投資物件の”治安”と”人種”に対しての正しい認識
週末は仲良しの友人家族と我が家のワンコもいっしょに湖Viewのあるサンディエゴ内陸のキャビンへ１泊２日の小旅行へ行って来ました。
インターネットも携帯電話も電波の届かないこのエリアではしっかり頭の充電ができます。
子供たちは本来の子供に戻り１日中外で探検ごっこに明け暮れておりました。こういう休暇もたまには良いものです。
野生の七面鳥が敷地内を群れになって走っていきます。
子供たちは大喜び。
今月末のThanks Giving Dayにはアメリカで何億という七面鳥が食べられてしまうのになんとものん気な彼らです。笑
さて、アメリカで投資物件を購入するのに日本と異なる点でまず気なるのは”治安”です。
治安の良し悪しということがとても気になりますね。
この治安ですがどうやら日本の方から見た治安と現地（アメリカ）に住んでいる人がとらえる治安に多少のずれがあるようです。
アメリカの都市では治安の良いエリアと悪いエリアが隣り合わせになっていることもしょっちゅうです。又良し悪しにもピンからきりまであります。
いわゆる裕福層の住むエリアは一般に治安が良いエリアとされています。
自分が住むのであれば治安は良いに越したことはないです。
では投資物件でも同じ条件が当てはまるのでしょうか？
自分が住みたくない、又は住まないようなエリアでの物件は買うべきではないのでしょうか？
この考え方がクリアできるかできないかで大きな違いがうまれます。
治安の良い高級物件エリア又はミドルアッパークラスエリアの物件はその分値段が高くキャッシュフローが出ません。確かに誰もが欲しがるようなかわいい家だったり大きな家だったり憧れの物件に出会う確率は高いでしょう。
自邸であればおおいに結構ですが投資物件としてはあまり魅力はないと思います。
高級物件エリアに住む人が皆良いテナントとなりうるかというとそんなこともありません。
逆に変に権利を主張してきて面倒なことになる場合もあります。
私は治安の悪いエリアの物件はお薦めしておりません。治安が悪いというのはしょっちゅう拳銃の撃ち合いがあるようなギャングやドラッグディーラーの多いようなエリアをさします。アメリカにはこういったエリアがポケットのようにそこそこに点在しています。
バロメーターとしては昼間でも車でも通過したくないようなエリアは私も避けています。
その中間エリアが私は投資には向いていると思うのです。
特にカリフォルニアのようにもともと物件価格の高いエリアでは私は下記のような条件を満たす投資物件を好んで買います。
１．Lower middle classの多いエリア
ブルーカラーワーカーの多いこういったエリアでは賃貸の需要が高く、給料は低くても
きちんと仕事を持っているまじめなクラス層が多く、長年住んでくれる傾向にある
２．物件価格のわりに賃貸が高い
キャッシュフローがしっかり期待できる
３．交通や生活の便利なエリア
賃貸者が好む条件であること
私の所有する投資物件は全て、私の住みたいと思うエリアにはありません。
テナントの人種は黒人、ヒスパニックが最もです。
私はテナントとしては白人よりそれ以外のヒスパニックや黒人が簡単でいいと思っています。あれこれ細かいことを言わないし、良い意味で融通がとてもききます。
日本の方からは黒人やヒスパニックは嫌だといわれることもあるのですがこういう方々と今まで接した経験があってのリクエストなのでしょうか？
多分その経験はゼロだろうと私は思っています。
私に資産をもたらしてくれる人はこういった人たちで私はとても感謝しています。
私のオファーするメンフィス物件はほとんどが黒人のテナントです。まーサウスは歴史上黒人が多いエリアということもありますが白人やアジア人の多いエリアの物件は高くキャッシュフローもあまり期待できません。
カリフォルニアでも同じことが言えます。
カリフォルニア州の５０％はヒスパニックなので彼らを避けるわけにはいきませんし、彼らはたくさんの家族で住む習慣があることから一家の稼ぎ頭が複数になる場合もあったり、政府から補助を受けているクラスも多いので賃貸という点ではリスクが低くなります。
そして必然的にこういう人種の多いエリアは私達が住みたいと思う憧れの物件や映画にでてくるような裕福な白人家族が住む大きなおうち、というエリアではなくなります。
人に自慢できる物件を所有したいのか、それとも自分の資産となり将来を安定させてくれる物件を所有したいのか、もう一度考えてみてください。
投資は自分の為にするものです。
私はキャッシュフローの低い（又は無い）高級物件を１軒購入するより危なくない程度の治安のエリアにあるキャッシュフロー物件を同じ資金で複数所有するほうが安定した生活をゲットする近道だと思っています。
物件の騰貴は治安に関わらずあるのだからそうであるならキャッシュフローのある物件を複数所有したほうが良いことは一目瞭然だと思う。
明日から２日間、今一番注目したい北カリフォルニアのサクラメントに行ってきます♪
