今年より来年より豊かになる方法を考える7(素人が不動産投資で失敗しない方法）

今日は不動産投資の話をしたいと思います。

もう時効になるのですが、私はかつて、ワンルームマンション販売のディベロッパーの顧問税理士をしていたことがあります。

ワンルームマンション投資は、特に新築物件で不動産投資成功するのは難しいと言えます。

私も立場上、投資家の確定申告の相談会などに参加協力することもありました。

不動産投資で、不動産所得のマイナスを出して、給与所得の税金を還付されるというスキームがあります。

これは、私から見たら単なる赤字であると言えます。

ほとんどのケースでは損をしているだけです。

本当に利益の出る投資は不動産所得もプラスになりやすいです。

そんななか、ある、投資家サラリーマンさんが、「マンション投資で儲けさせていただきました。」と語っていました。

都内物件を、アベノミクス前に購入した方はそんなワンルーム投資でも利益が出たのです。

そこで表題通り、素人が不動産投資で勝利するためには、タイミングが大事なんです。

素人には良い物件が回っては来ません。

業者が利益をたくさん載せた価格で買うしかないのですが、

それでも利益を出せるのは、10年に1度、2度の大きな底で購入することです。

今、不動産は高値を推移していますが、私自身も含め、下がるのを待つしかないのです。

下がらないかもしれません。しかし、長い歴史を振り返れば、やはり安い時期は存在します。

マーケットは波があるので、いつか来る大波をじっと待つしかないです。

高値掴みで一生の負債を抱えるより、よいタイミングが来るのを待つ。

これも投資の一つと思います。

参考になれば幸いです。

MASA

今年より来年より豊かになる方法を考える６（不労所得を得るための投資先２）

前回のブログで、不労所得の投資先の話を書いています。

古い戸建て投資に関して、私はややリスキーだと考えているが私自身は行っていると書きました。

ただ、私の戸建て投資は不動産投資のほんの一部になります。

戸建て投資のリスクを他の物件からの利益で補っております。

不動産投資の中で何が一番今の時期に良いのかというのを考えたいと思います。

私は少し前までは、新築で木造のアパートを建築するのが一番良いと考えていました。

しかしながら、最近の資源高騰などで、建築コストは上昇し、利回り計算でなかなか難しくなっています。

私が考える利回り目線なのですが、土地建物で額面８％をイメージしています。

自己資金を2割程度使用し、８％の利回りで、返済を20年程度行うと何とか毎月の持ち出しはない程度に収まることが多かったです（場所により固定資産税などで若干異なります）

今利回り８％の新築というのはまず関東エリアで難しい数字になってきています。

私の場合、リーマンショック後、アベノミクス前から投資をしていて、そのころは都内でも８％が可能なこともありました。

目線を下げて投資するのは非常に危険と考えて、８％目標で出来ない場合、エリアを工夫したり

しましたが、最近はそれでも難しいと思い始めています。

そこで、目を付けたのが高配当米国株です。

高配当株は８％目標はなかなか難しいのと、借入が出来ないので、レバレッジが効きません。

その代わり、連続増配株という選択肢があります。

毎年何十年にもわたり、連続して配当を増やす会社の株を長期間保有出きれば、

10年後、20年後には、当初は４％程度の利回りが１０％を超えてくる可能性があるのです。

そのような銘柄をいち早く見つけることも重要になります。

この話はまた後日していきたいと思います。

ただ、不動産に関してはまた、有料級の話をしていきたいと思います。

MASA

今年より来年より豊かになる方法を考える５（不労所得を得るための投資先）

不労所得の目安として、投資に対して額面のリターン（利回り）がどの程度を目指すかというお話をしたいと思います。

一般的にはFIREの目安は手取り５％程度額面だと、７％程度は必要かと思います。

一般的に、利回りが高いほどリスクが高くなります。

例えば、私は戸建てを各所に所有しています。

目安は修繕工事費など入れて300-400万円位の投資で月間家賃は4万-5万円

利回り計算だとよくて２０％、悪くて１０％位。

これを聞いてうらやましいと思うかもしれません。

しかし、物件のうちのいくつかは、雨漏り、突発的な不具合で一つの問題が50万、100万となることがあり、これを織り込まないととんでもない負債を背負うことになります。

私はこれを複数所有することで当たりはずれをカバーしています。

１０戸ほどの戸建てを所有し、これで、全体的に利回りを１０％以上を安定的にだし、早期に

投下資金を回収する。

実はこの方法は結構不安定な投資だと思っています。

少し家賃の資金が貯まったころ、雨漏りや、何か問題が出て数十万とか100万とか経費が出てくることがあるからです。

そう考えると、今後はうまく売却して、利回りは下げても、資産性の高い投資にシフトしていきたいと考えております。

ただ、考えようによってはこの月５０万からなる不労所得を、使わずに、米国高配当株などにシフトするのもよいのではと考え、最近実践しています。

また、皆様に戸建て投資を進めるつもりもなく、私自身は常に大きな爆弾が潜んでいるような気もしており、中長期的には、安全な資産にシフトすべきと思っています。

私は思うのですが、最初から５％のリターンで資産形成をしようとか老後楽に暮らしたいと思うと気の遠くなるような資金が必要になるので少しづつ段階を踏んでもよいのかなと。

ですから、最初はリターンが比較的多い、イコールリスクもある投資も含めて資産形成するのも若い方には有効に思います。

逆に老後資金から不労所得を得ようとした場合、退職金の運用などが良い例ですが、

リスクにさらしてしまうのは本当に危険なので、ETFなどに投資した方が良いかと思います。

投資の世界は本当に奥が深いので、少しづついろいろなお話をしていきたいと思います。

続きを楽しみに！

MASA