Ｑ 建物譲渡特約付借地契約の際に，法定借家権が発生すると，
結局，期間満了時にすぐに地主に土地が戻ってきません。
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Ａ 法定借家権を排除する特約，は無効となります。
ただし，法定借地権の内容を「定期借家」とするような条項にしておけば想定外の長期化，
は防げるでしょう。 【建物譲渡特約付借地；法定借家権；定期借家権の活用】Q建物譲渡特約付借地契約の際に，法定借家権が発生すると，結局，期間満了時にすぐに地主に土地が戻ってきません。
定期借家権を排除する方法はないでしょうか。
A法定借家権を排除する特約，は無効となります。
ただし，法定借地権の内容を「定期借家」とするような条項にしておけば想定外の長期化，は防げるでしょう。
まず，「法定借家権の発生」を排除するような条項を定めたとしても，これは無効と解釈されるでしょう（文献後掲）。
「借地人の最低限の保護」として，強行法規と解釈されるのです。
次に，法定借家権の発生，までは仕方ないとして，少しでもこのリスクを低減する方法を示します。
＜法定借家権の発生による土地返還不確実性を低減する方策＞※後掲文献
１ 対借地人
→建物譲渡時に効力を生ずる始期付定期借家契約を予め交わしておく
（定期借家＝期間の下限の制限なし，法定更新なし）
例；建物譲渡３０年後，定期借家期間６か月→３０年６か月後に土地・建物とも地主に返還される。
２ 対第三者（建物賃借人）
→建物譲渡時において建物賃借人が存在しないようにする。
（１）借地契約で，↓の旨を定める。
「建物を第三者に賃貸する場合は，建物譲渡特約の効力が発生する前に期間の満了する定期借家契約によらなければならない」
借地人がこれに違反して普通借家契約で建物を賃貸した場合には，借地契約違反となる
→借地契約の解除事由になりうる
※ただし，信頼関係破壊と認められる必要がある。
（２）借地契約で，↓の旨を定める。
「借地権者が本件建物を第三者に賃貸しようとするときは，事前に借地権設定者に対し，その旨書面で通知した上，以下の各号の規定を遵守しなければならない。
＜遵守事項＞
１ 建物賃借人との賃貸借契約（以下，この条において「建物賃貸借契約」という。）は，法第３９条に定める取壊し予定の建物の賃貸借契約によること
２ 建物賃貸借契約期間は，本件借地権の存続期間満了の６か月前に終了させること
３ 建物賃借人に対して，法第３５条（借地上の建物の賃借人の保護）の効力を生じさせないために，本件借地権の存続期間満了の１年６か月前に本件建物が取り壊される旨の通知をすること」
ただし，この方法は，「取壊し予定の建物賃貸借（借地借家法３９条）」としては認められない可能性もあります。
これは，現実に，客観的に，「一定期間経過後に建物を取壊すべきことが明らか」とは言えない可能性があるからです（文献後掲）。
＜参考文献＞・１，２（１）につき
→澤野順彦『実務解説借地借家法』１１９頁
・２（２）につき
→安達敏男他『Ｑ＆Ａ借地借家の法律と実務』３６頁
・２（２）の効力のつき
→『コンメンタール借地借家法』（第３版３０５頁）
［借地借家法］（借地上の建物の賃借人の保護）
第三十五条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２ 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
（定期建物賃貸借）
第三十八条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
５ 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
（取壊し予定の建物の賃貸借）
第三十九条 法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
２ 前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。
［コンメンタール借地借家法（第３版）１９０頁］借地契約当事者間で法定借家権の成立を排除する特約をしても，それは無効である。このことは文言上は必ずしも明らかではないが，本項の定めるような建物利用者の保護を前提としてはじめて，建物譲渡特約を付して借地権を一定期間に消滅させることが認められるという本条の趣旨から，そのように解すべきである（略）
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