『Cash For Key』 腹立つけど一番早い解決策

サンクスギビングも終わりアメリカはいっきにクリスマスカラー一色となりました。
わが家も既にクリスマスデコレーションをすまし今からホリデーまで数週間しかありませんので24日前までには仕事をある程度片づける必要があります。

皆がホリデーに浮かれている今、実は投資家は”買いモード”に入るのでこれから更に物件あさりに忙しくなります。そんな矢先にも現在2軒の新しいフリップ物件をゲットし、現在エスクロー中です。

実は2軒とも長年のテナントがいてしかも両方とも長年家賃滞納。
こういうテナントをどうするか？

フリップするのに強制退去なんてしていたら時間の無駄。

ここは売り手にCash For Keyをさせて売り手の経費でテナントを出してもらいます。
エスクローがクローズするまでにはテナントにでていってもらい引き渡しでは空室とすることを条件とします。

Cash for keyとはお金を払って無払いのテナントに出て行ってもらうというなんともオーナーとしては腹の立つ話ですがアメリカではよくある話。
マネートークとはよくいったものでお金くれるならでていく、という心理をついたもの。
ただお金をあげる代わりに全ての私物を家から運びだし最後に掃き掃除をして、カラカラの状態で出ていくことが条件。

cash for keyの金額はいくらからスタートしてもいいのですがマジックナンバーは＄5000．
今回買った物件の一軒はcash for keyのシステムさえ知らずお金をあげるといったら交渉もせずに契約書にサイン。3人のテナントがいたのですが＄5000を3等分して終了。

しかしもう一軒はcash for keyの原理をしっていて結局3人のテナントそれぞれに＄5000づつ支払う結果となりました。そう、＄15000支払って未払いテナントに出て行ってもらったんですね。

カリフォルニアの場合は大家よりもテナントにほとんどの権利があります。
全てを法的に処理しなければならないので完全にテナントが悪くても大家が責任をとることになってしまうのです。

又cash for keyにはきちんとしたプロセスが必要となります。
この段階をきちんと踏まないとお金払って出て行ってもらえなかったという最悪の結果になってしまうのです。

でも不動産エージェントでもこれをしっかり理解していないエージェントも多く困ってしまいます。1から10まで説明してもその通りしなかったりcash for keyの意図さえ察していない人もいる。。。。

cash for keyをするにはその経験のあるエージェントに頼むこと。
必要な書類やサインをもらうタイミングなど細かいけどいろいろあります。

なんだかんだいって現在は2軒とも空室になり、あとはクロージングを待つのみです。

そのうちの1軒。cash for keyが$15,000かかった方はこちら。笑

こちらは先週の金曜日にテナントが出ていき昨日火曜日にエスクロークローズしました。
現在はパーミット提出段階なので2週間くらいは工事が始められません。しかもホリデーにはいってしまうのでちょっと時間がかかると思います。

もう1軒はこちら。cash for keyが$5,000で済んだ方。両方とも売り手は支払ったので私の出費ではありませんでしたがcash for keyを体験したことのある私にはかわいそうに思えましたがでもこれもビジネス。仕方ないです。

こちらも同様先週の金曜日にテナントが退去。現在まだエスクロー中です。
クローズまではあと1－2週間かかるでしょう。多少処理をする必要があります。

両物件とも良いエリアにあるので工事開始がとても楽しみです。

ということで、一言に物件を買うと言ってもその物件によりいろんな事情を抱えているのでその紐解きをエスクロー内で行います。

どれもこれも簡単だったら皆不動産投資するでしょうね。。。

今後のアップデートお楽しみに！