Flip To Ownの物件、３軒中２軒は売れてしまいましたが又新たな物件がでていますのでその視察と皆さんに質問されている町並みをビデオにできたら、と思っています。
お楽しみに
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インターネットも携帯電話も電波の届かないこのエリアではしっかり頭の充電ができます。
子供たちは本来の子供に戻り１日中外で探検ごっこに明け暮れておりました。こういう休暇もたまには良いものです。
野生の七面鳥が敷地内を群れになって走っていきます。
子供たちは大喜び。
今月末のThanks Giving Dayにはアメリカで何億という七面鳥が食べられてしまうのになんとものん気な彼らです。笑
さて、アメリカで投資物件を購入するのに日本と異なる点でまず気なるのは”治安”です。
治安の良し悪しということがとても気になりますね。
この治安ですがどうやら日本の方から見た治安と現地（アメリカ）に住んでいる人がとらえる治安に多少のずれがあるようです。
アメリカの都市では治安の良いエリアと悪いエリアが隣り合わせになっていることもしょっちゅうです。又良し悪しにもピンからきりまであります。
いわゆる裕福層の住むエリアは一般に治安が良いエリアとされています。
自分が住むのであれば治安は良いに越したことはないです。
では投資物件でも同じ条件が当てはまるのでしょうか？
自分が住みたくない、又は住まないようなエリアでの物件は買うべきではないのでしょうか？
この考え方がクリアできるかできないかで大きな違いがうまれます。
治安の良い高級物件エリア又はミドルアッパークラスエリアの物件はその分値段が高くキャッシュフローが出ません。確かに誰もが欲しがるようなかわいい家だったり大きな家だったり憧れの物件に出会う確率は高いでしょう。
自邸であればおおいに結構ですが投資物件としてはあまり魅力はないと思います。
高級物件エリアに住む人が皆良いテナントとなりうるかというとそんなこともありません。
逆に変に権利を主張してきて面倒なことになる場合もあります。
私は治安の悪いエリアの物件はお薦めしておりません。治安が悪いというのはしょっちゅう拳銃の撃ち合いがあるようなギャングやドラッグディーラーの多いようなエリアをさします。アメリカにはこういったエリアがポケットのようにそこそこに点在しています。
バロメーターとしては昼間でも車でも通過したくないようなエリアは私も避けています。
その中間エリアが私は投資には向いていると思うのです。
特にカリフォルニアのようにもともと物件価格の高いエリアでは私は下記のような条件を満たす投資物件を好んで買います。
１．Lower middle classの多いエリア
ブルーカラーワーカーの多いこういったエリアでは賃貸の需要が高く、給料は低くても
きちんと仕事を持っているまじめなクラス層が多く、長年住んでくれる傾向にある
２．物件価格のわりに賃貸が高い
キャッシュフローがしっかり期待できる
３．交通や生活の便利なエリア
賃貸者が好む条件であること
私の所有する投資物件は全て、私の住みたいと思うエリアにはありません。
テナントの人種は黒人、ヒスパニックが最もです。
私はテナントとしては白人よりそれ以外のヒスパニックや黒人が簡単でいいと思っています。あれこれ細かいことを言わないし、良い意味で融通がとてもききます。
日本の方からは黒人やヒスパニックは嫌だといわれることもあるのですがこういう方々と今まで接した経験があってのリクエストなのでしょうか？
多分その経験はゼロだろうと私は思っています。
私に資産をもたらしてくれる人はこういった人たちで私はとても感謝しています。
私のオファーするメンフィス物件はほとんどが黒人のテナントです。まーサウスは歴史上黒人が多いエリアということもありますが白人やアジア人の多いエリアの物件は高くキャッシュフローもあまり期待できません。
カリフォルニアでも同じことが言えます。
カリフォルニア州の５０％はヒスパニックなので彼らを避けるわけにはいきませんし、彼らはたくさんの家族で住む習慣があることから一家の稼ぎ頭が複数になる場合もあったり、政府から補助を受けているクラスも多いので賃貸という点ではリスクが低くなります。
そして必然的にこういう人種の多いエリアは私達が住みたいと思う憧れの物件や映画にでてくるような裕福な白人家族が住む大きなおうち、というエリアではなくなります。
人に自慢できる物件を所有したいのか、それとも自分の資産となり将来を安定させてくれる物件を所有したいのか、もう一度考えてみてください。
投資は自分の為にするものです。
私はキャッシュフローの低い（又は無い）高級物件を１軒購入するより危なくない程度の治安のエリアにあるキャッシュフロー物件を同じ資金で複数所有するほうが安定した生活をゲットする近道だと思っています。
物件の騰貴は治安に関わらずあるのだからそうであるならキャッシュフローのある物件を複数所有したほうが良いことは一目瞭然だと思う。
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