので、周囲の環境、賃料状況を公開情報から個別にチェックし㎡単価を決め設定する。
シンプルに㎡数とエリアだけで見ているので大きくハズす事もありますが、一般的な部屋なら結構精度は高め。
金利も上がり続けてるし、単体で見れば返済も厳しくなるなら少しずつでも上げるしかありません…が、住んでいる状態ではやはり厳しいので、退去時に設定するのが一番平和ですね。
…という環境もある為か、今退去がとても少なめでどこもほぼ満室状態。
抜けたらこの金額に設定しようというリストも出来ていますが…ふむ🤔
これらの考え方もそうですが、まずは相続するその時に我が子が「その時」「その物件」を本人の意思を持って欲しいと思うのかという事。
不動産は上手に大切に扱うことで収益を生み続け、土地という減損しにくい資産として素晴らしいものです、が、本人が扱いきれない譲渡は負担となり、分からないまま無理に引き継げば苦しい思いをする可能性が高まります。
相手のことを思ってやった事が負担になるなんて良いことなしです。
返済が無くなったとしても、耐用年数は切れ、建物は古くなり修繕はより細かく必要になりますし、不動産は見た目以上に儲かりません。
それを理解し、また受け入れられるかどうかという事、管理もそうで、自分が判断しないといけないことが意外と多かったりします。保険対応や修繕などもそうですが、自分の意思で決定しなければならない事が多くあります。
法人を設立し子供を法人に入れた場合は
YESならば社長になってもらい、
NOならば物件を売却し、利益を全て役員で退職金として受け取り法人を解散。
個人でそのまま保有し続けた場合は
YESならば帳簿上貸付で10年運用後完全に自分のものにさせる。
NOならば物件をなるべく高く売却し老後資金にして残りは相続に。
・
・・
・・・
私は返済の途中で手放すつもりはありませんが、35年ローンとかなら35年後の話を今の水準で考えるのは確実に不可能なので、完済後の事を今から考えておかねばならないということですね。
未来の私と妻のために、そして未来の子供たちのために考えよう。
ではでは。
ウチの娘たちにおばあちゃんからのプレゼント、近所の方から頂いた立派な松ぼっくり。これだけ大きいものはなかなか見ませんよね、普通の松ではなくダイオウマツ(ダイオウショウ)という大きな松の木ではないだろうか。
で、でかい。
種が入ってないか見てみましたが、この頃の松ぼっくりには無い事が多いようで
羽(翼)入ってた！と思ったら種子は出来ていないタイプのものでした、保全状況は良くない品種のようなので、育てられれば良かったのですが…残念。
確かにこのサイズの松ぼっくりなら種も大きいハズですよね～、諦めきれず割いてみましたが当然ダメ🤣
11～12月ぐらいの松ぼっくりなら大量に種がついているようなので、振って落としたりピンセットで翼を引っ張ったりして集め、種を翼ごともみ込み剥けた状態で水に1日漬け込む、沈んだ種を植えれば芽が出るという事ですので今年は狙ってみたいところですね～🤔
松ぼっくり自体は子供たちとひとしきり楽しんだあと、蜂の営巣避けとして活用しようと思います。
ではでは。
やはり私は「ふるさと納税」と言えばティッシュペーパーやトイレットペーパー。
ワリと大きなものなので買いに行く手間が省けるのは素直に嬉しい、価格以上に効果のあるふるさと納税だと思っています。
エリエールさんの「シャワートイレのためにつくった吸水力が2倍のトイレットペーパー」、10年ほど前に父が発見してから少しずつ私も使うようになってもう結構な期間のお付き合い。
普通のダブルのペーパーよりもかなりの厚み、そしてその厚みでも水に溶けやすいためか節水型のトイレでも詰まる事はありません、コストコのトイレットペーパーを試した時は溶けの違いが凄かったなぁ(遠い目
ふるさと納税で見かけた時はとても嬉しかったものです。
さて、今回はそんなエリエールの大好き商品「シャワートイレのためにつくった吸水力が2倍のトイレットペーパー」について。
価格が10,000円で72Rから15,000円で72Rに値上がり。
これはもうしょうがない、去年の段階でも14,500円だったし。
2021年の時点ではまだ
72Rで1万円でした、翌年2022年の時点でも
同じく72Rで10,000円、高価格帯の商品は飲み込み代はあるだろうけど飲み込む必要がないからなぁ、むしろ低価格商品の方が価格を変えられない雰囲気か。
10年前の2016年、シャワートイレ～のやつではありませんが
96Rで10,000円だったので、3割ルールとして12Rで375円。
今でもホームセンターのPBとかドンキの安い時とか298円とか348円みたいな事あるし普通のタイプの値段はあまり変わっていないんですね…結構深刻ですねこれは。
フルーツやお肉も良いですが、重いお米や大きなトイレットペーパーやボックスティッシュを買いに行く時間を省く事が出来るのはかなりメリットだと思います。
余って使い切れない分は知り合いに安く（ｒｙ
開くときもしまう時も「バっ」と開くだけです。
エコバッグを取り出す → バっと開いてファスナーを開け、中に入れる。
中身を取り出し空になったのしまう → バっと開いて元通り。
ファスナーを閉めたら…
ゴムバンドをくるっと回して終了。
べ、便利～！
保冷エコバッグとのことで中の素材はかなりしっかりしているので、結構重めですがコンパクトに畳めるのに相当入れられます、超大容量。
