アメリカ物件に掛かる費用について、備忘録も兼ねて、記載しておきます。
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初期費用
①物件価格・・・土地及び建物にかかる費用です。
アメリカの場合、土地と建物の按分比率は、2:8の割合です。
②修繕費用・・・アメリカ物件の場合、所有者が変わる際（売買のタイミング）で
必ず物件調査 が入ります。
もし、査定を入れずに売買をした場合、売主が修繕にかかる場所を言わないで、後々、余計な費用がかかってしまう事もありますので、必ず物件調査を入れます。
その物件調査を入れた際、その修繕ありきで契約が成立します。
③決済手数料等・・・700㌦～800㌦
※決済手数料・タイトルインシュアランス・登記費用など、登記決済に関わる費用です。
④固定資産税の日割り分
購入時期により異なります。これは日本と同じですが、売主がすでに払い込みをしている固定資産税を
購入日からの起算で、買主が支払います。
⑤火災・盗難保険・・・約850㌦～950㌦です。物件の規模により若干異なります。
⑥その他の手数料・・・約20万円～25万円です。
市役所に実施して頂く物件検査、賃貸物件の登録費、テナントの宣伝広告費、
タイトルカンパニー（所有権移転代行会社）との書類手続き、送金手数料などの費用
⑦譲渡税
County transfer（市税）・・・約150㌦前後（物件により異なる）
State transfer tax（カウンティ税）・・・約70㌦前後（物件により異なる）
ランニングコスト
①固定資産税
Summer Tax ・・・毎年7月1日を起算日として6月30日までを1年とする。
winter tax ・・・毎年1月1日を起算日として12月31日までを1年とする。
これらの2種類の固定資産税があります。
物件により異なりますが、大体1,300㌦～2,000㌦前後が目安です。
②管理費・・・家賃に対して、10％が管理費となります。
これは回収した家賃から自動的に引かれます。入居者がいない場合は不要です。
③テナント付け（入居付け）費用・・・テナント（入居者）を付ける際、そこに関わる費用が発生する時があります。
約350㌦～家賃の1ヵ月分までと幅がありますが、テナント付け専門業者などに依頼する事もあります。
日本の場合、仲介手数料や広告料という名目のものです。
④口座開設費・・・管理会社に、物件管理を依頼する際、1物件に付き家賃の1ヵ月分がこれにあたります。
これは、前オーナーや以前の管理会社からの引継ぎや、テナントと契約更新を行う際の費用です。
アメリカの場合、既存入居者がいる物件で、売りに出ているものは、大半、問題物件という事を想定しておいて下さい。
日本でも、たまにありますが、いわゆる不良入居者です。
例えば、「雨漏りがするから家賃を下げてくれ」などと大家を困らせる入居者や常にどこかにクレームをつけ修繕ばかりを依頼してくる入居者など、不良入居者が多いのです。
こんな場合、物件の所有者が変わるので、テナントと契約更新を行います。
つまり、「雨漏りは直すから500㌦の家賃から、相場と同じ700㌦にして契約をしてくれ」などと言う交渉も入ります。
そういった「ややこしい入居者」への対応や場合によっては、追い出し費用なども含まれます。
⑤メンテナンスリザーブ・・・200㌦です。
日本でも同じですが、管理会社と契約する管理委託契約では、小額（5万円ほど）の費用であれば、緊急対応として管理会社の判断で、修理をする事が出来ます。
緊急対応とは、水道関係の破損、水漏れを含め、緊急に対応しないといけないが、いちいち大家に連絡をして決済を仰いでいると、時間の経過とともに、被害が拡大する場合などは、予め、200㌦プールさせておき、管理会社が対応できる様にしています。
※勿論、何もなければ、200㌦はずっとプールされています。（預かり金処理です）