エコバッグとしては4,000円以上するので高めですが、スーパーとかコストコとか保冷バッグが必要な時に便利なので車に入れておくと良い感じのエコバッグ。
何より使い終わったら両端を引くだけでさっと畳めるのが最強…！私のバッグの中のエコバッグがまた増えてしまった🤣
ではでは。
渡す側も受ける側も個人と法人ではかかる税金の構造が違います、そこに住んでいるのかいないのか、事業か住居か。
まずはおさらい。
個人目線
不動産の場合難しいが太陽光売電などそれ以外なら青色申告控除がある。
経費の自由度は法人よりは低い。
赤字なら他の所得と損益通算できるので所得住民税の調整可。
所得税は合算、累進課税で最大45%(45.945%)と重い。
事業であれば消費税も別で払う。所得税率が33%を超えないように調整できる範囲なら個人が有利。
法人目線
経費の自由度が高い。(非常勤、役員賞与、旅費規程、経費額)
赤字でも絶対に払う法人税がある。
設立コストや通年の税理士費用など運用コストがかかる。いくら対処しても課税所得が33%を超える範囲以上なら法人が有利。
土地 = 相続税評価額×0.8(0.79)
1㎡あたりの路線価が諸々計算して50万円、200㎡で1億円。
路線価がCなら70%、100%-70%×30%×1/1で79%、評価額は7900万。
建物 = 償却残高
償却残が購入時点で7100万円
相続税評価で1億5千万円の物件、利回り10%で年1500万円。
通常売りに出す場合、駅近RCEV付として
利回り5%なら3億0000万円
利回り6%なら2億5000万円
利回り7%なら2億1428万円
土地の購入価格が1億なら超えた分が利益。
例：購入時の償却期間は30年
期間30年、残り20年、収益の半分が返済の良バランス。
返済残高 100,000,000円、完済時の支払総額 103,000,000円
受け渡す時の償却期間は25年
収益の半分が返済となるよう調整。
返済残高 100,000,000円、完済時の支払総額 128,750,000円
2575万円増
もしも法人化するなり個人で持つなりで新たに同期間で借入をすれば当然ですが年数が伸びるだけ返済総額も増えます。
毎月の返済額はほぼ変わらないけど残り20年と残り25年の違いが出ます。
さらに不動産取得などのコストも襲ってくるのでどちらにしろ節税や対策をし続けないと負担が重くなります。
本人が望むかどうかも分からない。
ならば借入が終わった後、抵当権など担保となるものを全て外し身軽になったところで個人が法人を作り、そこに買わせれば良い。
（消費貸借）
第五百八十七条 消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって、その効力を生ずる。
（書面でする消費貸借等）
第五百八十七条の二 前条の規定にかかわらず、書面でする消費貸借は、当事者の一方が金銭その他の物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物と種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。
２ 書面でする消費貸借の借主は、貸主から金銭その他の物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。この場合において、貸主は、その契約の解除によって損害を受けたときは、借主に対し、その賠償を請求することができる。
３ 書面でする消費貸借は、借主が貸主から金銭その他の物を受け取る前に当事者の一方が破産手続開始の決定を受けたときは、その効力を失う。
４ 消費貸借がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その消費貸借は、書面によってされたものとみなして、前三項の規定を適用する。
取引で現金は出てこない、金融機関も出てこない。
書類を作ってもらうため管理会社＆司法書士は必要だけども。
例えば借入が終わった時の価格は分からないが建物の償却は終わって1円になっていると思うので、土地の価格のみ。
相続税評価額で計算すれば土地の取得額を超えるという事はほぼ無いと思うで売買が終わっても利益は無し、取引額の高によっては基礎控除は消えるかもしれないけど。
新しく作った会社には役員貸付金で物件価格の分だけ渡し、物件の収益は法人が契約し引き受ける、返済として個人に利子をつけて返していくが懐は同じであるためかなり短期間で法人に移す事ができる。
あとは返済が終わるまで物件が生きていれば、かつ自分が死ななければ…🤣
え？返済が終わる前でも出来るだろって？いやいや…金融機関様に迷惑がかかるじゃないですか～おそらく嫌がるだろうしとてもめんｄ（ｒｙ
自宅に関しては個人で保有した方がメリットですね。
個人であれば売却時に3000万控除が使えるし相続する時に小規模宅地の特例(80%減)が使えるので評価額を1/5にする事ができます。ローン控除もか。
これらは法人だとどれも出来ません。
しかも社長の自宅が法人保有とか社長個人の信用が取りにくくなるので、元々持っているものを法人に移すのはあんまりオススメではなさそう。
・
・・
・・・
ん～面白い、もう少し練りましょうかね。
ではでは。
